Geerbtes Haus verkaufen 2026: Ablauf, Erbengemeinschaft, Steuer

Ablauf: Geerbtes Haus verkaufen in 6 Schritten

1. Erbfolge nachweisen: Erbschein oder notarielles Testament. Das Grundbuchamt und der Notar verlangen einen Nachweis, wer geerbt hat (§ 35 GBO): einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament bzw. einen Erbvertrag mit der Niederschrift über die Eröffnung. Ein handschriftliches Testament genügt dafür in der Regel nicht.
2. Grundbuch berichtigen lassen. Im Grundbuch steht noch der Erblasser. Klären Sie mit dem Notar, ob Sie sich vor dem Verkauf mit dem Erbnachweis eintragen lassen müssen oder direkt an den Käufer übertragen können (§§ 39, 40 GBO).
3. Einigung der Erben. Gehört das Haus mehreren Erben, können sie nur gemeinsam darüber verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Halten Sie Verkauf, Mindestpreis, Ansprechpartner und Aufteilung des Erlöses schriftlich fest, bevor das Inserat online geht.
4. Spekulationsfrist prüfen. Die Frist von 10 Jahren rechnet ab dem Kauf durch den Erblasser, nicht ab dem Erbfall (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Liegt der Kauf weniger als 10 Jahre zurück, prüfen Sie die Steuer vor dem Verkauf.
5. Räumen und Unterlagen sammeln. Haus entrümpeln, Zählerstände notieren, Versicherung informieren. Energieausweis besorgen: Sie müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Grundbuchauszug, Pläne und Wohnflächenberechnung zusammenstellen.
6. Leere Räume zeigen und verkaufen. Inserat mit Fotos aller Räume erstellen, leere Räume virtuell einrichten, Besichtigungen durchführen, Kaufvertrag beim Notar beurkunden. Alle Erben unterschreiben beim Notar oder lassen sich mit beglaubigter Vollmacht vertreten.

Spekulationssteuer bei geerbter Immobilie: die Frist des Erblassers zählt

Regel: Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Bei einem Erbe wird Ihnen die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG): Die Frist läuft ab dessen Kauf weiter, sie beginnt nicht mit dem Erbfall neu.

Formel: Gewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten des Erblassers + Anschaffungsnebenkosten + Herstellungs- und Ausbaukosten − in Anspruch genommene Abschreibungen) − Verkaufskosten. Steuer ≈ Gewinn × persönlicher Grenzsteuersatz, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn

• der Kauf durch den Erblasser mehr als 10 Jahre zurückliegt,
• das Haus zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG); ob dabei die Nutzung durch den Erblasser mitzählt, lassen Sie steuerlich prüfen,
• der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 € liegt. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.

Beispiel: Erblasser kaufte 2019, Verkauf 2026

Die Mutter kaufte das Haus am 01.07.2019 für 200.000 €. Die Tochter erbt und verkauft am 01.07.2026 für 260.000 €. Die 10-Jahres-Frist läuft bis 01.07.2029, der Verkauf ist also steuerpflichtig. Annahmen dieses Beispiels: keine Eigennutzung, keine Abschreibungen, keine Anschaffungsnebenkosten, und dies ist der einzige private Veräußerungsgewinn im Jahr. Hat die Mutter selbst im Haus gewohnt, kann die Ausnahme für Eigennutzung greifen: lassen Sie das prüfen.

Hätte die Tochter erst nach dem 01.07.2029 verkauft, wäre derselbe Gewinn steuerfrei. Liegt Ihr Verkauf nah am Stichtag, lassen Sie den Termin vorher steuerlich prüfen. Mit eigenen Zahlen rechnen Sie im Spekulationssteuer-Rechner.

Erbengemeinschaft: Haus verkaufen, wenn mehrere geerbt haben

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Für den Notar heißt das: Alle Miterben unterschreiben den Kaufvertrag oder lassen sich vertreten. Am schnellsten ist die Einigung. Kommt sie nicht zustande, bleiben zwei Wege:

Die Kosten von Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer, sofern im Vertrag nichts anderes steht. Den Energieausweis müssen Sie als Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GModG, vormals GEG).