Auf einen Blick
- Eine Objektbeschreibung ist der Verkaufstext im Immobilieninserat — nicht die technischen Daten, sondern die Geschichte.
- IS24 zeigt im Listing-Snippet nur die ersten ~250 Zeichen. Die ersten zwei Saetze entscheiden, ob jemand weiterklickt.
- Optimal: 1.200–1.500 Zeichen. Strukturiert in Lage, Objekt, Ausstattung, Pflichtangaben, Call-to-Action.
- Lage ist laut vdpResearch der Top-Faktor bei der Kaufentscheidung. Beginnen Sie damit.
- KI-Texte funktionieren — wenn Sie sie als Erstentwurf nutzen und drei Dinge dazugeben: konkrete Distanzen, Mikrogeschichte, Tonalitaet zum Objekt.
Was ist eine Objektbeschreibung?
Eine Objektbeschreibung ist der freie Verkaufstext einer Immobilienanzeige. Nicht die strukturierten Felder fuer Wohnflaeche oder Zimmerzahl. Sondern der Fliesstext, in dem Sie erklaeren, warum jemand diese konkrete Wohnung kaufen oder mieten sollte.
Sie steht auf IS24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen und im Expose. In drei Bereichen entscheidet sie ueber den Erfolg eines Inserats: Klickrate auf der Listing-Seite, Verweildauer auf der Detailseite, Anfragenrate ueber das Kontaktformular.
Die meisten Inserate scheitern am gleichen Punkt. Sie listen Fakten, die schon in den strukturierten Feldern stehen. Drei Zimmer, 78 m², zweiter Stock. Das weiss der Kaeufer bereits — er hat genau danach gefiltert.
Was er nicht weiss: Wie es sich anfuehlt, dort zu wohnen.
Der freie Beschreibungstext im Immobilieninserat. Bei ImmobilienScout24 das Feld "Objektbeschreibung", bei Immowelt "Beschreibung des Objektes". In der Regel zwischen 800 und 2.500 Zeichen lang. Wirkt zusammen mit den Pflicht-Strukturfeldern (Lagebeschreibung, Ausstattung, Sonstiges) als Verkaufstext.
Warum die Objektbeschreibung wichtiger ist als der Preis
Klingt steil. Ist aber so. Der Preis filtert vor — wer das Budget nicht hat, sieht das Inserat gar nicht erst. Aber unter den Kaeufern, die sich das Objekt grundsaetzlich leisten koennten, entscheidet die Beschreibung, wer auf "Anfrage senden" klickt.
Eine Studie von Zillow Research zeigt, dass die Beschreibungstexte von schneller verkauften Immobilien drei Eigenschaften gemeinsam haben: konkrete Lage-Bezuege, sinnliche Adjektive zu Materialien (Eichenholzparkett, Granit, Naturstein) und einen klar formulierten Call-to-Action am Ende. Floskeln wie "einmalige Gelegenheit" oder "wahres Schmuckstueck" korrelieren statistisch mit laengerer Vermarktungsdauer.
Die Sprache verraet, ob jemand sich Muehe gegeben hat. Kaeufer spueren das in zwei Saetzen.
Anatomie einer guten Objektbeschreibung
Die meisten guten Objektbeschreibungen folgen demselben Aufbau. Nicht aus Konvention, sondern weil der Mensch beim Lesen einer Anzeige in einer bestimmten Reihenfolge Fragen stellt: Wo? Was? Wie ausgestattet? Was kostet es ausserhalb der Miete? Wann kann ich rein?
Beantworten Sie genau diese Fragen, in genau dieser Reihenfolge.
Die 5-Block-Struktur
Hook und Lage
Erste 2 Saetze. Wer ist die Zielgruppe? Wo steht die Immobilie? Konkrete Distanz zu S-Bahn, Schule, Innenstadt.
Das Objekt
Grundriss, Aufteilung, Ausrichtung, Geschoss, Stockwerk. Hier Quadratmeter und Zimmerzahl wiederholen, eingebettet in den Lesefluss.
Ausstattung
Boeden, Bad, Kueche, Heizung, Fenster, besondere Features (Balkon, Aufzug, Tiefgarage, Smart-Home).
Pflichtangaben
Energieausweis, Endenergiebedarf, Baujahr, Energietraeger. Auch im Fliesstext nennen — nicht nur in Strukturfeldern.
Call-to-Action
Kontaktdaten, Erreichbarkeit, Besichtigungsrhythmus. Klar und ohne Drohung. "Wir freuen uns auf Ihre Nachricht" reicht.
Wie lang ist eine gute Objektbeschreibung?
Zwischen 1.200 und 1.500 Zeichen. Punkt.
Kuerzer wirkt unprofessionell — der Kaeufer denkt, der Makler hat sich keine Muehe gegeben. Laenger wird nicht gelesen. Tracking-Daten von Portal-Anbietern zeigen: ab 2.000 Zeichen sinkt die Verweildauer auf der Anzeige. Ab 3.000 Zeichen liest fast niemand zu Ende.
Ausnahme: hochpreisige Objekte ab 1 Mio EUR. Hier sind Beschreibungen von 2.500–3.500 Zeichen akzeptiert. Der Kaeufer einer Villa nimmt sich Zeit — er recherchiert das Objekt vor der Besichtigung detailliert.
IS24 und Immowelt zeigen in der Listenansicht nur die ersten 200–250 Zeichen Ihrer Objektbeschreibung als Vorschau. Schreiben Sie diese ersten zwei Saetze wie eine Headline: Hook, Lage, ein konkretes Highlight. Wer hier nicht klickt, sieht den Rest nie.
Tonalitaet: Faktentreu, nicht poetisch
Schreiben Sie wie ein Journalist, nicht wie ein Werbetexter. Der Unterschied:
Werbetexter (schwach)
- "Traumhafte Wohnung in Bestlage"
- "Einmalige Gelegenheit"
- "Wahres Schmuckstueck"
- "Sehr gut geschnitten"
- "Familienfreundlich"
Journalist (stark)
- "3,5 Zimmer, Suedbalkon, U-Bahn 4 Minuten zu Fuss"
- "Letzte Renovierung 2023, neue Kueche, neues Bad"
- "Eichenparkett im Wohnbereich, Naturstein im Bad"
- "Offener Wohn-Ess-Bereich, 32 m², bodentiefe Fenster"
- "Zwei Kinderzimmer, Grundschule 200 m, Spielplatz im Hof"
Die 7 Fehler, die Inserate killen
Wir haben 200 Inserate auf IS24 und Immowelt analysiert, die laenger als 90 Tage online standen. Sieben Muster wiederholten sich.
Jeder davon kostet Anfragen. Manchmal alle.
Floskel-Eroeffnung
"Diese traumhafte Eigentumswohnung erwartet Sie..." — Kaeufer haben das schon 100 Mal gelesen. Wirkt automatisch generisch.
Fix: Eroeffnen Sie mit Lage und einem konkreten Highlight: "3 Zimmer, Suedbalkon, S-Bahn 4 Minuten — in einer der ruhigsten Strassen Schwabings."
Adjektiv-Inflation
Mehr als 3 Adjektive im ersten Satz signalisieren Werbetext, nicht Information. "Helle, freundliche, grosszuegige, lichtdurchflutete..." killt Glaubwuerdigkeit.
Fix: Maximal ein Adjektiv pro Satz. Verben tragen mehr als Adjektive: "Die Sonne kommt von Osten und West, ab Mittag durchflutet sie das Wohnzimmer."
Fehlende Lage-Praezision
"In ruhiger Wohngegend" — wo? "Gute Anbindung" — an was? Kaeufer brauchen Distanzen. Ohne Distanzen wirkt es wie Verschleierung.
Fix: S-Bahn 5 Minuten zu Fuss. Aldi 200 m. Innenstadt 7 km. Autobahn-Auffahrt 3 km. Konkret schlaegt vage in jedem Fall.
Schwammige Pflichtangaben
Energieausweis fehlt oder steht nur in Strukturfeldern. Seit 2024 ist die Bussgeldgrenze pro fehlerhafter Angabe auf bis zu 15.000 EUR erhoeht (GEG-Novelle).
Fix: Im Fliesstext nennen: "Energieausweis liegt vor (Bedarfsausweis, 78 kWh/(m²a), Klasse C), Heizung Gas-Brennwert 2018, Baujahr 1998."
Mauer aus Text
Ein Block ohne Absaetze, ohne Zwischenueberschriften. Smartphone-Leser geben nach 5 Sekunden auf. 73% der Portal-Aufrufe kommen ueber Mobilgeraete.
Fix: Absaetze nach jedem Sinnabschnitt. Maximal 3-4 Saetze pro Absatz. Falls die Plattform es zulaesst: einfache Zwischenueberschriften.
Floskel-Schluss
"Bei Interesse stehen wir Ihnen gerne fuer eine Besichtigung zur Verfuegung." — Standardformel ohne Wirkung. Wirkt wie automatisch generiert.
Fix: Konkret: "Besichtigungen Mittwoch und Samstag nach Vereinbarung. Schnellste Erreichbarkeit per WhatsApp unter 0151... oder ueber das Kontaktformular."
Keine Bilder im Kopf
Reine Datenliste ohne Mikrogeschichte. Der Leser kann sich nichts vorstellen. Verkauft wird ueber Vorstellungskraft, nicht ueber Datenblaetter.
Fix: Eine Szene reicht: "Vom Suedbalkon Blick ueber die Daecher der Maxvorstadt — der Englische Garten beginnt drei Strassen weiter."
Schwach: Floskeln, vage Lage, keine Pflichtangaben
Stark: Konkret, strukturiert, mit Pflichtangaben
Schritt-fuer-Schritt: das Framework
Die folgenden sechs Schritte bringen Sie von leerem Dokument zu einer veroeffentlichungsbereiten Objektbeschreibung in 30 bis 45 Minuten. Bei Routine schaffen Sie das in 15 Minuten.
Schritt 1: Fakten sammeln (10 Minuten)
Bevor Sie das erste Wort schreiben, sammeln Sie auf einem Blatt: Wohnflaeche, Zimmerzahl, Baujahr (Sanierungsjahr separat), Heizung mit Energietraeger und Baujahr, Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, kWh/m², Klasse), Bodenbelaege, Fenster, Bad-Ausstattung, Kueche (eingebaut ja/nein, Alter), Balkon/Terrasse mit Ausrichtung, Stellplatz/Tiefgarage, Hausgeld, Kaltmiete oder Kaufpreis, Provision.
Ohne diese Fakten ist jeder Text Spekulation. Der Kaeufer merkt das.
Schritt 2: Mikrolage in 3 Distanzen (5 Minuten)
Drei konkrete Distanzen genuegen, um den Lage-Block stark zu machen:
- OePNV — naechste S-Bahn, U-Bahn, Strassenbahn oder Bus, in Gehminuten.
- Versorgung — naechster Supermarkt, Apotheke, Aerztehaus, in Gehminuten.
- Soziales — Schule, Kita, Spielplatz, Park, in Gehminuten oder Metern.
Wer eine Wohnung an Pendler vermarktet, ergaenzt Bahnhof und Autobahn-Auffahrt. Wer an Familien vermarktet, ergaenzt Grundschule und Schwimmbad. Lage-Tonalitaet richtet sich nach Zielgruppe.
Schritt 3: Erste 2 Saetze als Headline (10 Minuten)
IS24 und Immowelt zeigen die ersten 200–250 Zeichen als Snippet in der Listenansicht. Diese Saetze entscheiden ueber den Klick. Schreiben Sie hier wie ein Headline-Texter:
"3,5 Zimmer mit Suedbalkon im 3. OG, Schwabing, U-Bahn 4 Minuten zu Fuss. Komplettsanierung 2023. Ideal fuer junge Familien oder als Kapitalanlage in einer der gefragtesten Lagen Muenchens."
223 Zeichen. Lage drin. Highlight (Komplettsanierung) drin. Zielgruppe (Familien/Anleger) drin. Das ist der Klick.
Schritt 4: Mittelteil — Objekt, Ausstattung, Mikrogeschichte (15 Minuten)
Jetzt das eigentliche Objekt. Folgen Sie der Reihenfolge, in der ein Besichtiger den Raum durchwandert: Eingang, Flur, Wohnbereich, Kueche, Schlafzimmer, Bad, Aussenbereich.
Pro Raum maximal zwei Saetze. Ein Satz Fakten (Quadratmeter, Boden, Fenster), ein Satz Mikrogeschichte (was man dort tut, wie es sich anfuehlt).
Beispiel: "Das Wohnzimmer (32 m², bodentiefe Fenster, Eichenparkett) oeffnet sich nach Sueden. Ab Mittag faellt Sonne bis in die Kueche."
Schritt 5: Pflichtangaben in den Fliesstext (5 Minuten)
Energieausweis, Endenergiebedarf, Energieklasse, Energietraeger, Baujahr, Sanierungsjahr — gehoeren auch in den Fliesstext, nicht nur in die strukturierten Felder.
Warum: Der Energieausweis ist seit der GEG-Novelle 2024 ein kaufentscheidender Faktor. Wohnungen der Klasse F oder schlechter werden seit 2024 deutlich schwerer finanziert (KfW-Foerderung gekoppelt an Energieklasse). Wer Klasse A oder B hat, sollte das prominent platzieren — wer schlechter steht, sollte die Sanierungsperspektive nennen.
Schritt 6: CTA und Kontakt (5 Minuten)
Schliessen Sie mit Erreichbarkeit (Telefon, WhatsApp, E-Mail), Besichtigungsmodalitaeten (Wann? Mit Termin? Open House?) und einem klaren Call-to-Action. Verzichten Sie auf "Wir freuen uns auf Ihre Anfrage" — das ist Standard. Schreiben Sie eine Erwartung:"Antwort innerhalb von 24 Stunden, Besichtigungen Mittwoch und Samstag."
Tonalitaet nach Objekttyp
Eine Objektbeschreibung fuer eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung in Berlin liest sich anders als eine fuer ein Einfamilienhaus auf dem Land. Anders als ein Gewerbeobjekt. Die Zielgruppe und der Kaufanlass diktieren die Sprache.
Hier die Matrix.
| Objekttyp | Zielgruppe | Tonalitaet | Was zuerst nennen |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung Stadt | Selbstnutzer 30–45, Anleger | Praezise, urban, faktenstark | Lage und OePNV-Anbindung |
| Einfamilienhaus Vorort | Familien 35–50 | Warm, lebensnah, kindorientiert | Garten, Schule, Wohnflaeche |
| Mehrfamilienhaus | Anleger, Bestandshalter | Sachlich, zahlenorientiert | Ist-Miete, Mieterstruktur, Rendite |
| Reihenhaus / Doppelhaushaelfte | Junge Familien 30–45 | Praktisch, alltagsnah | Wohnflaeche, Garten, Stellplaetze |
| Penthouse / Luxus | Vermoegende 45+ | Reduziert, materialfokussiert | Ausstattung, Lage, Ausblick |
| Gewerbe Buero / Praxis | Selbstaendige, Kapitalanleger | Funktional, technisch | Nutzflaeche, Aufteilung, OePNV |
| Ferienimmobilie | Lifestyle-Kaeufer 40+ | Atmosphaerisch, jahreszeitlich | Lage, Ausblick, Ausstattung |
| Erbimmobilie / Sanierungsobjekt | Handwerker, Anleger | Ehrlich, potenzialorientiert | Substanz, Quadratmeter, Sanierungsbedarf |
Drei dieser Objekttypen haben wir im Detail beschrieben — mit Mustern und Pflichtangaben:
Eigentumswohnung
Was Selbstnutzer und Kapitalanleger lesen wollen — und in welcher Reihenfolge.
Haus
Einfamilienhaus, Doppelhaushaelfte, Reihenhaus: Tonalitaet fuer Familien.
Gewerbe
Buero, Praxis, Ladenflaeche: technische Tonalitaet, Nutzflaeche zuerst.
Mustertexte und Beispiele
Theorie ist gut. Beispiele sind besser. Hier ein vollstaendiger Mustertext fuer eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung in Muenchen — direkt einsetzbar als Vorlage.
3 Zimmer, Suedbalkon, 95 m² — Schwabing, U-Bahn 4 Minuten.Komplettsanierung 2023. Ideal fuer junge Familien oder als Kapitalanlage in einer der gefragtesten Lagen Muenchens.
Die Wohnung liegt im 3. Stock eines gepflegten Altbaus von 1928, ruhige Seitenstrasse ohne Durchgangsverkehr. U-Bahn Hohenzollernplatz (U2) in 4 Gehminuten, Englischer Garten in 6 Minuten. Aldi, Edeka und drei Cafes in der Strasse. Grundschule 200 m, Kita Maxvorstadt 350 m.
Aufteilung: Eingangsbereich mit Garderobe, offener Wohn-Ess-Bereich (32 m²) mit bodentiefen Fenstern Richtung Sueden, separate Kueche (10 m², voll ausgestattet, 2023 neu eingebaut), zwei Schlafzimmer (16 m² und 12 m²), Tageslichtbad (8 m², Naturstein, Regendusche und Badewanne).
Eichenparkett im gesamten Wohnbereich, Naturstein im Bad, dreifachverglaste Fenster. Suedbalkon mit Blick ueber die Daecher der Maxvorstadt. Aufzug, Fahrradkeller, Tiefgaragenstellplatz inklusive.
Energieausweis liegt vor (Bedarfsausweis, 64 kWh/(m²a), Klasse C). Heizung Gas-Brennwert 2018, Hausgeld 320 EUR/Monat (inkl. Ruecklagen). Baujahr Hauptgebaeude 1928, Komplettsanierung 2023 (Bad, Kueche, Boeden, Fenster, Elektrik, Heizungsverteilung).
Besichtigungen Mittwoch 17–19 Uhr und Samstag 10–13 Uhr nach Vereinbarung. Antwort innerhalb von 24 Stunden. WhatsApp 0151... oder ueber das Kontaktformular. Provision 3,57% inkl. MwSt., Kaeuferseite.
Zeichen inkl. Leerzeichen: ca. 1.480. Lage zuerst, Pflichtangaben enthalten, klarer CTA.
Mehr Muster fuer Wohnung, Haus, Doppelhaushaelfte, Gewerbe und Sonderfaelle (Erbimmobilie, Zwangsversteigerung, Sanierungsobjekt) finden Sie in unseren Detailseiten:
Objektbeschreibung Muster
12 Vorlagen zum Kopieren — Wohnung, Haus, Gewerbe, jeweils mit ausgefuellten Pflichtangaben.
Objektbeschreibung Beispiele
Reale Inserate aus IS24 — analysiert, kommentiert, mit Vorher/Nachher-Vergleich.
Lieber Text in 2 Minuten statt 45?
Der ImmoStage KI-Generator schreibt Ihnen einen Erstentwurf aus Ihren Eckdaten — Sie verfeinern, Sie veroeffentlichen.
KI-Generator: wann, warum, wie
KI-Texte sind 2026 Standard im Maklerbuero. Nicht weil sie besser sind als ein erfahrener Texter — sondern weil sie schneller sind. Ein erfahrener Makler schreibt 6 Inserate pro Tag. Mit KI-Erstentwurf werden daraus 20.
Die Frage ist nicht ob, sondern wie.
Was KI gut kann
- Strukturieren — Aus einer Stichwortliste eine fluessige Beschreibung machen.
- Tonalitaet anpassen — Derselbe Inhalt fuer Familien anders als fuer Anleger.
- Pflichtangaben einbauen — Energieausweis, Baujahr, Heizung an die richtige Stelle.
- Variieren — Drei Varianten desselben Textes fuer A/B-Tests auf dem Portal.
Was KI nicht kann
- Mikrogeschichte erfinden — Wenn Sie der KI nicht sagen, dass die Sonne ab Mittag das Wohnzimmer durchflutet, weiss sie das nicht.
- Lokales Wissen ergaenzen — Welche Bauphase der Strasse zugehoert, welche Schule den besten Ruf hat — das ist Maklerwissen.
- Kaeuferpsychologie individualisieren — Was bei Ihrer konkreten Zielgruppe zieht, weiss niemand besser als Sie.
Der richtige Workflow
Geben Sie der KI eine Liste mit Eckdaten (Lage, Quadratmeter, Zimmer, Pflichtangaben, Highlight, Zielgruppe). Lassen Sie einen Erstentwurf generieren. Lesen Sie ihn ein Mal durch — und schreiben Sie zwei Saetze dazu, die nur Sie wissen koennen. Das ist der Unterschied zwischen einer KI-Schablone und einem Makler-Inserat.
ChatGPT und Claude erzeugen statistische Mittelwerte aus ihrer Trainingsmasse. Das fuehrt zu drei Tells: 1) ungewoehnlich gleichmaessige Satzlaengen, 2) bevorzugte Adjektive (ansprechend, einladend, charmant), 3) zu glatter Uebergang zwischen Absaetzen. Ein menschlicher Makler bricht diesen Rhythmus — und genau das wirkt glaubwuerdig.
Tiefer einsteigen koennen Sie hier:
ImmoStage KI-Generator: Anleitung, Prompts und Beispielausgaben
IS24, Immowelt: portalspezifisch optimieren
Eine Objektbeschreibung passt nicht 1:1 auf jedes Portal. Die Algorithmen unterscheiden sich, die Anzeigeflaeche unterscheidet sich, die Zielgruppe unterscheidet sich.
ImmobilienScout24
Marktfuehrer im DACH-Raum (~70% Marktanteil). Algorithmus belohnt: Vollstaendigkeit der strukturierten Felder, Bilderzahl (10+), Energieausweis, klare Pflichtangaben.
- Snippet-Laenge: 200–250 Zeichen. Ihre ersten zwei Saetze sind die Headline.
- Beschreibungslaenge: 1.200–1.500 Zeichen optimal. Bis 2.500 akzeptiert.
- Plus-Inserat: bis zu 30% mehr Aufrufe — fuer hochpreisige Objekte sinnvoll.
- Tonalitaet: Praezise, urban, datenstark.
Immowelt
Zweitgroesster Anbieter, juengere Nutzerschaft im Vergleich zu IS24 (-3 Jahre Median), hoehere Mobile-Quote.
- Mobile-First: 78% der Aufrufe ueber Smartphone — Absaetze noch wichtiger.
- Snippet-Laenge: 180–220 Zeichen.
- Beschreibungslaenge: 1.000–1.300 Zeichen reichen.
- Tonalitaet: Etwas lockerer, lifestyle-orientierter.
eBay Kleinanzeigen / Kleinanzeigen.de
Hoechste Reichweite bei niedrigpreisigen Objekten und Mietangeboten. Aber: viele unqualifizierte Anfragen.
- Beschreibungslaenge: kuerzer (800–1.000 Zeichen).
- Vorqualifikation: bauen Sie konkrete Anforderungen in den Text ein (z.B. SCHUFA, Einkommensnachweis).
- Tonalitaet: Direkt, erwartungsklar.
Wenn Sie denselben Text auf IS24, Immowelt und Kleinanzeigen einstellen, signalisieren Sie allen Algorithmen, dass das Inserat bereits indexiert ist. Resultat: niedrigeres Ranking auf allen Plattformen. Schreiben Sie pro Portal mindestens 30% des Textes neu — vor allem Eroeffnung und CTA.
Pflichtangaben und Recht
Was rechtlich in jede Objektbeschreibung gehoert — unabhaengig vom Portal.
Energieausweis (GEG seit 2014, Novelle 2024)
Pflichtangaben im Inserat (§ 87 GEG): Energieausweis-Typ (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), wesentlicher Energietraeger, Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch in kWh/(m²a), Energieeffizienzklasse, Baujahr.
Bussgeld bei Verstoss: bis 15.000 EUR pro Inserat. Wer ohne Energieausweis inseriert, riskiert Abmahnungen — Verbraucherschutzverbaende und Wettbewerber moegen das Thema.
Provisionsangabe (Bestellerprinzip seit 2020)
Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 das geteilte Provisionsprinzip (§ 656c BGB). Wer als Makler Provision verlangt, muss Hoehe und Verteilung im Inserat nennen.
Werbungs-Korrektheit (UWG)
"Top-Lage", "einmalig", "exklusiv" sind keine objektiv ueberpruefbaren Aussagen. Bei spezifischen Versprechen ("ruhige Lage", "Suedlage") gilt das UWG: was Sie schreiben, muss stimmen. Eine an einer Hauptverkehrsstrasse liegende Wohnung als "ruhige Wohnlage" zu beschreiben, ist irrefuehrende Werbung.
- Art des Energieausweises (Bedarf/Verbrauch)
- Endenergiebedarf in kWh/(m²a)
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
- Wesentlicher Energietraeger der Heizung
- Baujahr
- Provisionshoehe und -verteilung (bei Wohn-Kauf)
- Im Idealfall: Modernisierungsjahr Heizung, Daemmung, Fenster
Was bleibt
Drei Saetze.
Eine Objektbeschreibung verkauft, wenn sie konkret, strukturiert und ehrlich ist. Floskeln, vage Lage und fehlende Pflichtangaben kosten Anfragen — und seit 2024 zusaetzlich Bussgeld.
Ein KI-Erstentwurf in 2 Minuten, drei Saetze Maklerwissen dazu, Pflichtangaben in den Fliesstext, 1.500 Zeichen Limit. Das ist die Formel.
Der Rest sind Bilder, Video, Grundriss — die Texte koennen den Klick gewinnen, die Bilder die Anfrage. Beide gehoeren zusammen.
Wie ein gutes Inserat visuell wirkt
Beschreibung allein verkauft nicht. Die Reihenfolge in Kaeufer-Augen: Erstes Foto, Preis, Snippet (250 Zeichen), Bilder durchblaettern, vollstaendige Beschreibung, Kontakt. Das erste Foto entscheidet, ob der Snippet ueberhaupt gelesen wird.
Mehr zur Bilder-Strategie: Virtual Staging Pillar-Leitfaden.
