Auf einen Blick
- Gewinn ermitteln: Verkaufspreis minus Verkaufskosten, Anlagekosten und wertvermehrende Investitionen.
- Kantonstarif anwenden: Stufentarif nach Gewinnhöhe (z. B. Zürich, Bern, St. Gallen) oder Satz nach Besitzdauer (z. B. Aargau, Genf).
- Besitzdauer berücksichtigen: Zuschlag bei kurzer, Ermässigung bei langer Besitzdauer.
- Steuerfuss beachten: In Bern, St. Gallen und weiteren Kantonen ist der Tarifbetrag nur die einfache Steuer.
So wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet: Formel und Abzüge
Grundstückgewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − Anlagekosten (Erwerbspreis + Erwerbsnebenkosten) − wertvermehrende Investitionen. Steuer = Kantonstarif auf dem Gewinn, plus Zuschlag bzw. minus Ermässigung nach Besitzdauer (in Steuerfuss-Kantonen zusätzlich × Steuerfuss).
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer. Das Steuerharmonisierungsgesetz (Art. 12 StHG) gibt den Rahmen vor, Tarif und Besitzdauer-Regeln legt jeder Kanton selbst fest. Der Bund erhebt auf Privatvermögen keine Grundstückgewinnsteuer (Art. 16 Abs. 3 DBG). Die Tarife aller Kantone stehen im ESTV Steuermäppchen Grundstückgewinnsteuer, Steuerperiode 2025, die Systematik im ESTV Dossier Steuerinformationen D: Besteuerung der Grundstückgewinne.
Beispiel Genf: Gewinn CHF 208'000, 8 Jahre Besitz
Das amtliche Rechenbeispiel der Genfer Steuerverwaltung (ge.ch), mit dem Rechner auf dieser Seite nachgerechnet:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | CHF 900'000 |
| − Maklerprovision (Verkaufskosten) | CHF 27'000 |
| − Anlagekosten (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) | CHF 665'000 |
| = Grundstückgewinn | CHF 208'000 |
| Satz bei 8 vollen Besitzjahren | 15 % |
| Grundstückgewinnsteuer | CHF 31'200 |
Grundstückgewinnsteuer Zürich: Tarif und Ermässigung nach Besitzdauer
In Zürich erhebt die Gemeinde die Steuer nach einem kantonal einheitlichen Tarif, ohne Steuerfuss. Gewinne unter CHF 5'000 sind steuerfrei; der Gewinn wird auf 100 CHF abgerundet. Der Stufentarif beginnt bei 10 % und endet bei 40 %. Beispiel aus einem Entscheid des Steuerrekursgerichts: Gewinn CHF 63'005, abgerundet CHF 63'000, Steuer nach Tarif CHF 16'450, nach 8 vollen Jahren CHF 14'147.
| Besitzdauer | Anpassung der Steuer |
|---|---|
| unter 1 Jahr | +50 % Zuschlag |
| 1 bis unter 2 Jahre | +25 % Zuschlag |
| 2 bis unter 5 Jahre | keine |
| 5 volle Jahre | −5 % Ermässigung |
| 6 volle Jahre | −8 % Ermässigung |
| 7 volle Jahre | −11 % Ermässigung |
| 8 volle Jahre | −14 % Ermässigung |
| 9 volle Jahre | −17 % Ermässigung |
| 10 volle Jahre | −20 % Ermässigung |
| 11 volle Jahre | −23 % Ermässigung |
| 12 volle Jahre | −26 % Ermässigung |
| 13 volle Jahre | −29 % Ermässigung |
| 14 volle Jahre | −32 % Ermässigung |
| 15 volle Jahre | −35 % Ermässigung |
| 16 volle Jahre | −38 % Ermässigung |
| 17 volle Jahre | −41 % Ermässigung |
| 18 volle Jahre | −44 % Ermässigung |
| 19 volle Jahre | −47 % Ermässigung |
| ab 20 vollen Jahren | −50 % Ermässigung |
Grundstückgewinnsteuer je Kanton: Handänderungssteuer und GEAK im Überblick
Der Rechner gibt nur für Aargau, Bern, Genf, St. Gallen, Zürich einen Betrag aus: Dort ist der Tarif an amtlichen Beispielen bzw. Gerichtsentscheiden nachgerechnet. Für die übrigen 21 Kantone zeigt er die Regeln und den Link zum Steueramt. Einen Energieausweis (GEAK/CECB) verlangen beim Verkauf nur Freiburg und Waadt; in Jura und Neuenburg ist die Pflicht bedingt bzw. ungeklärt.
| Kanton | Satz hängt ab von | Handänderung | GEAK beim Verkauf | Betrag im Rechner |
|---|---|---|---|---|
| Aargau (AG) | Besitzdauer | Gebühr (siehe Kanton) | nein | ja |
| Appenzell Ausserrhoden (AR) | fester Satz + Besitzdauer | 2 % (Steuer) | nein | nein, Regeln + Link |
| Appenzell Innerrhoden (AI) | Gewinn + Besitzdauer | 1 % (Steuer) | nein | nein, Regeln + Link |
| Basel-Landschaft (BL) | Gewinn + Besitzdauer | 2,5 % (Steuer) | nein | nein, Regeln + Link |
| Basel-Stadt (BS) | Besitzdauer | 3 % (Steuer) | nein | nein, Regeln + Link |
| Bern (BE) | Gewinn + Besitzdauer | 1,8 % (Steuer) | nein | ja |
| Freiburg (FR) | Besitzdauer | 1,5 % (Steuer) | ja | nein, Regeln + Link |
| Genf (GE) | Besitzdauer | 3 % (Steuer) | nein | ja |
| Glarus (GL) | Gewinn + Besitzdauer | Gebühr (siehe Kanton) | nein | nein, Regeln + Link |
| Graubünden (GR) | Gewinn + Besitzdauer | Steuer, Satz variabel | nein | nein, Regeln + Link |
| Jura (JU) | Gewinn + Besitzdauer | 2,1 % (Steuer) | unklar / bedingt | nein, Regeln + Link |
| Luzern (LU) | Gewinn + Besitzdauer | 1,5 % (Steuer) | nein | nein, Regeln + Link |
| Neuenburg (NE) | Gewinn + Besitzdauer | 3,3 % (Steuer) | unklar / bedingt | nein, Regeln + Link |
| Nidwalden (NW) | Besitzdauer | 1 % (Steuer) | nein | nein, Regeln + Link |
| Obwalden (OW) | fester Satz + Besitzdauer | 1,5 % (Steuer) | nein | nein, Regeln + Link |
| Schaffhausen (SH) | Gewinn + Besitzdauer | Gebühr (siehe Kanton) | nein | nein, Regeln + Link |
| Schwyz (SZ) | Gewinn + Besitzdauer | keine | nein | nein, Regeln + Link |
| Solothurn (SO) | Gewinn + Besitzdauer | 2,2 % (Steuer) | nein | nein, Regeln + Link |
| St. Gallen (SG) | Gewinn + Besitzdauer | 1 % (Steuer) | nein | ja |
| Tessin (TI) | Besitzdauer | 1,1 % (Gebühr) | nein | nein, Regeln + Link |
| Thurgau (TG) | fester Satz + Besitzdauer | 1 % (Steuer) | nein | nein, Regeln + Link |
| Uri (UR) | Besitzdauer | Gebühr (siehe Kanton) | nein | nein, Regeln + Link |
| Waadt (VD) | Besitzdauer | 2,2 % (Steuer) | ja, auch im Inserat | nein, Regeln + Link |
| Wallis (VS) | Gewinn + Besitzdauer | Steuer, Satz variabel | nein | nein, Regeln + Link |
| Zug (ZG) | Rendite + Besitzdauer | Gebühr (siehe Kanton) | nein | nein, Regeln + Link |
| Zürich (ZH) | Gewinn + Besitzdauer | keine | nein | ja |
Die Handänderungssteuer zahlt meist der Käufer; Details, Ausnahmen und Notariatsform je Kanton zeigt der Rechner oben, sobald Sie den Kanton wählen. Welche Unterlagen Käufer und Notar zusätzlich erwarten, steht in der Vorlage Verkaufsdokumentation erstellen; wie Sie die Liegenschaft vorab präsentieren, zeigt Verkauf in der Schweiz vorbereiten.
