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Exposé privat erstellen mit Pflichtangaben-Check 2026

Erstellen Sie Ihr Exposé ohne Makler und prüfen Sie, ob Ihr Inserat die fünf Energieausweis-Angaben nach § 87 GModG (vormals GEG) enthält. Der Check ist kostenlos, ohne Anmeldung und läuft nur in Ihrem Browser.

Pflichtangaben prüfenExposé erstellen

Pflichtangaben-Check: Energieausweis im Exposé

1 von 5 Pflichtangaben fehlt in Ihrem Text.
  1. ✓1. Art des Energieausweises · erkannt: Energieverbrauchsausweis
  2. ✓2. Endenergiebedarf bzw. -verbrauch (kWh/(m²·a)) · erkannt: 112
  3. ✓3. Wesentliche Energieträger der Heizung · erkannt: Erdgas
  4. ✓4. Baujahr laut Energieausweis (Wohngebäude) · erkannt: 1994
  5. ✗5. Energieeffizienzklasse (Wohngebäude) · fehlt

Zum Kennwert passt nach Anlage 10 die Klasse D. Maßgeblich ist immer die Angabe im Ausweis.

Exposé erstellen — kostenlos testen

Fotos hochladen, Eckdaten eintragen, fertiges Exposé als PDF herunterladen. Die Raumfotos werden dabei digital bearbeitet.

Bis zu 10 Fotos, je höchstens 10 MB. JPEG, PNG oder WebP.

Ein Blatt, eine Wohnung. Der Plan wird als räumliche Ansicht gezeichnet.

Angaben zum Objekt

Nur was hier steht, darf im Exposé als Tatsache auftauchen. Leer lassen ist besser als raten.

Ihre Kontaktdaten

Wir lesen Firma, Name, Telefon und E-Mail von Ihrer Seite und füllen die Felder aus.

Auf einen Blick

  • Liegt ein Energieausweis vor, gehören fünf Angaben in die Anzeige (§ 87 Abs. 1 GModG, vormals GEG). Ob das für private Portal-Inserate gilt, ist ungeklärt; wir empfehlen die Angaben immer.
  • Fehlende Angaben sind bußgeldbewehrt bis zu 10.000 € (§ 108), wenn Vorsatz oder Leichtfertigkeit vorliegt. Ob Behörden private Inserate verfolgen, ist offen.
  • Den Energieausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80), außer bei Baudenkmälern und kleinen Gebäuden bis 50 m² Nutzfläche (§ 79 Abs. 4).
  • Geben Sie bei der Wohnfläche immer die Berechnungsmethode an, z. B. WoFlV.

Was gehört in ein Privat-Exposé? Inhalt, Unterlagen, Pflichtangaben

  1. Objektdaten: Immobilienart, Wohnfläche (mit Berechnungsmethode), Grundstücksfläche beim Haus, Zimmer, Etage, Kaufpreis.
  2. Energieausweis-Pflichtangaben (§ 87 Abs. 1 GModG): Art des Energieausweises, Endenergiebedarf bzw. -verbrauch (kWh/(m²·a)), Wesentliche Energieträger der Heizung, Baujahr laut Energieausweis (Wohngebäude), Energieeffizienzklasse (Wohngebäude).
  3. Fotos aller Räume bei Tageslicht, Außenansicht, Balkon oder Garten.
  4. Grundriss mit Raummaßen.
  5. Lage: konkrete Wege zu Schule, Einkauf und Nahverkehr statt „gute Lage“.
  6. Ausstattung und Zustand ehrlich beschreiben, inklusive bekannter Mängel und Modernisierungen mit Jahr.
  7. Unterlagen bereithalten: Grundbuchauszug (Grundbuchamt), Energieausweis, Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnung; bei der Eigentumswohnung Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan.
  8. Kontakt und Hinweis, wann Besichtigungen möglich sind.

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So prüfen Sie die Pflichtangaben: Regel und Effizienzklasse

Regel: Anzeige vollständig = alle fünf Angaben nach § 87 Abs. 1 Nr. 1–5 stehen im Text. Ausnahme: Ausweise vom 01.10.2007 bis 30.04.2014 enthalten keine Klasse; sie darf dann fehlen oder freiwillig aus dem Kennwert abgeleitet werden (§ 112 Abs. 3). Welcher Ausweis für Ihr Haus gilt, klärt der Energieausweis-Check für den Verkauf.

Effizienzklasse aus dem Kennwert: Klasse = erste Stufe, deren Obergrenze den Endenergiekennwert nicht übersteigt; über 250 kWh/(m²·a) = H (Anlage 10 GModG).

KlasseEndenergie bis kWh/(m²·a)
A+30
A50
B75
C100
D130
E160
F200
G250
Hüber 250

Beispiel: Pflichtangaben für ein Einfamilienhaus, Baujahr 1994

Anzeigentext: „Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 112 kWh/(m²·a), Heizung: Erdgas, Baujahr 1994, Energieeffizienzklasse D.“

  1. Art des Energieausweises: Energieverbrauchsausweis
  2. Endenergiebedarf bzw. -verbrauch (kWh/(m²·a)): 112
  3. Wesentliche Energieträger der Heizung: Erdgas
  4. Baujahr laut Energieausweis (Wohngebäude): 1994
  5. Energieeffizienzklasse (Wohngebäude): D

Kontrolle der Klasse: 112 kWh/(m²·a) liegt über 100 und höchstens bei 130 → Klasse D. Ergebnis: alle fünf Pflichtangaben vorhanden.

Wohnfläche im Exposé richtig angeben (WoFlV)

Eine falsche Flächenangabe im Exposé kann Ärger mit dem Käufer bringen. Rechtlich verbindlich ist die Wohnflächenverordnung nur für die Wohnraumförderung, im Verkauf ist sie aber die übliche Konvention. Nennen Sie deshalb immer die Methode. Raum für Raum rechnen Sie das mit dem Wohnflächenrechner nach WoFlV nach.

Formel: Wohnfläche = Fläche mit lichter Höhe ab 2 m × 1 + Fläche mit 1 bis unter 2 m × 0,5 + Balkon/Terrasse × 0,25 (höchstens 0,5). Flächen unter 1 m lichter Höhe zählen nicht, ein unbeheizter Wintergarten zählt zur Hälfte. Keller, Heizungsräume und Garagen zählen nicht.

FlächeGrundflächeFaktorWohnfläche
Wohnräume, lichte Höhe ab 2 m92 m²192 m²
Dachschräge, lichte Höhe 1 bis unter 2 m6 m²0,53 m²
Balkon8 m²0,252 m²
Summe97 m²
Energieausweis bei der Besichtigung

Legen Sie den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vor (Aushang oder Auslegen genügt) und übergeben Sie ihn nach dem Kaufvertrag unverzüglich (§ 80 GModG). Fehlende Pflichtangaben in der Anzeige: bis 10.000 € Bußgeld bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit (§ 108 GModG); ob Behörden private Inserate verfolgen, ist offen.

Fotos im Privat-Exposé: leere Räume einrichten

Leere Räume wirken auf Fotos kleiner und kalt. Mit virtuellem Staging richten Sie sie im Bild ein, ohne Möbel zu schleppen. Kennzeichnen Sie eingerichtete Fotos im Exposé als „virtuell eingerichtet“.

Derselbe Wohnraum virtuell eingerichtet
Leerer Wohnraum einer Wohnung vor dem virtuellen Einrichten
Leer
Virtuell eingerichtet

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Das ist alles drin:

  • 1 Inserat
  • 10 Staging-Bilder (je bis 3× neu generieren)
  • 3D-Grundriss
  • PDF-Exposé
  • Flythrough-Video
  • 10 Social-Media-Posts

In Deutschland berechnet ein Makler Verkäufern bei 400.000 € Kaufpreis typischerweise 3,57 % inkl. MwSt. = 14.280 €. Das Privat-Paket kostet 29 €.

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Häufige Fragen: Exposé privat erstellen

Gesetzlich vorgeschrieben sind nur die fünf Energieausweis-Angaben nach § 87 Abs. 1 GModG (vormals GEG), wenn ein Energieausweis vorliegt: Art des Ausweises, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr laut Ausweis und Energieeffizienzklasse. Üblich und empfohlen sind außerdem Objektart, Wohnfläche mit Berechnungsmethode, Zimmer, Kaufpreis, Lage, Ausstattung und Zustand inklusive bekannter Mängel, Fotos aller Räume und ein Grundriss.
Die Pflicht nach § 87 Abs. 1 gilt für Anzeigen in kommerziellen Medien, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Ob private Inserate auf Immobilienportalen darunter fallen, ist rechtlich nicht abschließend geklärt. Wir empfehlen deshalb, die fünf Angaben immer zu machen. Den Ausweis selbst müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80).
Fehlende Pflichtangaben in einer Anzeige sind eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Abs. 1 Nr. 21 GModG, das Bußgeld beträgt bis zu 10.000 €. Voraussetzung ist Vorsatz oder Leichtfertigkeit. Ob und wie Behörden private Inserate verfolgen, dazu haben wir keine belastbare Quelle gefunden.
Mit dem Exposé-Werkzeug auf dieser Seite: Fotos hochladen, Eckdaten eintragen, fertiges Exposé als PDF herunterladen. Die kostenlose Fassung erhalten Sie gegen Angabe Ihrer E-Mail-Adresse; sie trägt ein Zeichen in den Bildern, ohne Zeichen ist sie kostenpflichtig. Prüfen Sie Ihren Anzeigentext danach mit dem Pflichtangaben-Check. Für ein Haus gehören zusätzlich Grundstücksfläche, Flurkarte und ggf. die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis in Ihre Unterlagen.
Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GModG). Er verliert seine Gültigkeit vorher, wenn nach § 80 Abs. 2 ein neuer ausgestellt werden muss.

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Eugen Görtz — Gründer & Geschäftsführer, ImmoStage
Verfasst von

Eugen Görtz

Gründer & Geschäftsführer, ImmoStage

Eugen Görtz ist Gründer von ImmoStage. Vor der Gründung war er über 10 Jahre als Abteilungsleiter in einem Industrieunternehmen tätig — mit Verantwortung für Prozessoptimierung, Teamführung und Digitalisierung. Diese operative Erfahrung fließt direkt in die Produktentwicklung von ImmoStage ein: pragmatische Lösungen, die im Makler-Alltag funktionieren.

10+ Jahre Abteilungsleiter in der IndustrieGründer von ImmoStage (2024)Fokus: KI-Staging für DACH-MaklerDSGVO & EU-Compliance
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Veröffentlicht: 2026-02-26
Aktualisiert: 2026-10-15
Lesezeit: 8 Min.

Quellen & Referenzen