Auf einen Blick
Verkaufsdokumentation = Objektbeschrieb + Fotos + Pläne + Grundbuchauszug + Eckdaten mit Preis in CHF + kantonale Pflichtangaben (GEAK in Freiburg und Waadt) + Angabe, wer welche Abgaben trägt.
Stand: Oktober 2026. Alle Zahlen stammen aus den verlinkten amtlichen Quellen bzw. der Übersicht des Vereins GEAK.
Verkaufsdokumentation Vorlage: diese 10 Punkte gehören hinein
- Titelseite: Ein starkes Foto, Objektart, Ort und Verkaufspreis in CHF.
- Eckdaten: Zimmerzahl, Wohnfläche und Grundstücksfläche in m², Baujahr, Renovationen, Etage, Parkplätze.
- Objektbeschrieb: Lage, Raumaufteilung, Ausbaustandard, Heizung und Besonderheiten in ganzen Sätzen.
- Fotos: Alle Räume bei Tageslicht, Aussenansicht, Umgebung. Leere Räume wirken mit virtueller Einrichtung wohnlicher.
- Pläne: Grundrisse aller Geschosse mit Massen, bei Stockwerkeigentum der Plan der Einheit.
- Grundbuchauszug: Aktueller Auszug mit Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten, beim Grundbuchamt des Kantons bestellen.
- Gebäudeenergieausweis (GEAK): In Freiburg und Waadt beim Verkauf Pflicht, in der Waadt auch in allen Verkaufsunterlagen anzugeben.
- Stockwerkeigentum: Begründungsakt, Reglement, Wertquote, Erneuerungsfonds und die letzten Protokolle der Versammlung.
- Kosten und Abgaben: Wer Handänderungssteuer, Grundbuch- und Beurkundungsgebühren trägt; kantonal verschieden.
- Kontakt und Besichtigung: Ihre Telefonnummer, E-Mail und mögliche Besichtigungstermine.
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GEAK in der Verkaufsdokumentation: Pflicht je Kanton
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK, französisch CECB) ist beim Verkauf nur in zwei Kantonen vorgeschrieben. In Freiburg muss er für alle Bauten vorliegen, die veräussert werden, und den Käufern vorgelegt werden, ausgenommen u. a. Handänderungen unter gesetzlichen Erben und an Mit- oder Gesamteigentümer (Art. 11a Energiegesetz FR, SGF 770.1). In der Waadt muss der CECB spätestens bei der Eigentumsübertragung übergeben werden, und das Label gehört laut vd.ch in alle Verkaufsunterlagen, also auch in Ihre Verkaufsdokumentation; das neue Gesetz nennt ausdrücklich jedes Dokument, das die Liegenschaft beschreibt, also auch das Inserat (heute Art. 39a LVLEne; neu Art. 29 LVLEne vom 03.02.2026, Inkrafttreten noch offen). Für die übrigen Kantone stützt sich die Übersicht auf die Tabelle des Vereins GEAK (Stand Januar 2026), nicht auf kantonales Gesetz.
| Kanton | GEAK beim Verkauf Pflicht? | Angabe in den Verkaufsunterlagen Pflicht? |
|---|---|---|
| Zürich (ZH) | Nein | Nein |
| Bern (BE) | Nein | Nein |
| Luzern (LU) | Nein | Nein |
| Uri (UR) | Nein | Nein |
| Schwyz (SZ) | Nein | Nein |
| Obwalden (OW) | Nein | Nein |
| Nidwalden (NW) | Nein | Nein |
| Glarus (GL) | Nein | Nein |
| Zug (ZG) | Nein | Nein |
| Freiburg (FR) | Ja | Nein |
| Solothurn (SO) | Nein | Nein |
| Basel-Stadt (BS) | Nein | Nein |
| Basel-Landschaft (BL) | Nein | Nein |
| Schaffhausen (SH) | Nein | Nein |
| Appenzell Ausserrhoden (AR) | Nein | Nein |
| Appenzell Innerrhoden (AI) | Nein | Nein |
| St. Gallen (SG) | Nein | Nein |
| Graubünden (GR) | Nein | Nein |
| Aargau (AG) | Nein | Nein |
| Thurgau (TG) | Nein | Nein |
| Tessin (TI) | Nein | Nein |
| Waadt (VD) | Ja | Ja |
| Wallis (VS) | Nein | Nein |
| Neuenburg (NE) | Unklar bzw. nur Sonderfälle | Nein |
| Genf (GE) | Nein | Nein |
| Jura (JU) | Unklar bzw. nur Sonderfälle | Unklar bzw. nur Sonderfälle |
Beispiel: Liegenschaft für CHF 1'000'000 in Zürich und in der Waadt
Annahme: Kaufpreis gleich Verkehrswert, CHF 1'000'000. So unterscheidet sich, was in die Verkaufsdokumentation gehört und welche Abgaben Sie darin nennen sollten (Quelle: ESTV Dossier Handänderungssteuer, Kanton Waadt):
| Posten | Zürich (ZH) | Waadt (VD) |
|---|---|---|
| GEAK in der Verkaufsdokumentation | Nicht vorgeschrieben (freiwillig) | Pflicht, Label in allen Verkaufsunterlagen |
| Handänderungssteuer | Keine | 2,2 % Kanton = CHF 22'000, plus Gemeindezuschlag bis CHF 11'000; meist total CHF 33'000 |
| Wer zahlt die Handänderungssteuer? | Entfällt | Käufer, sofern nichts anderes vereinbart |
| Grundbuchgebühr | 1 ‰ des Verkehrswerts, mind. CHF 100 = CHF 1'000 | Liegt nicht vor |
| Beurkundung (Amtsnotariat) | 1 ‰ des Verkehrswerts, mind. CHF 100 = CHF 1'000 zzgl. MWST | Freier Notar, Tarif liegt nicht vor |
Rechnung Waadt: CHF 1'000'000 × 2,2 % = CHF 22'000. Der Gemeindezuschlag beträgt höchstens 50 % davon, also CHF 11'000; in den meisten Gemeinden ergibt das total CHF 33'000. Eine Motion für einen höheren Kantonssatz bei Transaktionen über CHF 1 Mio. ist in Beratung, der Ausgang ist offen.
Verkaufsdokumentation und Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer zahlt immer der Verkäufer, an den Kanton bzw. die Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt; der Bund erhebt auf Privatvermögen keine. In die Verkaufsdokumentation gehört sie nicht, aber Sie sollten sie vor der Preisfestlegung kennen. Rechnen Sie sie mit dem Grundstückgewinnsteuer-Rechner aus. Was Sie sonst vor dem Verkauf in der Schweiz vorbereiten, steht unter Immobilie verkaufen in der Schweiz.
