Auf einen Blick
- Steuersatz: 30 % des Gewinns (§ 30a EStG), auf volle Euro abgerundet.
- Altvermögen (Anschaffung vor 01.04.2002): Kaufvertrag bis 31.12.2026 effektiv 4,2 %, ab 01.01.2027 6 % des Verkaufspreises.
- Hauptwohnsitz durchgehend 2 Jahre ab Anschaffung (nur bei Kauf) oder 5 Jahre am Stück in den letzten 10 Jahren und Sie geben ihn auf: steuerfrei.
- Maklerprovision und andere Verkaufskosten sind nicht abziehbar (§ 20 Abs 2 EStG).
ImmoESt berechnen: die Formel nach § 30 EStG
- Neuvermögen (Anschaffung ab 01.04.2002): Einkünfte = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten + Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand − bereits geltend gemachte AfA − steuerfreie Beträge nach § 28 Abs 6) − Kosten der Selbstberechnung.
- Altvermögen (Anschaffung vor 01.04.2002): Einkünfte = Verkaufspreis × (1 − Pauschale) + ½ der in den letzten 15 Jahren abgesetzten Teilbeträge nach § 28 Abs 3. Pauschale bei Kaufvertrag bis 31.12.2026: 86 % (mit Umwidmung 40 %), ab 01.01.2027: 80 % (mit Umwidmung 30 %). Auf Antrag (§ 30 Abs 5) gilt stattdessen der tatsächliche Gewinn.
- Umwidmung nach dem 31.12.2024 und Verkauf nach dem 30.06.2025: Einkünfte aus dem Grund × 1,3, höchstens der Erlös (§ 30 Abs 6a).
- ImmoESt = Einkünfte × 30 %, auf volle Euro abgerundet (§ 30b Abs 1).
Rechtsquellen: § 30 EStG, § 30a EStG, § 124b Z 473 und Z 498 EStG, oesterreich.gv.at (BMF).
Beispiel: Wohnung verkaufen um € 350.000
Gekauft 2005 um € 200.000, später € 30.000 Instandsetzung (nicht als Werbungskosten abgesetzt), Kaufvertrag 2026, Kosten der Selbstberechnung € 600, nie Hauptwohnsitz.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | € 350.000 |
| − Anschaffungskosten | € 200.000 |
| − Instandsetzungsaufwand | € 30.000 |
| − Kosten Selbstberechnung | € 600 |
| = Einkünfte | € 119.400,00 |
| ImmoESt (30 %) | € 35.820 |
Immobilienertragsteuer 2027: neue Pauschale für Altvermögen
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) sinkt die Pauschale für Altvermögen. Sie gilt erstmals für Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.2026 (§ 124b Z 498 EStG). Nach Auskunft der Notariate und laut BMF-Handbuch zählt der Abschluss des Kaufvertrags, nicht die Zahlung oder die Eintragung im Grundbuch. Lassen Sie sich das von Ihrem Notar oder Rechtsanwalt bestätigen, bevor Sie einen Termin danach ausrichten.
| Altvermögen | Kaufvertrag bis 31.12.2026 | Kaufvertrag ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| ohne Umwidmung | 4,2 % | 6 % |
| Umwidmung nach 31.12.1987 | 18 % | 21 % |
| Umwidmung nach 31.12.2024 (mit Zuschlag) | 23,4 % | 27,3 % |
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Hauptwohnsitzbefreiung: 2 Jahre oder 5 aus 10 Jahren
Der Verkauf Ihres Eigenheims oder Ihrer Eigentumswohnung samt Grund ist steuerfrei (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG), wenn Sie den Hauptwohnsitz aufgeben und eine der beiden Bedingungen erfüllen:
- lit a: seit der Anschaffung bis zum Verkauf mindestens 2 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz. Nur bei Kauf, nicht bei Erbe oder Schenkung. Die Verwaltungspraxis toleriert den Einzug bis 1 Jahr nach der Anschaffung.
- lit b: innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz. Nicht beliebige 5 Jahre, sondern 5 Jahre am Stück.
In beiden Fällen müssen Sie den Hauptwohnsitz aufgeben, nach der Verwaltungspraxis spätestens 1 Jahr nach dem Verkauf. Als Eigenheim gilt ein Wohnhaus mit höchstens 2 Wohnungen, das mindestens zu 2/3 Wohnzwecken dient. Die Befreiung umfasst Grund bis 1.000 m² (Verwaltungspraxis); bei größeren Grundstücken klären Sie den Fall mit Notar oder Rechtsanwalt.
Keine Befreiung bekommen Sie zum Beispiel, wenn Sie nach dem Verkauf länger als 1 Jahr als Mieter wohnen bleiben, eine geerbte Wohnung nie selbst bewohnt haben oder ein geteiltes Haus nur zur Hälfte verkaufen und die andere Einheit weiter bewohnen. Was beim Verkauf sonst an Kosten anfällt, zeigt Immobilie verkaufen in Wien; welche Energieausweis-Werte ins Inserat gehören, steht unter Energieausweis im Inserat (Österreich).
Herstellerbefreiung bei selbst gebautem Haus
Ein selbst hergestelltes Gebäude ist steuerfrei, wenn Sie das Bauherrenrisiko getragen haben (eine bloße Sanierung reicht nicht) und es in den letzten 10 Jahren nicht zur Einkünfteerzielung genutzt wurde (§ 30 Abs 2 Z 2 EStG). Der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig, deshalb teilen Sie den Erlös auf Gebäude und Grund auf. Die Befreiung ist nicht vererblich.
Welche Kosten Sie abziehen dürfen und welche nicht
| Kosten | Abziehbar? |
|---|---|
| Herstellungsaufwand (z. B. Zubau, erstmaliger Einbau Sanitär/Zentralheizung) | Ja, erhöht die Anschaffungskosten (nur Neuvermögen oder Regelermittlung) |
| Instandsetzung (z. B. Fenstertausch, Heizungstausch, Fassadendämmung) | Ja, erhöht die Anschaffungskosten (nur Neuvermögen oder Regelermittlung) |
| Kosten der Mitteilung/Selbstberechnung durch Notar oder Rechtsanwalt | Ja (§ 30 Abs 3 EStG) |
| Instandhaltung (Ausmalen, Parkett schleifen) | Nein |
| Maklerprovision, Inserate, Energieausweis, Lastenfreistellung | Nein (§ 20 Abs 2 EStG) |
Bereits geltend gemachte AfA und steuerfreie Beträge mindern die Anschaffungskosten. Bei der Pauschale für Altvermögen sind keine weiteren Abzüge möglich.
Wer zahlt die ImmoESt? Selbstberechnung durch Notar oder Rechtsanwalt
Der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet und die Grunderwerbsteuer selbst berechnet, berechnet auch die ImmoESt auf Basis Ihrer Angaben und führt sie ab (§ 30c EStG). Fällig ist sie spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Kalendermonats nach Zufluss. Bei einer Befreiung, wenn der Kaufpreis voraussichtlich erst mehr als 1 Jahr nach dem Verkauf zufließt, bei Verkauf gegen Rente oder bei Zwangsversteigerung gibt es keine Selbstberechnung; dann leisten Sie eine besondere Vorauszahlung und geben eine Erklärung ab.
Schätzung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die verbindliche ImmoESt-Selbstberechnung macht der Notar/Rechtsanwalt (§30c EStG).
