Auf einen Blick
- Eine Objektbeschreibung ist der Verkaufstext im Immobilieninserat: nicht die technischen Daten, sondern die Geschichte dahinter.
- Auf ImmoScout24 sehen Interessenten zuerst nur Überschrift und Titelbild. Wer klickt, entscheidet in den ersten zwei Sätzen, ob er weiterliest.
- Erfahrungswert: 1.200–1.500 Zeichen. Aufbau: Lage, Objekt, Ausstattung, Pflichtangaben, Abschluss mit Kontakt.
- Die häufigsten Wörter sind die schwächsten: „gepflegt“ steht in 34 % der Wohnungsinserate (ImmoScout24, 60.000 Inserate). Jahreszahlen und Maße unterscheiden.
- KI-Texte funktionieren, wenn Sie drei Dinge dazugeben: konkrete Distanzen, eine Szene aus dem Alltag, den Ton für die Zielgruppe.
Was ist eine Objektbeschreibung?
Eine Objektbeschreibung ist der freie Verkaufstext einer Immobilienanzeige. Nicht die strukturierten Felder für Wohnfläche oder Zimmerzahl. Sondern der Fließtext, in dem Sie erklären, warum jemand diese konkrete Wohnung kaufen oder mieten sollte.
Sie steht auf IS24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen und im Exposé. In drei Bereichen entscheidet sie über den Erfolg eines Inserats: Klickrate auf der Listing-Seite, Verweildauer auf der Detailseite, Anfragenrate über das Kontaktformular.
Die meisten Inserate scheitern am gleichen Punkt. Sie listen Fakten, die schon in den strukturierten Feldern stehen. Drei Zimmer, 78 m², zweiter Stock. Das weiß der Käufer bereits — er hat genau danach gefiltert.
Was er nicht weiß: Wie es sich anfühlt, dort zu wohnen.
Der freie Beschreibungstext im Immobilieninserat. Bei ImmobilienScout24 das Feld "Objektbeschreibung", bei Immowelt "Beschreibung des Objektes". In der Regel zwischen 800 und 2.500 Zeichen lang. Wirkt zusammen mit den Pflicht-Strukturfeldern (Lagebeschreibung, Ausstattung, Sonstiges) als Verkaufstext.
Warum die Objektbeschreibung wichtiger ist als der Preis
Klingt steil. Ist aber so. Der Preis filtert vor — wer das Budget nicht hat, sieht das Inserat gar nicht erst. Aber unter den Käufern, die sich das Objekt grundsätzlich leisten könnten, entscheidet die Beschreibung, wer auf "Anfrage senden" klickt.
ImmoScout24 hat die Objektbeschreibungen von 60.000 Kaufinseraten ausgewertet (Pressemitteilung vom 29.04.2026). Die Top drei bei Wohnungen: „gepflegt“ (34 %), „hell“ (30 %), „großzügig“ (26 %). Bei Häusern führt „großzügig“ mit 32 %. Wenn jedes dritte Inserat dasselbe Wort benutzt, unterscheidet es nichts.
Die Sprache verrät, ob sich jemand Mühe gegeben hat. Käufer spüren das in zwei Sätzen.
Anatomie einer guten Objektbeschreibung
Die meisten guten Objektbeschreibungen folgen demselben Aufbau. Nicht aus Konvention, sondern weil der Mensch beim Lesen einer Anzeige in einer bestimmten Reihenfolge Fragen stellt: Wo? Was? Wie ausgestattet? Was kostet es außerhalb der Miete? Wann kann ich rein?
Beantworten Sie genau diese Fragen, in genau dieser Reihenfolge.
Die 5-Block-Struktur
Hook und Lage
Erste 2 Sätze. Wer ist die Zielgruppe? Wo steht die Immobilie? Konkrete Distanz zu S-Bahn, Schule, Innenstadt.
Das Objekt
Grundriss, Aufteilung, Ausrichtung, Geschoss, Stockwerk. Hier Quadratmeter und Zimmerzahl wiederholen, eingebettet in den Lesefluss.
Ausstattung
Böden, Bad, Küche, Heizung, Fenster, besondere Features (Balkon, Aufzug, Tiefgarage, Smart-Home).
Pflichtangaben
Energieausweis, Endenergiebedarf, Baujahr, Energieträger. Auch im Fließtext nennen — nicht nur in Strukturfeldern.
Call-to-Action
Kontaktdaten, Erreichbarkeit, Besichtigungsrhythmus. Klar und ohne Drohung. "Wir freuen uns auf Ihre Nachricht" reicht.
Wie lang ist eine gute Objektbeschreibung?
Zwischen 1.200 und 1.500 Zeichen. Punkt.
Das ist ein Erfahrungswert, keine Portalregel. Kürzer wirkt lieblos, der Käufer vermutet, dass sich niemand Mühe gegeben hat. Länger liest auf dem Handy kaum jemand zu Ende. Auch ImmoScout24 nennt „zu lange oder zu vage Texte“ als typischen Fehler.
Ausnahme: hochpreisige Objekte ab 1 Mio. €. Hier sind 2.500–3.500 Zeichen üblich. Der Käufer einer Villa nimmt sich Zeit und recherchiert das Objekt vor der Besichtigung genau.
Laut ImmoScout24 sehen Interessenten in der Trefferliste zuerst nur Überschrift und Titelbild. Die Überschrift muss also allein tragen: Zimmer, ein Highlight, Lage. Wer die Anzeige öffnet, entscheidet in den ersten zwei Sätzen der Objektbeschreibung, ob er weiterliest.
Tonalität: Faktentreu, nicht poetisch
Schreiben Sie wie ein Journalist, nicht wie ein Werbetexter. Der Unterschied:
Werbetexter (schwach)
- "Traumhafte Wohnung in Bestlage"
- "Einmalige Gelegenheit"
- "Wahres Schmuckstück"
- "Sehr gut geschnitten"
- "Familienfreundlich"
Journalist (stark)
- "3,5 Zimmer, Südbalkon, U-Bahn 4 Minuten zu Fuß"
- "Letzte Renovierung 2023, neue Küche, neues Bad"
- "Eichenparkett im Wohnbereich, Naturstein im Bad"
- "Offener Wohn-Ess-Bereich, 32 m², bodentiefe Fenster"
- "Zwei Kinderzimmer, Grundschule 200 m, Spielplatz im Hof"
Die 7 Fehler, die Inserate killen
Sieben Muster tauchen in Inseraten, die lange online stehen, immer wieder auf.
Jeder davon kostet Anfragen. Manchmal alle.
Floskel-Eröffnung
"Diese traumhafte Eigentumswohnung erwartet Sie..." — Käufer haben das schon 100 Mal gelesen. Wirkt automatisch generisch.
Fix: Eröffnen Sie mit Lage und einem konkreten Highlight: "3 Zimmer, Südbalkon, S-Bahn 4 Minuten — in einer der ruhigsten Straßen Schwabings."
Adjektiv-Inflation
Mehr als 3 Adjektive im ersten Satz signalisieren Werbetext, nicht Information. "Helle, freundliche, großzügige, lichtdurchflutete..." killt Glaubwürdigkeit.
Fix: Maximal ein Adjektiv pro Satz. Verben tragen mehr als Adjektive: "Die Sonne kommt von Osten und West, ab Mittag durchflutet sie das Wohnzimmer."
Fehlende Lage-Präzision
"In ruhiger Wohngegend" — wo? "Gute Anbindung" — an was? Käufer brauchen Distanzen. Ohne Distanzen wirkt es wie Verschleierung.
Fix: S-Bahn 5 Minuten zu Fuß. Aldi 200 m. Innenstadt 7 km. Autobahn-Auffahrt 3 km. Konkret schlägt vage in jedem Fall.
Schwammige Pflichtangaben
Energieausweis-Angaben fehlen oder sind unvollständig. § 87 GEG verlangt fünf Angaben in jeder kommerziellen Anzeige, Verstöße kosten bis zu 10.000 € Bußgeld (§ 108 GEG).
Fix: Im Fließtext nennen: "Energieausweis liegt vor (Bedarfsausweis, 78 kWh/(m²a), Klasse C), Heizung Gas-Brennwert 2018, Baujahr 1998."
Mauer aus Text
Ein Block ohne Absätze, ohne Zwischenüberschriften. Auf dem Handy ist das eine Wand, an der Leser abbrechen.
Fix: Absätze nach jedem Sinnabschnitt. Maximal 3-4 Sätze pro Absatz. Falls die Plattform es zulässt: einfache Zwischenüberschriften.
Floskel-Schluss
"Bei Interesse stehen wir Ihnen gerne für eine Besichtigung zur Verfügung." — Standardformel ohne Wirkung. Wirkt wie automatisch generiert.
Fix: Konkret: "Besichtigungen Mittwoch und Samstag nach Vereinbarung. Schnellste Erreichbarkeit per WhatsApp unter 0151... oder über das Kontaktformular."
Keine Bilder im Kopf
Reine Datenliste ohne Mikrogeschichte. Der Leser kann sich nichts vorstellen. Verkauft wird über Vorstellungskraft, nicht über Datenblätter.
Fix: Eine Szene reicht: "Vom Südbalkon Blick über die Dächer der Maxvorstadt — der Englische Garten beginnt drei Straßen weiter."
Objektbeschreibung schreiben: das Framework Schritt für Schritt
Die folgenden sechs Schritte bringen Sie von leerem Dokument zu einer veröffentlichungsbereiten Objektbeschreibung in 30 bis 45 Minuten. Bei Routine schaffen Sie das in 15 Minuten.
Schritt 1: Fakten sammeln (10 Minuten)
Bevor Sie das erste Wort schreiben, sammeln Sie auf einem Blatt: Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr (Sanierungsjahr separat), Heizung mit Energieträger und Baujahr, Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, kWh/m², Klasse), Bodenbeläge, Fenster, Bad-Ausstattung, Küche (eingebaut ja/nein, Alter), Balkon/Terrasse mit Ausrichtung, Stellplatz/Tiefgarage, Hausgeld, Kaltmiete oder Kaufpreis, Provision.
Ohne diese Fakten ist jeder Text Spekulation. Der Käufer merkt das.
Schritt 2: Mikrolage in 3 Distanzen (5 Minuten)
Drei konkrete Distanzen genügen, um den Lage-Block stark zu machen:
- OePNV — nächste S-Bahn, U-Bahn, Straßenbahn oder Bus, in Gehminuten.
- Versorgung — nächster Supermarkt, Apotheke, Ärztehaus, in Gehminuten.
- Soziales — Schule, Kita, Spielplatz, Park, in Gehminuten oder Metern.
Wer eine Wohnung an Pendler vermarktet, ergänzt Bahnhof und Autobahn-Auffahrt. Wer an Familien vermarktet, ergänzt Grundschule und Schwimmbad. Lage-Tonalität richtet sich nach Zielgruppe.
Schritt 3: Erste 2 Sätze als Headline (10 Minuten)
Wer Ihre Anzeige öffnet, liest zuerst den Anfang. Diese Sätze entscheiden, ob er bleibt. Schreiben Sie sie wie eine Überschrift:
"3,5 Zimmer mit Südbalkon im 3. OG, Schwabing, U-Bahn 4 Minuten zu Fuß. Komplettsanierung 2023. Für Selbstnutzer ebenso wie als Kapitalanlage in einer der gefragtesten Lagen Münchens."
Rund 220 Zeichen. Lage drin. Highlight (Komplettsanierung) drin. Nutzung (Selbstnutzer/Anleger) drin. Das hält den Leser.
Schritt 4: Mittelteil — Objekt, Ausstattung, Mikrogeschichte (15 Minuten)
Jetzt das eigentliche Objekt. Folgen Sie der Reihenfolge, in der ein Besichtiger den Raum durchwandert: Eingang, Flur, Wohnbereich, Küche, Schlafzimmer, Bad, Außenbereich.
Pro Raum maximal zwei Sätze. Ein Satz Fakten (Quadratmeter, Boden, Fenster), ein Satz Mikrogeschichte (was man dort tut, wie es sich anfühlt).
Beispiel: "Das Wohnzimmer (32 m², bodentiefe Fenster, Eichenparkett) öffnet sich nach Süden. Ab Mittag fällt Sonne bis in die Küche."
Schritt 5: Pflichtangaben in den Fließtext (5 Minuten)
Energieausweis, Endenergiebedarf, Energieklasse, Energieträger, Baujahr, Sanierungsjahr — gehören auch in den Fließtext, nicht nur in die strukturierten Felder.
Warum: Heizung und Energieklasse bestimmen, was nach dem Kauf an Modernisierung ansteht. Käufer rechnen das mit. Wer Klasse A oder B hat, stellt das nach vorn. Wer schlechter steht, nennt ehrlich, was schon modernisiert ist und was noch ansteht.
Schritt 6: CTA und Kontakt (5 Minuten)
Schließen Sie mit Erreichbarkeit (Telefon, WhatsApp, E-Mail), Besichtigungsmodalitäten (Wann? Mit Termin? Open House?) und einem klaren Call-to-Action. Verzichten Sie auf "Wir freuen uns auf Ihre Anfrage" — das ist Standard. Schreiben Sie eine Erwartung: "Antwort innerhalb von 24 Stunden, Besichtigungen Mittwoch und Samstag."
Tonalität nach Objekttyp
Eine Objektbeschreibung für eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung in Berlin liest sich anders als eine für ein Einfamilienhaus auf dem Land. Anders als ein Gewerbeobjekt. Die Zielgruppe und der Kaufanlass diktieren die Sprache.
Hier die Matrix.
| Objekttyp | Zielgruppe | Tonalität | Was zuerst nennen |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung Stadt | Selbstnutzer 30–45, Anleger | Präzise, urban, faktenstark | Lage und ÖPNV-Anbindung |
| Einfamilienhaus Vorort | Familien 35–50 | Warm, lebensnah, kindorientiert | Garten, Schule, Wohnfläche |
| Mehrfamilienhaus | Anleger, Bestandshalter | Sachlich, zahlenorientiert | Ist-Miete, Mieterstruktur, Rendite |
| Reihenhaus / Doppelhaushälfte | Junge Familien 30–45 | Praktisch, alltagsnah | Wohnfläche, Garten, Stellplätze |
| Penthouse / Luxus | Vermögende 45+ | Reduziert, materialfokussiert | Ausstattung, Lage, Ausblick |
| Gewerbe Büro / Praxis | Selbständige, Kapitalanleger | Funktional, technisch | Nutzfläche, Aufteilung, ÖPNV |
| Ferienimmobilie | Lifestyle-Käufer 40+ | Atmosphärisch, jahreszeitlich | Lage, Ausblick, Ausstattung |
| Erbimmobilie / Sanierungsobjekt | Handwerker, Anleger | Ehrlich, potenzialorientiert | Substanz, Quadratmeter, Sanierungsbedarf |
Eigentumswohnung Stadt
Selbstnutzer 30–45, Anleger
Ton: Präzise, urban, faktenstark
Zuerst nennen: Lage und ÖPNV-Anbindung
Einfamilienhaus Vorort
Familien 35–50
Ton: Warm, lebensnah, kindorientiert
Zuerst nennen: Garten, Schule, Wohnfläche
Mehrfamilienhaus
Anleger, Bestandshalter
Ton: Sachlich, zahlenorientiert
Zuerst nennen: Ist-Miete, Mieterstruktur, Rendite
Reihenhaus / Doppelhaushälfte
Junge Familien 30–45
Ton: Praktisch, alltagsnah
Zuerst nennen: Wohnfläche, Garten, Stellplätze
Penthouse / Luxus
Vermögende 45+
Ton: Reduziert, materialfokussiert
Zuerst nennen: Ausstattung, Lage, Ausblick
Gewerbe Büro / Praxis
Selbständige, Kapitalanleger
Ton: Funktional, technisch
Zuerst nennen: Nutzfläche, Aufteilung, ÖPNV
Ferienimmobilie
Lifestyle-Käufer 40+
Ton: Atmosphärisch, jahreszeitlich
Zuerst nennen: Lage, Ausblick, Ausstattung
Erbimmobilie / Sanierungsobjekt
Handwerker, Anleger
Ton: Ehrlich, potenzialorientiert
Zuerst nennen: Substanz, Quadratmeter, Sanierungsbedarf
Diesen Objekttyp haben wir im Detail beschrieben — mit Mustern und Pflichtangaben:
Objektbeschreibung Eigentumswohnung
Was Selbstnutzer und Kapitalanleger lesen wollen und in welcher Reihenfolge.
Objektbeschreibung Vorlage: Mustertexte für Wohnung und Haus
Theorie ist gut. Beispiele sind besser. Hier zwei vollständige Mustertexte, die Sie als Vorlage übernehmen können: zuerst eine Wohnungsbeschreibung für eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung in München, darunter eine Objektbeschreibung für ein Haus.
3 Zimmer, Südbalkon, 95 m² — Schwabing, U-Bahn 4 Minuten. Komplettsanierung 2023. Ideal für junge Familien oder als Kapitalanlage in einer der gefragtesten Lagen Münchens.
Die Wohnung liegt im 3. Stock eines gepflegten Altbaus von 1928, ruhige Seitenstraße ohne Durchgangsverkehr. U-Bahn Hohenzollernplatz (U2) in 4 Gehminuten, Englischer Garten in 6 Minuten. Aldi, Edeka und drei Cafes in der Straße. Grundschule 200 m, Kita Maxvorstadt 350 m.
Aufteilung: Eingangsbereich mit Garderobe, offener Wohn-Ess-Bereich (32 m²) mit bodentiefen Fenstern Richtung Süden, separate Küche (10 m², voll ausgestattet, 2023 neu eingebaut), zwei Schlafzimmer (16 m² und 12 m²), Tageslichtbad (8 m², Naturstein, Regendusche und Badewanne).
Eichenparkett im gesamten Wohnbereich, Naturstein im Bad, dreifachverglaste Fenster. Südbalkon mit Blick über die Dächer der Maxvorstadt. Aufzug, Fahrradkeller, Tiefgaragenstellplatz inklusive.
Energieausweis liegt vor (Bedarfsausweis, 64 kWh/(m²a), Klasse C). Heizung Gas-Brennwert 2018, Hausgeld 320 EUR/Monat (inkl. Rücklagen). Baujahr Hauptgebäude 1928, Komplettsanierung 2023 (Bad, Küche, Böden, Fenster, Elektrik, Heizungsverteilung).
Besichtigungen Mittwoch 17–19 Uhr und Samstag 10–13 Uhr nach Vereinbarung. Antwort innerhalb von 24 Stunden. WhatsApp 0151... oder über das Kontaktformular. Provision 3,57% inkl. MwSt., Käuferseite.
Zeichen inkl. Leerzeichen: ca. 1.480. Lage zuerst, Pflichtangaben enthalten, klarer CTA.
Objektbeschreibung Haus: Vorlage für das Einfamilienhaus
Beim Haus verschiebt sich der Schwerpunkt: Grundstück, Garten und Zustand der Bausubstanz kommen nach vorn. Die folgende Hausbeschreibung ist als Vorlage aufgebaut — ersetzen Sie die Angaben durch die Ihres Objekts. Sie funktioniert auch als Inserat für den Hausverkauf auf ImmobilienScout24, Immowelt oder Kleinanzeigen.
5 Zimmer, 142 m², Garten nach Südwesten — ruhige Anliegerstraße, Grundschule 6 Gehminuten. Freistehendes Einfamilienhaus für Familien, die Platz im Haus und im Garten suchen.
Das Haus steht auf einem 610 m² großen Grundstück am Ende einer Anliegerstraße. Bäckerei und Supermarkt in 8 Gehminuten, Bushaltestelle 300 m, Autobahnauffahrt 5 Minuten.
Aufteilung: Im Erdgeschoss Wohn-Ess-Bereich (41 m²) mit Zugang zur Terrasse, Küche, Gäste-WC und Arbeitszimmer. Im Obergeschoss drei Schlafzimmer und ein Tageslichtbad mit Wanne und Dusche. Voll unterkellert mit Hauswirtschaftsraum, Doppelgarage.
Massivbauweise, Baujahr 1994. Dach 2019 neu eingedeckt und gedämmt, Fenster 2016 erneuert. Energieausweis liegt vor (Verbrauchsausweis, 118 kWh/(m²a), Klasse D), Gas-Brennwertheizung 2015.
Besichtigungen samstags nach Vereinbarung. Wir antworten innerhalb von 24 Stunden.
Beispielangaben, keine reale Immobilie. Grundstück und Garten zuerst, Zustand mit Jahreszahlen, Pflichtangaben enthalten.
Weitere reale Inserate — analysiert und kommentiert — finden Sie in unserer Detailseite:
Objektbeschreibung Beispiele
Reale Inserate aus IS24 — analysiert, kommentiert, mit Vorher/Nachher-Vergleich.
Vorlagen zum Kopieren: Lückentexte nach Objekttyp
Kopieren. Ausfüllen. Fertig.
Die Muster oben zeigen, wie ein fertiger Text klingt. Die vier Vorlagen hier sind zum Ausfüllen gebaut: Ersetzen Sie alles in [eckigen Klammern] durch die Angaben Ihres Objekts und streichen Sie, was nicht passt. Die Pflichtangaben nach § 87 GEG sind schon eingebaut.
Objektbeschreibung Eigentumswohnung: Vorlage
Für: Selbstnutzer und Kapitalanleger
[Zimmer] Zimmer, [Wohnfläche] m², [Balkon/Terrasse nach Himmelsrichtung] – [Stadtteil], [Haltestelle] [X] Minuten zu Fuß. Die Wohnung liegt im [Geschoss] eines [gepflegten Altbaus/Neubaus] von [Baujahr]. [Supermarkt] [X] m, [Schule/Kita] [X] m, [Park/Grünfläche] [X] Minuten. Aufteilung: [Flur mit Garderobe], Wohn-Ess-Bereich ([X] m²) mit [Fenster/Ausrichtung], [offene/separate] Küche, [Anzahl] Schlafzimmer ([X] m² und [X] m²), [Tageslichtbad mit Dusche/Wanne]. Ausstattung: [Bodenbelag], [Fenster, Jahr], [Einbauküche, Jahr], [Aufzug], [Keller], [Stellplatz/Tiefgarage]. Zuletzt modernisiert: [was, Jahr]. Energieausweis: [Bedarfs-/Verbrauchsausweis], [Kennwert] kWh/(m²a), Klasse [A+–H], [Energieträger], Baujahr [Jahr]. Hausgeld [Betrag] € im Monat, davon Rücklage [Betrag] €. Besichtigungen [Wochentag, Uhrzeit] nach Vereinbarung. Antwort innerhalb von [24] Stunden über das Kontaktformular.
Objektbeschreibung Haus: Vorlage für das Einfamilienhaus
Für: Familien
[Zimmer] Zimmer, [Wohnfläche] m² Wohnfläche, [Grundstück] m² Grundstück, Garten nach [Himmelsrichtung] – [Straßenart], [Grundschule] [X] Gehminuten. Das [freistehende] Einfamilienhaus steht in [Ort/Ortsteil] am [Ende einer Anliegerstraße]. [Bäcker/Supermarkt] [X] Minuten, [Bus/Bahn] [X] m, [Autobahn] [X] Minuten. Erdgeschoss: Wohn-Ess-Bereich ([X] m²) mit Zugang zur Terrasse, Küche, [Gäste-WC], [Arbeitszimmer]. Obergeschoss: [Anzahl] Schlafzimmer, [Bad mit Wanne und Dusche]. [Keller/Dachboden], [Garage/Carport]. Bauweise und Zustand: [Massivbau], Baujahr [Jahr]. Dach [Jahr], Fenster [Jahr], Heizung [Art, Jahr]. [Bekannte Mängel sachlich nennen]. Energieausweis: [Bedarfs-/Verbrauchsausweis], [Kennwert] kWh/(m²a), Klasse [A+–H], [Energieträger], Baujahr [Jahr]. Besichtigungen [Wochentag] nach Vereinbarung. Wir antworten innerhalb von [24] Stunden.
Objektbeschreibung Doppelhaushälfte: Vorlage
Für: junge Familien, Umsteiger aus der Wohnung
Doppelhaushälfte mit [Zimmer] Zimmern, [Wohnfläche] m², eigenem Garten ([X] m²) und [Stellplatz] – [Ortsteil], [Kita/Schule] [X] Minuten. Die Haushälfte liegt [an einer ruhigen Wohnstraße/in einer Siedlung von Baujahr X]. Grundstück [X] m², [Realteilung/Wohnungseigentum nach WEG]. [S-Bahn/Bus] [X] Minuten, [Einkauf] [X] m. Erdgeschoss: [Diele], [Küche], Wohn-Ess-Bereich ([X] m²) mit [Terrassentür]. Obergeschoss: [Anzahl] Zimmer, [Bad]. [Dachgeschoss ausgebaut/ausbaufähig], [Keller]. Zustand: Baujahr [Jahr], modernisiert [was, Jahr]. Nachbarhälfte [baugleich/gespiegelt], gemeinsame Brandwand. Energieausweis: [Bedarfs-/Verbrauchsausweis], [Kennwert] kWh/(m²a), Klasse [A+–H], [Energieträger], Baujahr [Jahr]. Besichtigungen [Wochentag] nach Vereinbarung über das Kontaktformular.
Wohnungsbeschreibung zur Miete: Vorlage
Für: Mieter, beschreibt die Wohnung statt der Wunschmieter
[Zimmer]-Zimmer-Wohnung, [Wohnfläche] m², [Balkon] – [Stadtteil], [Haltestelle] [X] Minuten. Die Wohnung liegt im [Geschoss] eines [Baujahr]er Mehrfamilienhauses. [Einkauf] [X] m, [Arzt/Apotheke] [X] m. Aufteilung: [Flur], Wohnzimmer ([X] m²), Schlafzimmer ([X] m²), [Küche mit/ohne Einbauküche], [Bad mit Fenster]. [Keller], [Fahrradraum]. Kaltmiete [Betrag] €, Nebenkosten [Betrag] € (Vorauszahlung), Heizkosten [in NK enthalten/separat], Kaution [Betrag] €. Frei ab [Datum]. Energieausweis: [Bedarfs-/Verbrauchsausweis], [Kennwert] kWh/(m²a), Klasse [A+–H], [Energieträger], Baujahr [Jahr]. Besichtigung nach Anfrage über das Kontaktformular. Bitte nennen Sie Einzugstermin und Anzahl der Personen.
Keine Zeit zum Ausfüllen? Im Werkzeug oben beantworten Sie die Fragen im Chat, und die Software füllt die Lücken für Sie.
Formulierungshilfen: konkret statt Floskel
Die beliebtesten Wörter verkaufen am schlechtesten.
Nicht weil sie falsch sind. Sondern weil sie in jedem dritten Inserat stehen. ImmoScout24 hat 60.000 Kaufinserate ausgewertet und warnt selbst: „ruhig“ kann abgelegen bedeuten, „charmant“ einen fragwürdigen Zustand. Ersetzen Sie das Adjektiv durch die Tatsache dahinter.
| Floskel | Anteil Wohnungen | Anteil Häuser | Besser so |
|---|---|---|---|
| gepflegt | 34 % | 29 % | Dach 2019 neu, Fenster 2016, Bad 2022 |
| hell | 30 % | 26 % | Fenster nach Süden und Westen, Tageslichtbad |
| großzügig | 26 % | 32 % | Wohnzimmer 32 m², Deckenhöhe 2,80 m |
| modern | 22 % | 18 % | Einbauküche 2023, Fußbodenheizung, Glasfaser |
| zentral | 20 % | – | U-Bahn 4 Minuten, Wochenmarkt 300 m |
| ruhig | 18 % | 24 % | Anliegerstraße, Schlafzimmer zum Hof |
| hochwertig | 18 % | 18 % | Eichenparkett, Naturstein im Bad |
| charmant | 12 % | 14 % | Altbau 1928, Stuck, Dielenboden |
„gepflegt“Wohnungen 34 % · Häuser 29 %
Besser: Dach 2019 neu, Fenster 2016, Bad 2022
„hell“Wohnungen 30 % · Häuser 26 %
Besser: Fenster nach Süden und Westen, Tageslichtbad
„großzügig“Wohnungen 26 % · Häuser 32 %
Besser: Wohnzimmer 32 m², Deckenhöhe 2,80 m
„modern“Wohnungen 22 % · Häuser 18 %
Besser: Einbauküche 2023, Fußbodenheizung, Glasfaser
„zentral“Wohnungen 20 % · Häuser –
Besser: U-Bahn 4 Minuten, Wochenmarkt 300 m
„ruhig“Wohnungen 18 % · Häuser 24 %
Besser: Anliegerstraße, Schlafzimmer zum Hof
„hochwertig“Wohnungen 18 % · Häuser 18 %
Besser: Eichenparkett, Naturstein im Bad
„charmant“Wohnungen 12 % · Häuser 14 %
Besser: Altbau 1928, Stuck, Dielenboden
Quelle: ImmoScout24, Pressemitteilung vom 29.04.2026, Objektbeschreibungen aus 60.000 Kaufinseraten. „–“: nicht unter den Top 10.
Und für die einzelnen Abschnitte des Textes:
Einstieg
- „3 Zimmer, Südbalkon, U-Bahn 4 Minuten.“
- „Freistehendes Haus am Ende einer Anliegerstraße, Grundschule 6 Gehminuten.“
Zustand
- „Dach 2019 neu eingedeckt und gedämmt.“
- „Bad und Küche 2023 erneuert, Elektrik 2023 neu.“
Alltag
- „Ab Mittag fällt die Sonne bis in die Küche.“
- „Vom Garten aus sehen Sie die Kinder auf dem Spielplatz gegenüber.“
Abschluss
- „Besichtigungen Mittwoch 17–19 Uhr und Samstag nach Vereinbarung.“
- „Wir antworten innerhalb von 24 Stunden.“
Weitere Textbausteine nach Raum und Lage finden Sie in den Textbausteinen für das Exposé.
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KI-Generator: wann, warum, wie
KI-Texte sind 2026 Alltag im Maklerbüro. Nicht weil sie besser schreiben als ein erfahrener Texter, sondern weil sie schneller sind. Der Erstentwurf steht in Minuten statt in einer Dreiviertelstunde.
Die Frage ist nicht ob, sondern wie.
Was KI gut kann
- Strukturieren — Aus einer Stichwortliste eine flüssige Beschreibung machen.
- Tonalität anpassen — Derselbe Inhalt für Familien anders als für Anleger.
- Pflichtangaben einbauen — Energieausweis, Baujahr, Heizung an die richtige Stelle.
- Variieren — Drei Varianten desselben Textes für A/B-Tests auf dem Portal.
Was KI nicht kann
- Mikrogeschichte erfinden — Wenn Sie der KI nicht sagen, dass die Sonne ab Mittag das Wohnzimmer durchflutet, weiß sie das nicht.
- Lokales Wissen ergänzen — Welche Bauphase der Straße zugehört, welche Schule den besten Ruf hat — das ist Maklerwissen.
- Käuferpsychologie individualisieren — Was bei Ihrer konkreten Zielgruppe zieht, weiß niemand besser als Sie.
Der richtige Workflow
Geben Sie der KI eine Liste mit Eckdaten (Lage, Quadratmeter, Zimmer, Pflichtangaben, Highlight, Zielgruppe). Lassen Sie einen Erstentwurf generieren. Lesen Sie ihn ein Mal durch — und schreiben Sie zwei Sätze dazu, die nur Sie wissen können. Das ist der Unterschied zwischen einer KI-Schablone und einem Makler-Inserat.
ChatGPT und Claude erzeugen statistische Mittelwerte aus ihrer Trainingsmasse. Das führt zu drei Tells: 1) ungewöhnlich gleichmäßige Satzlängen, 2) bevorzugte Adjektive (ansprechend, einladend, charmant), 3) zu glatter Übergang zwischen Absätzen. Ein menschlicher Makler bricht diesen Rhythmus — und genau das wirkt glaubwürdig.
IS24, Immowelt: portalspezifisch optimieren
Eine Objektbeschreibung passt nicht 1:1 auf jedes Portal. Die Algorithmen unterscheiden sich, die Anzeigefläche unterscheidet sich, die Zielgruppe unterscheidet sich.
ImmobilienScout24
Das größte Portal in Deutschland. Der Freitext verteilt sich auf drei Felder: Objektbeschreibung, Lage und Ausstattung. Laut ImmoScout24 sehen Interessenten zuerst nur Überschrift und Titelbild.
- Überschrift: Merkmal plus Zielgruppe, etwa „Helle 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon, wenige Minuten zur S-Bahn“.
- Objektbeschreibung: 1.200–1.500 Zeichen als Erfahrungswert. Lage und Ausstattung gehören in ihre eigenen Felder.
- Pflichtangaben: Energiewerte zusätzlich in die Strukturfelder eintragen.
- Tonalität: präzise, faktenstark.
Immowelt
Das zweite große Portal. Viele Interessenten lesen dort auf dem Handy.
- Absätze: kurze Abschnitte, ein Gedanke pro Absatz.
- Beschreibungslänge: 1.000–1.300 Zeichen reichen in der Regel.
- Tonalität: etwas lockerer, alltagsnah.
eBay Kleinanzeigen / Kleinanzeigen.de
Höchste Reichweite bei niedrigpreisigen Objekten und Mietangeboten. Aber: viele unqualifizierte Anfragen.
- Beschreibungslaenge: kürzer (800–1.000 Zeichen).
- Vorqualifikation: bauen Sie konkrete Anforderungen in den Text ein (z.B. SCHUFA, Einkommensnachweis).
- Tonalität: Direkt, erwartungsklar.
Den Mittelteil mit Objekt, Ausstattung und Pflichtangaben können Sie übernehmen. Einstieg und Abschluss schreiben Sie pro Portal neu: kürzer und direkter für Kleinanzeigen, faktenstärker für ImmoScout24, mit Vorqualifikation dort, wo viele unpassende Anfragen kommen.
Pflichtangaben und Recht
Was rechtlich in jede Objektbeschreibung gehört — unabhängig vom Portal.
Energieausweis (§ 87 GEG)
Die Pflicht stammt aus der EnEV 2014 und steht heute in § 87 GEG. Liegt ein Energieausweis vor, gehören in jede Anzeige in kommerziellen Medien: Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), Endenergiebedarf bzw. -verbrauch in kWh/(m²a), wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse.
Bußgeld bei Verstoß: bis zu 10.000 € (§ 108 GEG). Dazu kommt das Risiko von Abmahnungen durch Wettbewerber und Verbraucherverbände.
Provisionsangabe (Halbteilung seit Dezember 2020)
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision (§ 656c BGB). Das Bestellerprinzip gilt dagegen bei der Vermietung: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Nennen Sie Höhe und Verteilung der Provision im Inserat.
Diskriminierungsfreie Sprache (AGG)
Beschreiben Sie die Wohnung. Nicht die Wunschmieter.
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gilt bei der Wohnungssuche schon ab der Anzeige. Das AG Augsburg sprach einem Bewerber 1.000 € Entschädigung zu, weil eine Anzeige „an Deutsche“ vermieten wollte (Az. 20 C 2566/19). Der BGH entschied Anfang 2026 (I ZR 129/25), dass auch Makler, die über Besichtigungen entscheiden, an das Benachteiligungsverbot gebunden sind und Entschädigung zahlen müssen.
So schreiben Sie es
- „Energieausweis: Bedarfsausweis, 78 kWh/(m²a), Klasse C, Gas, Baujahr 1998.“
- „2 Zimmer, 54 m², ruhige Lage zum Hof, ohne Aufzug im 4. OG.“
- „Kaltmiete 780 €, Nebenkosten 190 €, Kaution 2.340 €.“
- „Provision 3,57 % inkl. MwSt., je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer.“
- Mängel sachlich nennen: „Fenster von 1994, Austausch einplanen.“
Das lassen Sie weg
- Energieausweis nur „liegt vor“, ohne Kennwert und Klasse.
- „Nur an Deutsche“, „keine Ausländer“, Hinweise auf Religion oder Herkunft.
- „Nur für Paare ohne Kinder“, „Senioren unerwünscht“ und ähnliche Ausschlüsse.
- „Ruhige Lage“ an der Hauptstraße (irreführend nach § 5 UWG).
- „Provisionsfrei“, wenn doch eine Provision anfällt.
Werbungs-Korrektheit (UWG)
"Top-Lage", "einmalig", "exklusiv" sind keine objektiv überprüfbaren Aussagen. Bei spezifischen Versprechen ("ruhige Lage", "Suedlage") gilt das UWG: was Sie schreiben, muss stimmen. Eine an einer Hauptverkehrsstraße liegende Wohnung als "ruhige Wohnlage" zu beschreiben, ist irreführende Werbung.
- Art des Energieausweises (Bedarf/Verbrauch)
- Endenergiebedarf in kWh/(m²a)
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
- Wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr
- Provisionshöhe und -verteilung (bei Wohn-Kauf)
- Keine Ausschlüsse nach Herkunft, Religion, Alter, Geschlecht oder Behinderung (AGG)
- Im Idealfall: Modernisierungsjahr Heizung, Dämmung, Fenster
Was bleibt
Drei Sätze.
Eine Objektbeschreibung verkauft, wenn sie konkret, strukturiert und ehrlich ist. Floskeln, vage Lage und fehlende Pflichtangaben kosten Anfragen, die fehlenden Energiewerte im Zweifel zusätzlich Bußgeld.
Eine Vorlage oder ein KI-Erstentwurf, drei Sätze eigenes Wissen dazu, Pflichtangaben in den Fließtext, rund 1.500 Zeichen. Das ist die Formel.
Der Rest sind Bilder, Video, Grundriss — die Texte können den Klick gewinnen, die Bilder die Anfrage. Beide gehören zusammen.
Wie ein gutes Inserat visuell wirkt
Beschreibung allein verkauft nicht. Die Reihenfolge in Käufer-Augen: Titelbild, Überschrift, Preis, Bilder durchblättern, Beschreibung, Kontakt. Das erste Foto entscheidet, ob der Text überhaupt gelesen wird.
Mehr zur Bilder-Strategie: Virtual Staging Pillar-Leitfaden.
