Vermietete Wohnung verkaufen 2026

Formel: Kaufpreis aus der Jahresnettokaltmiete

1. Jahresnettokaltmiete = Monatsnettokaltmiete × 12 (ohne Betriebs- und Heizkosten)
2. Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete × Kaufpreisfaktor
3. Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 %, also 100 % ÷ Faktor

Den Faktor nennen Gutachter Ertragsfaktor. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 20 ImmoWertV) beschreibt ihn als Verhältnis von Kaufpreisen zu den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Verkäufen ab und veröffentlichen ihn im Grundstücksmarktbericht. Einen bundesweit „üblichen“ Faktor geben wir nicht an: Er hängt von Stadt, Lage und Baujahr ab, und uns liegt dafür keine belegte Zahl vor. Tragen Sie deshalb den Faktor aus dem Bericht Ihrer Stadt ein, oder rechnen Sie mit einer Spanne.

Beispiel: 850 € Nettokaltmiete im Monat

Andersherum: Verlangen Sie für dieselbe Wohnung 240.000 €, sieht der Käufer eine Bruttomietrendite von 4,25 % und einen Faktor von 23,53. Liegt Ihr Preis deutlich über dem Faktor, den der Gutachterausschuss für vergleichbare Wohnungen nennt, brauchen Sie ein Argument: eine Miete unter der Marktmiete, die sich im Rahmen des Mietrechts anheben lässt, ein gepflegtes Haus mit ausreichender Erhaltungsrücklage oder eine Lage, in der Mieten steigen.

Wohnung mit Mieter verkaufen: Was rechtlich gilt

1. Der Mietvertrag bleibt. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein, sobald er im Grundbuch steht (§ 566 BGB). Die Kaution übernimmt er ebenfalls; bekommt der Mieter sie bei ihm nicht zurück, haften Sie weiter (§ 566a BGB).
2. Vorkaufsrecht nur nach Umwandlung. Wurde an der Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet, darf er beim Verkauf an einen Dritten zu denselben Bedingungen kaufen (§ 577 BGB). Sie oder der Käufer müssen ihn über den Vertragsinhalt und sein Recht unterrichten. Sagen Sie dem Notar vorher, dass die Wohnung vermietet ist.
3. Eigenbedarf ist begrenzt. Der Käufer kann nur mit berechtigtem Interesse kündigen, zum Beispiel wenn er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht (§ 573 BGB). Nach einer Umwandlung gilt dafür eine Sperrfrist von drei Jahren ab dem Verkauf, in Gebieten mit knappem Wohnraum per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB).
4. Besichtigung nur mit Anlass und Ankündigung. Ein allgemeines Besichtigungsrecht hat der Vermieter nicht; der Mieter muss ihn nur aus konkretem Anlass hereinlassen (BGH, VIII ZR 289/13). Dass ein geplanter Verkauf ein solcher Anlass ist, entnehmen wir Kommentaren zu dem Urteil, nicht dem Urteilstext selbst. Eine gesetzliche Ankündigungsfrist gibt es nicht. Bündeln Sie Interessenten auf wenige Termine und stimmen Sie sie schriftlich ab.

Für Ihre Unterlagen heißt das: Mietvertrag mit allen Nachträgen, letzte Mieterhöhung, die letzte Betriebskostenabrechnung und der Nachweis über die Kaution gehören in die Mappe für den Käufer. Die vollständige Liste stellt die Checkliste Hausverkauf zusammen, wenn Sie dort „Objekt ist vermietet“ wählen.

Fotos, Grundriss und Exposé, solange der Mieter wohnt

Eine bewohnte Wohnung können Sie nicht nach Belieben fotografieren. Die Räume sind die Wohnung Ihres Mieters, mit seinen Möbeln und seinen persönlichen Dingen. Fragen Sie vorher, und fotografieren Sie nur, was er erlaubt. Anleger brauchen ohnehin weniger Wohnbilder als Eigennutzer. Sie wollen Grundriss, Fläche, Miete, Rendite und den Zustand von Haus und Gemeinschaftseigentum sehen.

Dafür ist das Privat-Paket gemacht. Den 3D-Grundriss erstellen wir aus einem vorhandenen Plan oder einer Skizze, etwa der Bauzeichnung oder dem Aufteilungsplan aus der Teilungserklärung; dafür muss niemand in die Wohnung. Ins PDF-Exposé gehören Kaltmiete, Kaufpreisfaktor und Rendite, die Zahlen liefert der Rechner oben. Virtuelles Home Staging richtet nur leere Räume ein. Möbel Ihres Mieters entfernt es nicht. Es hilft Ihnen also erst, wenn ein Raum leer steht oder der Mieter ausgezogen ist und Sie die Wohnung an Eigennutzer verkaufen wollen. Kennzeichnen Sie gestagte Bilder im Inserat als „virtuell möbliert“.

Vorher

Nachher: virtuell möbliert

Vermietete Wohnung verkaufen in Österreich und der Schweiz

Österreich. Gilt für die Wohnung das Mietrechtsgesetz voll, ist der Käufer an den Hauptmietvertrag gebunden, auch wenn er nicht im Grundbuch steht (§ 2 Abs 1 MRG). Gilt das MRG nur teilweise, ist § 2 nicht anwendbar (§ 1 Abs 4 MRG); dann regelt § 1120 ABGB den Fall, nach dem ein nicht verbücherter Mieter dem Käufer nach gehöriger Kündigung weichen muss. Der Kündigungsschutz der §§ 29 bis 36 MRG gilt aber auch bei Teilanwendung. Ob und wie der Käufer kündigen kann, lassen Sie im Einzelfall vom Notar prüfen. In die Wohnung muss der Mieter Sie aus wichtigen Gründen lassen, seine Interessen sind dabei zu berücksichtigen (§ 8 Abs 2 MRG).

Schweiz. Auch hier gilt: Kauf bricht Miete nicht. Das Mietverhältnis geht mit dem Eigentum auf den Erwerber über (Art. 261 OR). Der Erwerber kann aber bei dringendem Eigenbedarf auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Besichtigungen für den Verkauf muss der Mieter gestatten, wenn sie rechtzeitig angezeigt werden (Art. 257h OR). In Genf braucht der Verkauf einer bisher vermieteten Wohnung vor Vertragsabschluss eine Bewilligung (Art. 39 LDTR), in der Waadt in Bezirken mit Wohnungsnot ebenfalls (Art. 20 ff. LPPPL).