Immobilie verkaufen in Wien: Kosten, ImmoESt, Energieausweis

Wer zahlt was beim Immobilienverkauf in Wien? Kosten für Verkäufer und Käufer

Die Nebenkosten beim Verkauf sind in Wien dieselben wie in ganz Österreich: Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr sind Bundesrecht, die Maklerprovision ist durch die Immobilienmaklerverordnung gedeckelt. Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer für die Grunderwerbsteuer gemeinsam, vertraglich übernimmt sie in der Regel der Käufer.

Formel: Grunderwerbsteuer = 3,5 % × Kaufpreis (Satz: § 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG; Bemessung mindestens Grundstückswert, § 4 Abs. 1 GrEStG). Eintragungsgebühr = 1,1 % × Kaufpreis (TP 9 lit. b Z 1 GGG). Maklerprovision höchstens 3 % × Kaufpreis + 20 % USt, je Auftraggeber (§§ 12, 15, 16 IMV).

Die Höchstprovision von 3 % gilt ab einem Wert über € 48.448,51. Bis € 36.336,42 gelten 4 %, von € 36.336,42 bis € 48.448,51 pauschal € 1.453,46 netto. Ohne Makler fällt keine Provision an. Ein Bankentgelt für die Löschungsquittung ist laut OGH unzulässig (7 Ob 169/24i).

Beispiel: Wohnung in Wien um € 300.000 verkaufen

So verteilen sich die Kosten bei einem Kaufpreis von € 300.000, wenn beide Seiten einen Makler mit Höchstprovision beauftragt haben:

Verkaufen Sie privat, entfällt die Provision auf Ihrer Seite (€ 10.800 in diesem Beispiel). Ob zusätzlich ImmoESt anfällt, hängt von Anschaffung und Nutzung ab, siehe unten.

ImmoESt beim Wohnungsverkauf in Wien: Neuvermögen, Altvermögen, Hauptwohnsitzbefreiung

Die Immobilienertragsteuer beträgt 30 % (§ 30a Abs. 1 EStG). Wie der Gewinn ermittelt wird, hängt davon ab, ob das Objekt am 31.03.2012 steuerverfangen war (§ 30 EStG). Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet. Notar oder Rechtsanwalt berechnen sie im Zuge der Vertragsabwicklung selbst und führen sie ab (§ 30c EStG).

• Neuvermögen (in der Regel Anschaffung ab 01.04.2002): ImmoESt = 30 % × (Verkaufspreis − Anschaffungskosten + bereits geltend gemachte AfA − nicht abgesetzter Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand − Kosten der Selbstberechnung).
• Altvermögen (in der Regel Anschaffung vor 01.04.2002): ImmoESt = 30 % × (Verkaufspreis − pauschale Anschaffungskosten). Die Pauschale beträgt bei Kaufvertrag bis 31.12.2026 86 % des Erlöses (mit Umwidmung 40 %). Auf Antrag (§ 30 Abs. 5 EStG) wird stattdessen der tatsächliche Gewinn besteuert, wenn das günstiger ist.
• Hauptwohnsitzbefreiung (Eigentumswohnung oder Eigenheim, mindestens zwei Drittel Wohnzwecke): steuerfrei, wenn Sie (a) die Wohnung gekauft und ab der Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend dort gewohnt haben (Einzug bis 1 Jahr nach dem Kauf zulässig) oder (b) innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre am Stück dort Ihren Hauptwohnsitz hatten, und den Hauptwohnsitz aufgeben. Der Auszug darf bis zu 1 Jahr vor oder nach dem Verkauf liegen. Nicht befreit ist zum Beispiel eine geerbte Wohnung, die Sie nie selbst bewohnt haben.

Maklerprovision, Inserate und Energieausweis dürfen Sie vom Gewinn nicht abziehen (§ 20 Abs. 2 EStG). Fällig wird die Steuer spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Kalendermonats nach Zahlungseingang.

Was sich ab 01.01.2027 für Altvermögen ändert

Für Kaufverträge ab 01.01.2027 sinken die pauschalen Anschaffungskosten (§ 124b Z 498 EStG). Nach herrschender Ansicht (Notariat, BMF-Handbuch) zählt das Datum des Kaufvertrags, nicht die Zahlung oder die Eintragung im Grundbuch; klären Sie den Stichtag mit Ihrem Notar. Für Altvermögen ohne Umwidmung spart ein Kaufvertrag noch 2026 damit 1,8 % des Verkaufspreises.

Beispiele mit Zahlen

Rechenweg Neuvermögen: (€ 200.000 − € 150.000) × 30 % = € 15.000. Altvermögen: € 170.000 × 4,2 % = € 7.140; mit Kaufvertrag ab 2027: € 170.000 × 6 % = € 10.200. Ihren eigenen Fall rechnen Sie im Immobilienertragsteuer-Rechner für Österreich.

Energieausweis in Wien: Pflichtangaben in der Anzeige seit 01.07.2026

Seit 01.07.2026 gilt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 in neuer Fassung. Wer eine Wohnung oder ein Haus in einer Zeitung oder online zum Kauf anbietet, muss in der Anzeige angeben:

1. Heizwärmebedarf (HWB, kWh/m²a)
2. Endenergiebedarf
3. Gesamtenergieeffizienzklasse

Die Pflicht trifft Privatverkäufer genauso wie Makler, auch bei einer privaten Anzeige auf willhaben. Wien hat das neue Ausweisformat nach der neuen Ausgabe der OIB-Richtlinie 6 seit 15.07.2026 umgesetzt; neue Wiener Ausweise enthalten deshalb HWB, Endenergiebedarf und Klasse. Ein älterer Ausweis bleibt 10 Jahre ab Erstellung gültig, mit ihm dürfen Sie weiterhin HWB und fGEE angeben. Bei einer Wohnung genügt ein Ausweis für die Einheit, für eine vergleichbare Einheit im selben Gebäude oder für das ganze Gebäude.

Den Ausweis legen Sie rechtzeitig vor der Vertragserklärung des Käufers vor (nicht erst bei der Unterschrift) und händigen ihn binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aus. Die Kennzahlen gelten als vereinbarte Eigenschaft. Legen Sie keinen Ausweis vor, gilt eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart. Fehlende Angaben in der Anzeige und eine fehlende Vorlage können jeweils bis zu € 1.450 kosten. Ob Ihre Anzeige vollständig ist, prüfen Sie mit dem Energieausweis-Inserat-Check für Österreich.

Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Wien

1. Grundbuchsauszug: für Eigentümer der eigenen Liegenschaft über JustizOnline seit 01.10.2026 kostenlos; sonst online € 4,89 Gerichtsgebühr plus Aufschlag der Verrechnungsstelle oder € 19 beim Bezirksgericht.
2. Energieausweis, höchstens 10 Jahre alt.
3. Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten (bei Eigentumswohnungen): aus der Urkundensammlung des Grundbuchs, online € 1,52 je Urkunde, wenn sie elektronisch erfasst ist; die Hausverwaltung hat in der Regel Kopien.
4. Rücklagenstand, Jahresabrechnung, Vorschreibung und Protokolle der Eigentümerversammlung, in der Regel von der Hausverwaltung. Die Mindestrücklage nach § 31 WEG beträgt € 0,90 je m² Nutzfläche und Monat und wird seit 2024 alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst; laut WKO gelten ab 01.01.2026 € 1,12.
5. Pläne, Baubewilligung, Benützungsbewilligung aus dem Bauakt (in Wien: MA 37). Käufer und Bank fragen danach.
6. Löschungsquittung der Bank, wenn ein Pfandrecht eingetragen ist.
7. Für die ImmoESt: Ihr eigener Erwerbsvertrag (bei Erbe oder Schenkung auch der des Vorgängers), Rechnungen über Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand, Nachweis des Hauptwohnsitzes. Sie bestätigen die Angaben dem Notar schriftlich.

Käufer aus Drittstaaten: In Wien braucht der Erwerb eine Genehmigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (zuständig laut Arbeiterkammer: MA 35); verbüchert wird erst danach. Keine Genehmigung braucht es, wenn ein Ehepaar erwirbt und ein Eheteil Österreicher ist. EU- und EWR-Bürger sind Inländern gleichgestellt und brauchen keine Genehmigung.