Energieausweis Österreich: Was seit 1. Juli 2026 ins Inserat muss

Energieausweis im Inserat: Pflicht in Österreich – die Regel in einem Satz

Pflichtangaben im Inserat = HWB + Endenergiebedarf + Gesamtenergieeffizienzklasse (§ 3 EAVG 2012 idF BGBl. I Nr. 38/2026).

Ausnahme (§ 10a Abs. 2 EAVG): HWB + fGEE wie bisher, wenn Ihr Ausweis noch nach altem Format erstellt wurde und keine 10 Jahre alt ist, oder solange Ihr Bundesland keine Rechtsgrundlage für das neue Format hat. Laut OIB-Tabelle (Stand Juli 2026) gilt die OIB-Richtlinie 6 (Ausgabe 2025) bisher nur in Wien und Tirol. Für die übrigen sieben Länder ist die Ausnahme unsere Auslegung nach derzeitigem Stand, keine amtliche Bestätigung.

1. Die Pflicht gilt für Anzeigen, die ab 01.07.2026 veröffentlicht werden, in Druckwerken und elektronischen Medien, auch privat.
2. Sie trifft Verkäufer und beauftragten Makler gleichermaßen.
3. Strafe: bis € 1.450 (§ 9 EAVG).
4. Ausnahmen (§ 5 EAVG): nur frostfrei gehaltene Gebäude; abbruchreife Gebäude (in Anzeige als abbruchreif bezeichnet, Käufer bricht binnen 3 J. ab); Gottesdienst; provisorisch <= 2 J.; Industrie/Werkstatt/Landwirtschaft mit Abwärme; Wohngebäude mit begrenzter Nutzung, Energiebedarf < 1/4 ganzjährig; frei stehend < 50 m² Nutzfläche.
5. Vorlage: rechtzeitig vor der Vertragserklärung des Käufers, Aushändigung binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss (§ 4 EAVG). Der Ausweis darf dann höchstens 10 Jahre alt sein.

Beispiel: dieselbe Wohnung in Wien und in Salzburg

Sie inserieren eine Eigentumswohnung. Die Kennwerte sind frei gewählte Beispielwerte. Ihre eigenen Werte finden Sie auf Seite 1 Ihres Energieausweises.

• Wien, Ausweis vom August 2026: 3 Pflichtangaben. Energieausweis: HWB 45 kWh/m²a, Endenergiebedarf 80 kWh/m²a, Gesamtenergieeffizienzklasse C (Beispielwerte)
• Salzburg: nach derzeitigem Stand 2 Pflichtangaben. Energieausweis: HWB 45 kWh/m²a, fGEE 0,85 (Beispielwerte)

Fehlt eine der Angaben, kann die Bezirksverwaltungsbehörde bis zu € 1.450 verhängen. Ein Makler ist nur entschuldigt, wenn er Sie aufgeklärt und vergeblich zur Vorlage aufgefordert hat.

Der österreichische Immobilienmarkt 2026

Virtuelles Home Staging in Österreich überzeugt: 85% der gestaged präsentierten Objekte verkaufen sich innerhalb von 3 Monaten — KI-basiert ab € 29 einmalig pro Inserat, digitales Staging in 24 Stunden geliefert.

Nach den Korrekturen 2023/2024 steigen die Preise in Österreich wieder. Laut ImmoScout24 AT kosten Eigentumswohnungen durchschnittlich 5.951 EUR/m². Das sind +4% zum Vorjahr. Einfamilienhäuser liegen bei 4.041 EUR/m², +6% (Wirtschaftsnachrichten).

Das klingt nach einem guten Zeitpunkt.

Ist es auch. Aber mit einem Haken.

Die Nachfrage steigt. Wien +30%, Vorarlberg +24%, Tirol +19%. Das bedeutet mehr Käufer, aber auch mehr Angebot. Und Käufer, die vergleichen. In Wien allein stehen permanent Tausende Wohnungen zum Verkauf. Die Frage ist nicht ob, sondern zu welchem Preis Sie verkaufen.

Die Spanne ist enorm. Von 1.750 EUR/m² im Burgenland bis 5.951 EUR/m² in Wien. Oder anders: Eine 80-m²-Wohnung kostet im Burgenland 140.000 EUR, in Wien 476.000 EUR.

Genau das ist der Punkt.

Egal ob Wien, Graz oder Klagenfurt: Bei diesen Summen machen 5% Unterschied fünfstellige Beträge aus. Und diese 5% entscheiden sich am Inserat.

30% Immobilienertragsteuer: Was Sie wissen müssen

Hier ist, was niemand sagt:

In Österreich zahlen Sie 30% Immobilienertragsteuer auf den Gewinn. Nicht auf den Verkaufspreis -- auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Seit 2016 gilt dieser Satz für alle Immobilien (WKO).

Die gute Nachricht: Es gibt die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie zahlen null, wenn die Immobilie ab dem Kauf bis zum Verkauf mindestens 2 Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war, oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre am Stück, und Sie den Hauptwohnsitz aufgeben (§ 30 Abs. 2 Z 1 EStG;Infina).

Für Altvermögen (Kauf vor April 2002) gilt die Pauschalbesteuerung: ohne Umwidmung 4,2 % des Verkaufserlöses bei Kaufverträgen bis 31.12.2026, ab 01.01.2027 6 %. Nach einer Umwidmung in Bauland gelten höhere Sätze. Das kann je nach Konstellation günstiger sein.

Ihre ImmoESt mit Hauptwohnsitzbefreiung und den neuen Altvermögen-Sätzen ab 2027 rechnen Sie im Immobilienertragsteuer-Rechner durch.

Was heißt das für Sie?

Wenn Sie ohnehin 30% auf den Gewinn zahlen, sollten Sie den Verkaufspreis maximieren. Jeder Euro mehr Erlös bleibt zu 70% bei Ihnen. Jeder Euro weniger fehlt zu 100%.

Kaufnebenkosten Österreich 2026: Wer zahlt was beim Verkauf?

Grunderwerbsteuer = 3,5 % × Kaufpreis (mindestens vom Grundstückswert), Eintragungsgebühr = 1,1 % × Kaufpreis, Maklerprovision höchstens 3 % + 20 % USt je Seite (bei Werten über € 48.448,51).

Rechenbeispiel: Kaufpreis € 300.000

• Grunderwerbsteuer: € 300.000 × 3,5 % = € 10.500 (Käufer)
• Eintragungsgebühr: € 300.000 × 1,1 % = € 3.300 (Käufer)
• Makler, falls beauftragt: höchstens € 9.000 + 20 % USt = € 10.800 je Seite. Ohne Makler fällt keine Provision an.

Ihre Immobilienertragsteuer hängt von Kaufjahr, Gewinn und Hauptwohnsitz ab. Rechnen Sie sie mit dem Immobilienertragsteuer-Rechner aus.

Warum die Präsentation in Österreich über Tausende entscheidet

Seien wir ehrlich:

81% der Käufer können sich leere Räume nicht eingerichtet vorstellen (NAR 2025). 85% aller gestageten Immobilien verkaufen sich innerhalb von 3 Monaten (belvimo.at). Und der Preiseffekt? 10 bis 15% höherer Verkaufspreis durch professionelle Inszenierung.

Drei Zahlen. Eine Botschaft.

Bei einer durchschnittlichen Wiener ETW (463.000 EUR) bedeuten 10% Mehrerlös 46.300 EUR. Bei einer Grazer Wohnung (303.000 EUR) sind es 30.300 EUR. Bei einem Tiroler Chalet erst recht.