Wohnung verkaufen ohne Makler: Anleitung 2027

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen ohne Makler, sparen Sie Ihren Provisionsanteil und übernehmen die Vermarktung Ihrer Eigentumswohnung selbst. Gleichzeitig behalten Sie die volle Kontrolle über jeden Schritt. Damit das reibungslos klappt, brauchen Sie eine gute Vorbereitung, solides rechtliches Wissen und eine klare Strategie. Die folgenden Abschnitte zeigen, worauf es ankommt. Sie verkaufen ein Haus statt einer Wohnung? Nutzen Sie unseren Leitfaden Haus verkaufen ohne Makler.

Wohnung verkaufen ohne Makler: Die Vorteile des Privatverkaufs

Der größte Pluspunkt liegt auf der Hand: Wer seine Eigentumswohnung ohne Makler verkauft, zahlt keine Courtage. Übliche Sätze liegen in Deutschland bei 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das rund 10.000 bis 21.000 Euro Gesamtprovision; Ihr Anteil als Verkäufer ist meist die Hälfte (seit 2020, § 656c BGB). Auch wenn sich die Provisionsverteilung durch das Bestellerprinzip-Gesetz 2020 (§ 656c BGB) verändert hat, bleibt der Betrag für den Verkäufer spürbar. Beim Privatverkauf entfällt diese Position komplett.

Sie behalten außerdem die volle Termin- und Preishoheit. Sie entscheiden, wann Besichtigungen stattfinden und wie Sie verhandeln. Ein professionell inszeniertes Exposé und durchdachtes Home Staging helfen, den Preis zu steigern. Die Real Estate Staging Association (RESA) meldet: Inszenierte Immobilien erzielten in den USA im Schnitt 109 % des Angebotspreises und verkauften sich innerhalb von 19 Tagen. Ein internationaler Benchmark. Zudem geben 83 % der Käufer-Makler an, dass Staging es Interessenten leichter macht, sich die Wohnung als zukünftiges Zuhause vorzustellen (NAR). Diese Effekte lassen sich auch ohne Makler nutzen.

Steuerliche Aspekte beim Privatverkauf

Der private Wohnungsverkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb dieser Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Wohnung während der gesamten Zeit zwischen Erwerb und Verkauf selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 EStG). Andernfalls wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Maßgeblich für die Frist sind grundsätzlich die Daten der notariellen Kaufverträge bei Erwerb und Verkauf. Holen Sie sich bei Vermietung, Leerstand oder gemischter Nutzung steuerlichen Rat.

Rechtliche Anforderungen an den Kaufvertrag ohne Makler

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Ein Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist grundsätzlich nichtig (§ 311b BGB). Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse, klärt Grundschulden und sorgt für die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Als Privatverkäufer sollten Sie vorab alle relevanten Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen) und Nachweise über Modernisierungen.

Die Sachmängelhaftung können Sie in der Regel ausschließen. Das ist bei Privatverkäufen üblich und rechtlich zulässig. Allerdings müssen Sie bekannte Mängel offenlegen, sonst drohen Schadensersatzforderungen. Anders als beim Maklervertrag, wo das Gesetz seit 2020 die Provisionsverteilung genau regelt (§ 656d BGB), gibt es beim Privatverkauf keine versteckten Zahlungspflichten. Das vereinfacht die Abwicklung erheblich.

Verhandlungsstrategien ohne Vermittler

Ohne Makler kommunizieren Sie direkt mit Kaufinteressenten. Das spart Zeit, verlangt aber Fingerspitzengefühl. Setzen Sie sich vorab ein realistisches Preislimit, das auf echten Vergleichswerten basiert – nicht auf Wunschvorstellungen. Ein schriftlich vorbereitetes Exposé mit allen Fakten schafft Transparenz und signalisiert Professionalität.

Lassen Sie Raum für Preisgespräche: Kalkulieren Sie einen Puffer von etwa 3 bis 5 % auf Ihren Wunschpreis ein. Bleiben Sie in der Verhandlung sachlich und vermeiden Sie emotionale Aussagen über die Wohnung. Wer konkrete Daten zu Quadratmeterpreisen im Viertel, zum Zustand und zu laufenden Kosten parat hat, wirkt kompetent und kann Forderungen besser begründen. Ein gut inszeniertes Zuhause unterstützt die Verhandlungsposition. Die genannten Staging-Effekte von 109 % des Angebotspreises (RESA) zeigen, wie viel Spielraum eine ansprechende Präsentation schafft.

Regionale Unterschiede bei Notar- und Grundbuchprozessen

Das notarielle Verfahren ist bundesweit einheitlich: Ein Notar beurkundet den Kaufvertrag und betreut die Abwicklung. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar und trägt nach § 448 Abs. 2 BGB die Kosten der Beurkundung und Eigentumsumschreibung, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers im Grundbuch. Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Die Bearbeitung beim Grundbuchamt hängt von der Auslastung des zuständigen Gerichts ab und kann mehrere Monate dauern. Fragen Sie den Notar nach aktuellen Bearbeitungszeiten.

So prüfen Sie die finanzielle Zuverlässigkeit potenzieller Käufer

Ein häufiges Risiko beim Privatverkauf ist der Ausfall des Käufers nach Vertragsunterzeichnung. Lassen Sie sich daher frühzeitig eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen. Eine mündliche Zusage reicht nicht. Idealerweise liegt eine schriftliche Darlehenszusage mit konkretem Betrag vor. Prüfen Sie außerdem, ob der Käufer ausreichend Eigenkapital einbringt. Das reduziert das Risiko einer Nachfinanzierung. Bei Zweifeln können Sie eine Bonitätsauskunft (z. B. SCHUFA) anfordern, die der Interessent selbst einholt. Bestehen Sie darauf, dass der Käufer die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten) aus eigenen Mitteln decken kann. So vermeiden Sie spätere Verzögerungen oder Vertragsrücktritte.

Checkliste: Wohnung verkaufen ohne Makler

Diese Unterlagen und Schritte brauchen Sie, bevor der Notartermin steht:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung und Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Wirtschaftsplan, letzte Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage
• Energieausweis (die Pflichtangaben gehören schon ins Inserat)
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
• Exposé mit aussagekräftigen Fotos
• Finanzierungsbestätigung des Käufers vor der Reservierung
• Kaufvertragsentwurf des Notars prüfen (bei Fragen mit Anwalt)
• Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselliste