Auf einen Blick
Formel: So berechnen Sie die Spekulationssteuer für Immobilien
Gewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten + Anschaffungsnebenkosten + Herstellungs-/Ausbaukosten − abgesetzte AfA) − Verkaufskosten
Spekulationssteuer ≈ Gewinn × persönlicher Grenzsteuersatz, wenn der Gewinn mindestens 1.000 € beträgt. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht enthalten.
Rechtsgrundlage: § 23 Einkommensteuergesetz (private Veräußerungsgeschäfte).
10-Jahres-Frist, Eigennutzung, Freigrenze: die Prüfung in 3 Schritten
- Frist: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Bei Erbe oder Schenkung zählt der Kauf des Erblassers bzw. Schenkers (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG).
- Eigennutzung: Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
- Gewinn und Freigrenze: Erst dann wird der Gewinn berechnet. Liegt er unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Ab 1.000 € ist er voll steuerpflichtig, denn 1.000 € ist eine Freigrenze, kein Freibetrag.
Rechenbeispiel: vermietete Wohnung nach 8 Jahren verkauft
Kauf am 01.05.2018, Verkauf am 01.06.2026, vermietet, nie selbst bewohnt. Die Frist endet am 01.05.2028, der Verkauf liegt also innerhalb der Frist. Angenommener persönlicher Grenzsteuersatz: 42 %.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 350.000 € |
| − Anschaffungskosten | 250.000 € |
| − Anschaffungsnebenkosten | 25.000 € |
| + abgesetzte AfA (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG) | 30.000 € |
| − Verkaufskosten | 5.000 € |
| = Veräußerungsgewinn | 100.000 € |
| Spekulationssteuer, Näherung (× 42 %) | 42.000 € |
Ohne die AfA-Rückrechnung läge der Gewinn um 30.000 € niedriger. Haben Sie vermietet, rechnen Sie die abgesetzte AfA aus den Anlagen V Ihrer Steuererklärungen zusammen, bevor Sie den Verkaufspreis festlegen.
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Was Sie vom Gewinn abziehen können
- Anschaffungsnebenkosten: etwa Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision beim Kauf.
- Herstellungs- und Ausbaukosten: Kosten für Ausbau, Anbau oder Erweiterung mindern den Gewinn. Innerhalb der Frist errichtete oder erweiterte Gebäude zählen mit zum Verkauf (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 2 EStG).
- Verkaufskosten: etwa Makler, Energieausweis und Löschung der Grundschuld.
Ein Verlust aus dem Verkauf ist nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar (§ 23 Abs. 3 S. 7–8 EStG). Der Rechner geht davon aus, dass dies Ihr einziger solcher Gewinn im Kalenderjahr ist.
Mehr zu Grunderwerbsteuer, Drei-Objekt-Grenze und Steuern beim Verkauf lesen Sie im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf.
Weitere Rechenbeispiele: Eigennutzung, Auszug, Freigrenze, Erbe
Die folgenden Fälle gehen von derselben Wohnung aus: Kauf am 03.05.2021 für 300.000 € plus 30.000 € Nebenkosten, Grenzsteuersatz 42 %. Die 10-Jahres-Frist endet am 03.05.2031. Ein Verkauf am 30.09.2026 liegt also innerhalb der Frist.
Fall 1: Sie wohnen seit drei Kalenderjahren selbst darin
Sie haben die Wohnung zunächst vermietet und wohnen seit 2024 selbst darin. Verkaufen Sie 2026 für 390.000 €, ist das steuerfrei, obwohl die Frist noch läuft: Sie haben die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Nach Auffassung der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 05.10.2000) muss nur das mittlere Jahr voll belegt sein, das erste Jahr und das Verkaufsjahr genügen teilweise. Ein Einzug im Dezember 2024 und ein Verkauf im Januar 2026 reichen danach aus. Rechtsgrundlage ist die Ausnahme für eigene Wohnzwecke in § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG.
Fall 2: Sie sind ausgezogen und haben vermietet
Sie haben von 2021 bis 2024 selbst gewohnt und die Wohnung danach vermietet. Für das Verkaufsjahr 2026 und das Vorjahr fehlt die Eigennutzung, die Ausnahme greift nicht. Mit 6.000 € abgesetzter AfA und 4.000 € Verkaufskosten ergibt sich bei 390.000 € Verkaufspreis ein Gewinn von 62.000 €, bei 42 % also rund 26.040 € Spekulationssteuer. Wer vor dem Verkauf auszieht, sollte deshalb vorher rechnen, ob ein späterer Verkaufstermin günstiger ist.
Ist die Freigrenze von 1.000 € ein Freibetrag?
Nein, und das macht einen großen Unterschied. Verkaufen Sie die Wohnung aus dem Beispiel ohne Eigennutzung für 330.999 €, beträgt der Gewinn 999 €: steuerfrei, Steuer 0 €. Ein Euro mehr Verkaufspreis ergibt 1.000 € Gewinn, und dann ist der gesamte Betrag steuerpflichtig: rund 420 €. Die Grenze gilt für die Summe aller privaten Veräußerungsgeschäfte im Kalenderjahr, also zusammen mit anderen Verkäufen, deren Frist noch läuft.
Fall 3: Sie verkaufen eine geerbte Immobilie
Hat der Erblasser die Immobilie am 01.03.2018 gekauft, läuft die Frist ab diesem Datum und endet am 01.03.2028, auch wenn Sie erst Jahre später erben. Ein Verkauf im Jahr 2026 liegt damit noch innerhalb der Frist. Den Ablauf mit Erbschein, Erbengemeinschaft und Grundbuch beschreibt der Ratgeber geerbtes Haus verkaufen.
Häufige Fehler bei der Spekulationssteuer
- Falsches Datum: Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Was die Beurkundung kostet, zeigt der Notarkosten-Rechner für den Hausverkauf.
- AfA vergessen: Bei einer vermieteten Immobilie erhöht jede abgesetzte Abschreibung den Gewinn. Ohne diese Summe rechnen Sie die Steuer zu niedrig.
- Freigrenze pro Haushalt angenommen: Die Grenze gilt pro Person. Gehört die Immobilie Ehegatten gemeinsam, wird sie in der Regel je Anteil geprüft.
- Ausbau übersehen: Haben Sie innerhalb der Frist ausgebaut oder angebaut, zählen diese Kosten zu den Herstellungskosten und mindern den Gewinn. Heben Sie die Rechnungen auf.
- Preis ohne Grundlage festgelegt: Ein realistischer Verkaufspreis entscheidet mit, ob und wie viel Gewinn entsteht. Die Verfahren dafür erklärt die Seite Wertermittlung einer Immobilie.
