Auf einen Blick
- Eigentumswohnungen stehen in Deutschland im Schnitt 67 Tage am Markt (CBRE) — eine schwache Objektbeschreibung verlängert das deutlich.
- Pflichtangaben gehören IMMER ins Inserat: Energieausweis (§87 GEG), Provisionsregel (§656c BGB), Anbieterkennung. Fehler kosten bis zu 15.000 € Bußgeld.
- Käufer scannen, sie lesen nicht. Konkrete Zahlen (Quadratmeter, Himmelsrichtung, Baujahr, Hausgeld) schlagen jede Adjektivkette.
- Der Aufbau ist immer derselbe: Anreisser → Lage → Wohnung → Gemeinschaft → Kosten → Fakten. Wer die Reihenfolge ändert, verliert Klicks.
- Ein kopierfertiges Muster mit allen Pflichtangaben finden Sie in diesem Abschnitt.
Warum die Objektbeschreibung über den Verkauf entscheidet
Käufer entscheiden in unter 30 Sekunden, ob sie weiter scrollen oder klicken. Eigentumswohnungen verkaufen sich nicht über Hochglanz. Sie verkaufen sich über klare, prüfbare Information.
Laut CBRE Wohnmarktreport liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen in Deutschland bei 67 Tagen. In B-Lagen oft deutlich länger. Was den Unterschied macht zwischen 30 und 90 Tagen, ist nicht der Preis. Es ist, wie das Inserat liest.
Die meisten Objektbeschreibungen scheitern an drei Sachen.
Erstens: Adjektive ohne Substanz. „Traumhafte Lage", „lichtdurchflutet", „liebevoll modernisiert". Das filtert nichts und verkauft nichts.
Zweitens: fehlende Pflichtangaben. Wer den Energieausweis vergisst, riskiert ein Bußgeld bis 15.000 € (§108 GEG). Wer die Provision falsch ausschreibt, hat ab Dezember 2020 ein zivilrechtliches Problem.
Drittens: keine klare Reihenfolge. Käufer suchen Information in einer bestimmten Logik. Wer abweicht, verliert sie nach dem ersten Absatz.
Das alles ist lösbar. Mit einem Muster, einer Checkliste und ein paar Regeln zum Ton.
Aufbau: 6 Bausteine, in dieser Reihenfolge
Eine gute Objektbeschreibung ist nicht kreativ. Sie ist vorhersehbar. Käufer scannen genau in dieser Folge:
- Anreisser (1–2 Sätze) — was diese Wohnung in einem Satz auszeichnet. Konkret. Eine Zahl, ein Merkmal.
- Lage — Stadtteil, Mikrolage, Verkehrsanbindung, Nahversorgung. Mit Gehminuten und Linien.
- Die Wohnung selbst — Schnitt, Quadratmeter pro Raum, Himmelsrichtung, Boden, Fenster, Bad, Küche, Balkon/Loggia.
- Haus und Gemeinschaft — Baujahr, letzte Sanierung, Anzahl WE, Aufzug, Stellplatz, Keller, Fahrradraum.
- Kosten — Hausgeld inkl. Aufschlüsselung, Instandhaltungsrücklage, geplante Maßnahmen, Grundsteuer.
- Pflichtangaben + Termine — Energieausweis, Provision, Verfügbarkeit, Besichtigungsfenster.
Das ist die Reihenfolge. Punkt.
Wer den Anreisser auslässt, verliert den Käufer im ersten Absatz. Wer die Kosten nach hinten schiebt, baut Misstrauen auf. Wer den Energieausweis ans Ende stellt, statt sauber im letzten Block, signalisiert Schludrigkeit.
600–900 Wörter. Drei knappe Absätze für die Lage. Vier bis fünf für die Wohnung. Zwei für das Haus. Einer für die Kosten. Fertig. Wer 1.500 Wörter schreibt, schreibt für sich, nicht für den Käufer.
Pflichtangaben — was rein muss
Drei rechtliche Blöcke. Jeder davon hat ein eigenes Bußgeld-Potenzial. Keine Kreativität erlaubt.
1. Energieausweis (§87 GEG)
Seit dem Gebäudeenergiegesetz 2020 müssen kommerzielle Inserate folgende Angaben enthalten:
- Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Endenergiebedarf bzw. -verbrauch in kWh/(m²·a)
- Wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Bei Verstoß: bis 15.000 € Bußgeld (§108 GEG). Pro Inserat. Quelle: gesetze-im-internet.de.
2. Provisionsregelung (§656c BGB)
Seit dem 23.12.2020 gilt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision hälftig. Das Inserat muss die Höhe transparent ausweisen — beide Seiten, gleicher Prozentsatz, inklusive MwSt.
Beispiel-Formulierung: „Käuferprovision 3,57 % inkl. 19 % MwSt vom Kaufpreis. Verkäufer trägt einen identischen Anteil."
3. Anbieterkennung
Gewerbliche Anbieter brauchen Impressumspflicht-Angaben (§5 TMG): vollständiger Name/Firma, Anschrift, Kontakt. Bei Plattformen wie ImmoScout24 oder Immowelt wird das über das Profil abgedeckt — im Exposé selbst nicht vergessen.
| Pflichtangabe | Wo geregelt | Risiko bei Verstoß |
|---|---|---|
| Energieausweis (5 Felder) | §87 GEG | bis 15.000 € Bußgeld |
| Provision hälftig + transparent | §656c BGB | Provisionsanspruch verfällt |
| Anbieterkennung / Impressum | §5 TMG | Abmahnung + Bußgeld |
| Wohnflächen-Berechnung korrekt | WoFlV | Schadensersatz, Rückabwicklung |
| Keine Diskriminierung in Zielgruppe | §19 AGG | Schadensersatz, Reputationsschaden |
Muster Objektbeschreibung Eigentumswohnung (zum Kopieren)
Das folgende Muster deckt alle sechs Bausteine ab, enthält die Pflichtangaben in korrekter Form und liest sich wie ein professionelles Maklerinserat. Anpassen, einsetzen, fertig.
Sendling | 3 Zimmer | 78 m² | Süd-West-Balkon | Baujahr 1996, 2022 modernisiert | KP 749.000 €
Ruhige Innenhof-Lage, drei Gehminuten zur U6, durchgehend renovierte Eigentumswohnung im 2. OG mit Aufzug. Bezugsfrei ab 01.07.2026.
Lage
Die Wohnung liegt in Untersendling, in einer ruhigen Seitenstraße zur Plinganserstraße. U-Bahn Partnachplatz (U6) erreichen Sie in drei Gehminuten, das MVV-Netz bringt Sie in 12 Minuten zum Marienplatz. Real, dm und Müller-Markt sind unter 400 m, der Westpark ist fußläufig. Kindergarten und Grundschule in Sichtweite. Tiefgaragenstellplatz ist optional zubuchbar (35.000 €).
Die Wohnung
Auf 78 m² Wohnfläche (nach WoFlV) verteilen sich drei Zimmer plus Tageslichtbad, getrennte Küche und großzügiger Flur. Das 25 m² Wohnzimmer öffnet sich nach Süd-West auf einen 6 m² Balkon mit Blick in den begrünten Innenhof. Schlafzimmer (16 m²) und Kinderzimmer (12 m²) liegen ruhig zur Hofseite. Eichenparkett durchgehend, 2022 abgeschliffen und neu versiegelt. Dreifachverglaste Fenster (Schüco AWS 75, 2022 erneuert), elektrische Außenrollläden. Das Bad wurde 2022 komplett neu gemacht — bodengleiche Dusche, Hansgrohe-Armaturen, Fußbodenheizung. Die Einbauküche von Nolte (2022) bleibt zum Verhandlungspreis.
Haus und Gemeinschaft
14-Parteien-Haus aus Baujahr 1996, Massivbauweise. Aufzug bis ins Untergeschoss, abschließbarer Kellerraum (4 m²), gemeinschaftlicher Fahrradraum, Waschküche im UG. Fassade und Treppenhaus 2019 saniert. Die WEG ist gut organisiert — Protokolle der letzten 5 Jahre liegen vor.
Kosten
Hausgeld 295 €/Monat (davon 78 € Instandhaltungsrücklage). Aktuelle Rücklage: 187.000 €. Keine außerordentlichen Maßnahmen geplant. Grundsteuer ca. 38 €/Monat (Reform berücksichtigt).
Pflichtangaben
- Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 87 kWh/(m²·a), Energieträger Fernwärme, Baujahr 1996, Energieeffizienzklasse C, gültig bis 03/2032.
- Käuferprovision: 3,57 % inkl. 19 % MwSt vom Kaufpreis. Verkäufer trägt einen identischen Anteil (3,57 % inkl. MwSt) gemäß §656c BGB.
- Verfügbarkeit: bezugsfrei ab 01.07.2026.
Besichtigung
Sammelbesichtigungen samstags, individuelle Termine nach Vereinbarung. Anfragen bitte mit kurzer Selbstauskunft (Finanzierung, Personenanzahl). Wir antworten innerhalb von 24 Stunden.
Dieses Muster funktioniert für Eigentumswohnungen zwischen 50 und 130 m², Baujahr 1960 bis Neubau. Tauschen Sie die Eckdaten aus, behalten Sie die Reihenfolge bei, und Sie haben in 30 Minuten ein vollständiges Inserat.
Brauchen Sie das Ganze in 5 statt 30 Minuten? Der ImmoStage Exposé-Generator nimmt Eckdaten und Fotos entgegen und schreibt die komplette Beschreibung — inklusive Pflichtangaben.
Formulierungen, die funktionieren — und die nicht
Gute Objektbeschreibungen klingen alle ähnlich, weil sie demselben Prinzip folgen: konkret schlägt blumig. Hier die wichtigsten Übersetzungen.
| Vermeiden | Stattdessen schreiben |
|---|---|
| "Lichtdurchflutetes Wohnzimmer" | "25 m² Wohnzimmer mit Süd-West-Front, 3,40 m raumhohe Verglasung" |
| "Top-Lage in begehrter Wohngegend" | "Innenhof-Seite, 3 Gehminuten zur U6 Partnachplatz" |
| "Liebevoll renoviert" | "2022 komplett saniert: Bad, Küche, Parkett geschliffen, Fenster Schüco AWS 75" |
| "Hochwertige Ausstattung" | "Eichenparkett, dreifachverglaste Fenster, Hansgrohe-Armaturen, Fußbodenheizung im Bad" |
| "Charmanter Schnitt" | "Drei Zimmer plus Flur, alle Räume ab 12 m², Bad mit Tageslicht" |
| "Provision üblich" | "3,57 % Käuferprovision inkl. MwSt, identischer Anteil Verkäufer (§656c BGB)" |
| "Familien willkommen" | — streichen. Verstößt gegen §19 AGG. |
Die Logik dahinter: Käufer scannen nach Filtern. „Lichtdurchflutet" ist kein Filter. „Süd-West, 3,40 m Front" ist einer.
7 Fehler, die jede Anfrage kosten
Diese Fehler sehen wir in über der Hälfte aller Inserate, die wir auswerten. Jeder davon kostet messbar Klicks oder qualifizierte Anfragen.
- Pflichtangaben unten verstecken. Energieausweis gehört in einen klar markierten Block, nicht ins Kleingedruckte. Käufer suchen den Verbrauch aktiv — wer ihn versteckt, signalisiert Sorge.
- Quadratmeter mit Wohnfläche verwechseln. Balkon zählt mit 25 % nach WoFlV, Keller gar nicht. Wer 95 m² draufschreibt, weil er großzügig rechnet, hat im Notartermin ein Problem.
- Kein Hausgeld nennen. Wer das Hausgeld weglässt, bekommt 80 % Anfragen, die nach genau dieser Zahl fragen. Zeit verschwendet.
- Keine Himmelsrichtung. Das ist die zweite Frage jedes Käufers — direkt nach dem Preis. Reinschreiben.
- Maßlose Adjektive. „Einmalig", „traumhaft", „absolut". Kein Käufer glaubt das. Vertrauen sinkt.
- Renovierungsbedarf verschweigen. Wenn das Bad von 1985 ist, schreiben Sie es. „Bad im Bestand 1985, Erneuerung kalkuliert mit ca. 15.000 €" filtert Käufer, die das einplanen wollen.
- Standort-Foto vergessen. Beste Beschreibung nützt nichts, wenn das Headerfoto schief, dunkel oder mit Wäscheständer ist. Wohnungsfotos professionell vorbereiten ist Voraussetzung.
Was Fotos und Beschreibung gemeinsam leisten müssen
Beschreibung und Fotos sind ein Team. Die Beschreibung sagt: „25 m² Wohnzimmer, Süd-West, Eichenparkett, Balkonzugang." Das Foto muss genau das zeigen.
Wenn Beschreibung und Foto auseinanderlaufen — Beschreibung verspricht hell, Foto ist düster — verlieren Sie den Käufer sofort. Vertrauen ist weg.
Drei Regeln für die Bildauswahl:
- Tageslicht, keine Mischbeleuchtung. Vorhänge auf, Kunstlicht aus.
- Aus der Raumecke fotografieren. Nie aus der Tür heraus — der Raum wirkt sonst kleiner.
- Leere Räume vorher virtuell stagen. 81 % der Käufer können sich leere Räume nicht eingerichtet vorstellen (NAR 2025). Mit Virtual Staging ändern Sie das in 5 Minuten.
Wer die Beschreibung vor den Fotos schreibt, muss am Ende beides aneinander anpassen. Wer die Reihenfolge dreht — erst Fotos sortieren, dann Beschreibung darum bauen — spart Zeit und vermeidet Widersprüche.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Objektbeschreibung Eigentumswohnung
Eugen Görtz
Gründer & Geschäftsführer, ImmoStage
Eugen Görtz ist Gründer von ImmoStage. Vor der Gründung war er über 10 Jahre als Abteilungsleiter in einem Industrieunternehmen tätig — mit Verantwortung für Prozessoptimierung, Teamführung und Digitalisierung. Diese operative Erfahrung fließt direkt in die Produktentwicklung von ImmoStage ein: pragmatische Lösungen, die im Makler-Alltag funktionieren.
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