Wohnfläche berechnen nach WoFlV

Wohnflächenberechnung: die Formel nach WoFlV

Wohnfläche = Σ (Grundfläche × Faktor). Die Grundfläche messen Sie nach § 3 WoFlV, den Faktor bestimmt § 4 WoFlV, was überhaupt dazugehört, regelt § 2 WoFlV. Den Volltext finden Sie bei gesetze-im-internet.de (WoFlV). Das Ergebnis wird auf zwei Nachkommastellen angegeben.

Wohnfläche richtig messen: lichte Maße und Abzüge (§ 3 WoFlV)

Lichte Maße ab Vorderkante Bekleidung (Putz/Fliesen); Fußleisten, Einbaumöbel, Öfen, Wannen zählen mit (§ 3 Abs. 1–2).

Vor der Berechnung ziehen Sie von der Grundfläche ab:

1. Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler, Säulen > 1,50 m hoch UND > 0,1 m² Grundfläche
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze
3. Türnischen
4. Fenster-/Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder <= 0,13 m tief sind

Was nicht zur Wohnfläche zählt (§ 2 WoFlV)

• Kellerräume
• Abstellräume/Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Bodenräume
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen
• Räume, die Bauordnungsrecht nicht genügen
• Geschäftsräume

Beispiel: Wohnfläche einer Etagenwohnung mit Balkon

Eine Wohnung mit fünf Räumen (61 m² Grundfläche) und einem Balkon mit 8 m². Der Balkon zählt zu einem Viertel:

So gehen Sie beim Aufmaß vor

1. Skizzieren Sie jedes Geschoss grob und nummerieren Sie die Räume, damit kein Raum doppelt oder gar nicht erfasst wird.
2. Messen Sie Länge und Breite jedes Raums von Wand zu Wand, ab Putz oder Fliese. Bei verwinkelten Räumen teilen Sie in Rechtecke auf.
3. Notieren Sie Abzüge wie Treppen, Türnischen und große Pfeiler gleich mit, bevor Sie den nächsten Raum messen.
4. Prüfen Sie in Räumen mit Dachschräge die lichte Höhe und erfassen Sie jeden Höhenbereich als eigene Zeile.
5. Tragen Sie Balkon, Terrasse und Wintergarten zuletzt ein und wählen Sie bewusst den Faktor, den Sie im Exposé begründen können.

Beispiel: Dachgeschoss mit Schrägen

Ein Schlafzimmer unter dem Dach hat 23 m² Grundfläche. Davon haben 14 m² eine lichte Höhe von mindestens 2 m, 6 m² liegen zwischen 1 und 2 m und 3 m² unter 1 m. Dazu kommt ein Duschbad mit 7 m² und voller Höhe. Die Grundfläche des Geschosses beträgt 30,00 m², die Wohnfläche nach WoFlV nur 24,00 m². Messen Sie die Höhe deshalb an mehreren Stellen und ziehen Sie die Linien bei 1 m und 2 m auf dem Boden nach, bevor Sie die Teilflächen ausmessen. Im Rechner legen Sie für jeden Höhenbereich eine eigene Zeile an.

Beispiel: Erdgeschoss mit Wintergarten und Terrasse

Wohn- und Esszimmer mit 35 m², Küche mit 12 m², ein nicht beheizbarer Wintergarten mit 10 m² und eine Terrasse mit 20 m². Der Wintergarten zählt zur Hälfte, die Terrasse in der Regel zu einem Viertel. Ergebnis: 57,00 m² Wohnfläche bei 77,00 m² Grundfläche. Setzen Sie die Terrasse mit dem Höchstwert von 50 % an, sind es 62,00 m². Ist der Wintergarten beheizbar, zählt er wie ein normaler Raum nach seiner lichten Höhe.

Sonderfälle: was zählt und was nicht

• Fußleisten, Einbauschränke, Badewanne, Ofen: Die Fläche darunter zählt mit, gemessen wird ab Putz oder Fliese.
• Treppe in der Wohnung: Eine Treppe mit mehr als drei Steigungen und ihr Absatz werden abgezogen, eine Treppe mit bis zu drei Steigungen nicht.
• Fensternische: Sie zählt nur, wenn sie bis zum Boden reicht und tiefer als 13 cm ist.
• Schornstein oder Pfeiler: Abgezogen wird nur, was höher als 1,50 m ist und mehr als 0,1 m² Grundfläche hat.
• Hobbyraum im Keller: Kellerräume gehören nach § 2 WoFlV nicht zur Wohnfläche. Geben Sie sie getrennt als Nutzfläche an.
• Abstellraum außerhalb der Wohnung: zählt nicht, ein Abstellraum innerhalb der Wohnung dagegen schon.

Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung

• Maße aus dem Bauplan übernehmen: Baupläne können Rohbaumaße ohne Putz enthalten. Die WoFlV verlangt lichte Maße, die Fläche fällt deshalb kleiner aus.
• Balkon voll anrechnen: Ein Balkon mit 8 m² ergibt in der Regel 2 m² Wohnfläche, nicht 8 m².
• Dachschräge an einer Stelle messen: Die Höhe ändert sich über den Raum. Teilen Sie ihn in Bereiche ab 2 m, 1 bis 2 m und unter 1 m.
• Jeden Raum einzeln runden: Viele kleine Rundungen summieren sich. Der Rechner rundet erst die Summe auf zwei Nachkommastellen.
• Methoden mischen: Einen Raum nach DIN 277 und den Rest nach WoFlV zu messen, ergibt eine Zahl, die Sie nicht belegen können.

Die Wohnfläche ist die Grundlage für den Preis pro Quadratmeter. Wie Sie daraus einen realistischen Angebotspreis ableiten, erklärt die Seite Wertermittlung mit Vergleichs- und Ertragswert. Für das Inserat übernehmen Sie das Ergebnis in den Inserat-Text-Generator und nennen die Methode im Exposé für den Privatverkauf.

Wohnfläche im Exposé: WoFlV oder DIN 277?

Die WoFlV ist rechtlich nur für die Wohnraumförderung verbindlich (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Beim Verkauf ist sie die übliche Konvention. DIN 277 und die II. Berechnungsverordnung (für ältere Berechnungen bis 2003) liefern andere Werte. Geben Sie im Exposé deshalb immer an, nach welcher Methode die Wohnfläche berechnet wurde. Wer Methoden mischt oder Kellerräume mitzählt, gibt die Wohnfläche zu groß an und riskiert eine Minderung des Kaufpreises.

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