Haftungsausschluss im Exposé — Muster und Formulierungen

Ein haftungsausschluss exposé muster, das rechtlich standhält, ist für jeden Immobilienverkäufer unverzichtbar: egal ob privat oder gewerblich. Ein ansprechendes Exposé soll überzeugen. Es darf keine falschen Erwartungen wecken. Laut einer aktuellen Studie der RESA – Real Estate Staging Association erzielten professionell inszenierte Häuser durchschnittlich 109 % des Angebotspreises. Die Darstellung beeinflusst den Verkaufserfolg stark. Deshalb braucht es einen klaren Haftungsausschluss, der vor Regress schützt, wenn die Realität später anders aussieht.

Konkretes Muster: Haftungsausschluss für Immobilienexposés zum Kopieren

Das folgende Muster orientiert sich an der aktuellen Rechtsprechung und lässt sich für die meisten privaten und gewerblichen Exposés anpassen. Es ersetzt keine anwaltliche Prüfung im Einzelfall, bietet aber eine belastbare Grundlage.

Haftungsausschluss

Die in diesem Exposé enthaltenen Informationen, Maße, Bilder und Beschreibungen wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt. Gleichwohl können wir keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Angaben übernehmen. Alle Flächen- und Maßangaben beruhen auf den uns vorliegenden Unterlagen des Eigentümers oder Dritter und können geringfügig abweichen. Abbildungen können Einrichtungsgegenstände enthalten, die nicht Bestandteil des Kaufvertrags sind. Der Interessent verpflichtet sich, alle entscheidungserheblichen Tatsachen selbst zu prüfen und gegebenenfalls fachkundigen Rat einzuholen. Eine Haftung für leichte Fahrlässigkeit ist ausgeschlossen, sofern es sich nicht um vertragswesentliche Pflichten oder Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit handelt. Für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit bleibt die Haftung unberührt.

Diese Formulierung deckt die zentralen Risikofelder ab: ungenaue Flächenangaben, abweichende Bauzustände, Dekoration und die Abgrenzung von einfacher Fahrlässigkeit. Entscheidend ist, dass der Ausschluss nicht den Eindruck erweckt, der Verkäufer wolle sich der Verantwortung für bewusst falsche Angaben entziehen. Ein Haftungsausschluss kann niemals eine arglistige Täuschung heilen.

Anwaltlich geprüfte Formulierungen für das Exposé: was wirklich Bestand hat

Nicht jeder Satz, der auf den ersten Blick wie ein wirksamer Haftungsausschluss klingt, hält einer gerichtlichen Überprüfung stand. Viele Standardklauseln scheitern, weil sie den Käufer unangemessen benachteiligen oder gegen das Transparenzgebot verstoßen. Die folgenden Formulierungen sind nach Einschätzung von Fachanwälten für Immobilienrecht belastbar, wenn sie in den Gesamtkontext des Exposés passen.

„Alle Angaben sind freibleibend und unverbindlich“: dieser Satz allein reicht nicht. Er wurde von Gerichten mehrfach als zu pauschal verworfen. Besser ist eine differenzierte Klausel, die zwischen eigenen und fremden Informationen unterscheidet.

„Die Flächenangaben beruhen auf der Wohnflächenverordnung, können jedoch bei abweichender Bauausführung im Einzelfall um bis zu 5 % abweichen“: diese Formulierung schafft Transparenz und gibt eine realistische Toleranzgrenze vor. Sie zeigt dem Käufer, dass er sich nicht blind auf den Quadratmeter verlassen kann, ohne dass der Verkäufer jede Verantwortung von sich weist.

„Die in den Bildern gezeigten Möbel und Dekorationen sind nicht Vertragsbestandteil“: eine klare Abgrenzung, die Missverständnisse bei der Besichtigung vermeidet. Sie ist insbesondere bei virtuellen Stagings oder digital eingefügten Möbeln unverzichtbar. Studien belegen, dass 83 % der Käufermakler in den USA angeben, eine Inszenierung erleichtere die Vorstellungskraft der Käufer (NAR – National Association of Realtors). Genau darin liegt die Gefahr: Was im Exposé emotional überzeugt, darf später nicht als verbindliche Zusage ausgelegt werden.

„Für die Richtigkeit der Angaben des Eigentümers übernehmen wir keine Haftung“: dieser Zusatz ist für Makler wichtig, die sich auf Informationen des Verkäufers stützen. Er muss jedoch mit der Pflicht einhergehen, offenkundige Unstimmigkeiten zu hinterfragen. Ein Makler, der sehenden Auges falsche Angaben weitergibt, kann sich auf diesen Ausschluss nicht berufen.

Entscheidend für die Wirksamkeit ist die Platzierung. Der Haftungsausschluss muss im Exposé an hervorgehobener Stelle stehen, idealerweise direkt unter den Objektdaten und nicht im Kleingedruckten am Ende. Nur so wird er wirksam in den Vertragsanbahnungsprozess einbezogen.

Privat verkaufen vs. gewerblich: Der entscheidende Unterschied im Haftungsausschluss

Ob Sie als Privatperson oder als gewerblicher Makler verkaufen, hat erhebliche Auswirkungen auf die Reichweite und die Anforderungen an den Haftungsausschluss. Der Bundesgerichtshof legt an professionelle Anbieter einen strengeren Maßstab an, weil bei ihnen eine größere Sachkunde erwartet wird.

Für gewerbliche Makler gilt zudem das gesetzliche Provisionsrecht. Nach dem Bestellerprinzip, das 2020 in § 656c BGB verankert wurde, darf ein Makler beim Verkauf von Wohnimmobilien beide Seiten nur dann zur Kasse bitten, wenn Käufer und Verkäufer jeweils denselben Betrag zahlen (gleiche Höhe (50/50)). Diese Regelung beeinflusst auch die Haftung: Wer von beiden Seiten Geld nimmt, muss besonders sorgfältig informieren. Ein lückenhafter Haftungsausschluss kann im Streitfall dazu führen, dass der Käufer den Makler in Regress nimmt, weil er sich auf die Exposé-Angaben verlassen hat.

Für den Privatverkäufer gilt eine andere Ausgangslage. Er darf grundsätzlich auch ohne umfassende Immobilienkenntnisse verkaufen. Allerdings trifft ihn die Pflicht, ihm bekannte Mängel zu offenbaren. Ein Haftungsausschluss im privaten Exposé kann das Risiko reduzieren, schützt aber nicht vor Vorsatz. Wer als Privatperson einen Feuchteschaden verschweigt und im Exposé von „trockenem Keller“ spricht, begeht eine arglistige Täuschung: der Haftungsausschluss läuft ins Leere.