Wie Gutachter den Wert von Haus und Wohnung nach der ImmoWertV ermitteln, in nummerierten Schritten. Mit kostenlosem Ertragswert-Rechner, der nur mit Ihren Zahlen rechnet. Stand: Oktober 2026.
Vergleichswertverfahren: Wert aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Regelfall bei Eigentumswohnungen und Grundstücken.
Ertragswertverfahren: Wert aus der nachhaltig erzielbaren Miete. Regelfall bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten.
Sachwertverfahren: Bodenwert plus Wert des Gebäudes. Häufig bei selbst genutzten Einfamilienhäusern ohne ausreichende Vergleichspreise.
Ertragswert berechnen: die Formel in Worten
Vorläufiger Ertragswert = Bodenwert + (Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten − Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) × Barwertfaktor. Der Barwertfaktor ist (qⁿ − 1) / (qⁿ × (q − 1)) mit q = 1 + Liegenschaftszinssatz und n = Restnutzungsdauer in Jahren. So ist das allgemeine Ertragswertverfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, §§ 27 ff.) aufgebaut. Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert, vor Besonderheiten des Objekts und einer gegebenenfalls zusätzlichen Marktanpassung. Für selbst genutzte Häuser gilt meist das Vergleichs- oder Sachwertverfahren (siehe unten).
Ertragswert-Rechner für vermietete Häuser und Wohnungen (ImmoWertV)
Reinertrag
19.200,00 €
− Bodenwertverzinsung
4.000,00 €
= Gebäudereinertrag
15.200,00 €
× Barwertfaktor
19,7928
= Gebäudeertragswert
300.850,16 €
Vorläufiger Ertragswert (inkl. Bodenwert)
400.850,16 €
Vorläufiger Wert vor Marktanpassung und vor besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (z. B. Mängel, Rechte, Lasten). Kein Verkehrswert und kein Gutachten. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser.
Mit dem vorläufigen Ertragswert von 400.850,16 € haben Sie einen Anhaltspunkt für den Angebotspreis. Inserat und Exposé erstellen Sie jetzt.
Angenommen: 24.000 € Nettokaltmiete im Jahr, 4.800 € Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz 4 %, Restnutzungsdauer 40 Jahre, Bodenwert 100.000 €. Die Werte sind ein Rechenbeispiel, keine Marktwerte; Ihre eigenen Werte entnehmen Sie Mietvertrag, Grundstücksmarktbericht und Bodenrichtwertkarte. Die Wohnfläche für Miete und Vergleichswerte ermitteln Sie mit dem Wohnflächenrechner nach WoFlV.
Schritt
Rechnung
Betrag
1. Reinertrag
24.000 € − 4.800 €
19.200,00 €
2. Bodenwertverzinsung
100.000 € × 4 %
4.000,00 €
3. Gebäudereinertrag
Reinertrag − Bodenwertverzinsung
15.200,00 €
4. Barwertfaktor
4 %, 40 Jahre
19,7928
5. Gebäudeertragswert
15.200,00 € × 19,7928
300.850,16 €
6. Vorläufiger Ertragswert
Bodenwert + Gebäudeertragswert
400.850,16 €
Die 3 Verfahren der Wertermittlung nach ImmoWertV
Die ImmoWertV 2021 gilt seit dem 1. Januar 2022 für Gutachterausschüsse und Sachverständige. Sie schreibt kein Verfahren je Objektart fest vor: Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV wird gewählt nach Art des Objekts, den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr und den verfügbaren Daten. Ziel ist immer der Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB, also der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Steht der Wert fest, zeigt der Maklerprovision-Rechner, was Sie ohne Makler sparen, und der Spekulationssteuer-Rechner, ob auf den Gewinn Steuer anfällt.
Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV): Wertermittlung einer Wohnung
Kaufpreise von Objekten sammeln, die in Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung ähnlich sind, oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses nutzen.
Abweichungen zum eigenen Objekt und zum Stichtag über Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen ausgleichen.
Aus den angepassten Preisen den vorläufigen Vergleichswert bilden.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Mängel, Rechte, Lasten) berücksichtigen: Ergebnis ist der Vergleichswert.
Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV): Wertermittlung für Mehrfamilienhaus und Renditeobjekt
Jahresrohertrag festlegen: marktüblich erzielbare Nettokaltmiete pro Jahr.
Bewirtschaftungskosten abziehen (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlegbare Betriebskosten): Ergebnis ist der Reinertrag.
Bodenwertverzinsung abziehen (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz): Ergebnis ist der Gebäudereinertrag.
Gebäudereinertrag mit dem Barwertfaktor über die Restnutzungsdauer kapitalisieren und den Bodenwert addieren.
Marktanpassung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigen: Ergebnis ist der Ertragswert.
Die Schritte 1 bis 4 rechnet der Rechner oben für Sie.
Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV): Wertermittlung für ein Einfamilienhaus
Bodenwert ermitteln, in der Regel aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses.
Herstellungskosten des Gebäudes nach Normalherstellungskosten mit Regionalfaktor ansetzen und um die Alterswertminderung kürzen.
Wert der Außenanlagen addieren: Ergebnis ist der vorläufige Sachwert.
Mit dem Sachwertfaktor an den Markt anpassen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigen: Ergebnis ist der Sachwert.
Warum hier keine Preisschätzung steht
Wir haben keine Kaufpreisdaten Ihrer Region und rechnen deshalb keinen Marktwert aus. Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Bodenrichtwerte veröffentlicht der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte; diese Zahlen sind regional verschieden und gehören in Ihre eigene Rechnung.
Kostenlose Online-Wertermittlung: was sie kann und was nicht
Online-Bewertungen und ein Gutachten beantworten unterschiedliche Fragen. Die Übersicht hilft bei der Wahl:
Frage
Kostenlose Online-Bewertung
Gutachten (Sachverständige, Gutachterausschuss)
Grundlage
Ihre Angaben + Markt- oder Angebotsdaten
Besichtigung, Unterlagen, Daten des Gutachterausschusses
Zustand und Mängel
Nur so, wie Sie sie angeben
Vor Ort geprüft
Rechte und Lasten (Grundbuch)
Nicht berücksichtigt
Berücksichtigt
Verfahren nachvollziehbar
Meist nicht offengelegt
Schriftlich nach ImmoWertV begründet
Für Finanzamt, Gericht, Erbteilung
Nicht geeignet
Ausführliches Verkehrswertgutachten geeignet
Gut für
Erste Orientierung, Preisspanne
Preisentscheidung bei Unsicherheit, Streit, Erbschaft
Für Privatverkäufer
Ihre Immobilie heute noch verkaufsfertig – ohne Makler, ohne Fotograf.
Sie laden Fotos hoch, wir erledigen den Rest. Ihr Inserat kann heute noch online gehen.
Privat-Paket: 29 € einmalig. Kein Abo.
Das ist alles drin:
1 Inserat
10 Staging-Bilder (je bis 3× neu generieren)
3D-Grundriss
PDF-Exposé
Flythrough-Video
10 Social-Media-Posts
In Deutschland berechnet ein Makler Verkäufern bei 400.000 € Kaufpreis typischerweise 3,57 % inkl. MwSt. = 14.280 €. Das Privat-Paket kostet 29 €.
Häufige Fragen zur Wertermittlung von Haus und Wohnung
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) kennt drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren (Kaufpreise ähnlicher Objekte), das Ertragswertverfahren (Mieteinnahmen) und das Sachwertverfahren (Bodenwert plus Wert des Gebäudes). Welches Verfahren passt, richtet sich nach der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr und den verfügbaren Daten. Ziel ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB.
Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus wird meist das Vergleichswertverfahren angewendet, wenn genug Vergleichspreise vorliegen, sonst das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren ist für Häuser gedacht, die wegen ihrer Mieteinnahmen gekauft werden, etwa Mehrfamilienhäuser. Eine sachverständige Person prüft oft mehrere Verfahren, um das Ergebnis abzusichern.
Beides veröffentlicht der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte: den Liegenschaftszinssatz im Grundstücksmarktbericht, den Bodenrichtwert (Euro je Quadratmeter Grundstück) in der Bodenrichtwertkarte. Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, ggf. angepasst an Ihr Grundstück. Als Rohertrag setzen Sie die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete pro Jahr an, nicht unbedingt die tatsächlich vereinbarte.
Nein. Der Rechner liefert den vorläufigen Ertragswert. Bis zum Verkehrswert fehlen gegebenenfalls eine zusätzliche Marktanpassung und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, etwa Instandhaltungsstau, Wohnrechte oder Baulasten. Das Ergebnis eignet sich zur Plausibilitätsprüfung, nicht als Gutachten für Finanzamt, Gericht oder Bank.
Für eine erste Orientierung ja, für eine Preisentscheidung nur bedingt. Online-Bewertungen rechnen mit Ihren Angaben und mit Markt- oder Angebotsdaten, sehen die Immobilie aber nicht: Zustand, Mängel, Rechte und Lasten aus dem Grundbuch fließen nicht ein. Vor Gericht oder beim Finanzamt zählt eine Online-Bewertung nicht.
Eugen Görtz ist Gründer von ImmoStage. Vor der Gründung war er über 10 Jahre als Abteilungsleiter in einem Industrieunternehmen tätig — mit Verantwortung für Prozessoptimierung, Teamführung und Digitalisierung. Diese operative Erfahrung fließt direkt in die Produktentwicklung von ImmoStage ein: pragmatische Lösungen, die im Makler-Alltag funktionieren.
10+ Jahre Abteilungsleiter in der IndustrieGründer von ImmoStage (2024)Fokus: KI-Staging für DACH-MaklerDSGVO & EU-Compliance
