360-Grad-Rundgang für Immobilien: In 75 Minuten gebaut, ein Jahr lang gebucht.
Eine 360°-Tour ist die günstigste Form der virtuellen Besichtigung. Hardware ab 50 €, Plattformen ab 0 €, Aufwand pro Wohnung unter 90 Minuten. Diese Seite zeigt, welches Setup wirklich verkauft.
Ein 360-Grad-Rundgang ist eine Foto-Tour. Pro Raum eine Panorama-Aufnahme, die den gesamten Raum in einem einzigen, kugelförmigen Bild erfasst. Mausklick oder Touch-Geste: der Käufer dreht sich frei um. Hotspots verbinden die Räume — Tür auf, nächster Raum, weiter.
Kein 3D-Modell. Keine Vermessung. Kein Dollhouse von oben. Stattdessen das, was eine 360°-Kamera in einem einzigen Klick aufnimmt — die komplette Sphäre um den Standpunkt herum.
Das ist der entscheidende Vorteil. Und gleichzeitig die Grenze.
Drei Klassen dominieren den DACH-Markt 2026. Sie unterscheiden sich in Preis, Auflösung und Aufwand bei der Nachbearbeitung. Die richtige Wahl hängt vom Vermarktungsvolumen ab.
Wer pro Jahr unter 5 Objekte vermarktet, kauft keine Hardware — Smartphone reicht. Wer 20+ Objekte vermarktet, amortisiert die RICOH Theta Z1 in zwei Touren.
Smartphone (iPhone / Pixel)
0 € (vorhanden)~6.000 × 3.000 px
Built-in Panorama-Modus oder Apps wie Google Street View, Panono Cloud. Reicht für Standardobjekte unter 300.000 € und Mietwohnungen. Aufnahmezeit pro Raum: 2 Minuten, dafür sichtbare Stitch-Linien bei schlechtem Licht.
Plus:Nichts zu kaufen, immer dabei
Minus:Stitch-Fehler, kein echtes 360° vertikal
Insta360 ONE X3
~520 €11K Panorama / 5,7K Video
Beliebter Kompromiss aus Preis und Bildqualität. Zwei opposing Fish-Eye-Linsen, Aufnahme in einem Klick. Insta360 Studio macht das Stitching automatisch. Auch für Walk-through-Videos einsetzbar.
Plus:Flexibel: Foto + Video
Minus:Kleiner Sensor, schwach bei Dämmerung
RICOH Theta Z1 / SC2
SC2 ~330 € · Z1 ~1.150 €SC2 5,4K · Z1 7K mit RAW
Branchenstandard für Immobilien-Touren. Theta Z1 mit 1-Zoll-Sensor liefert in jedem Lichtverhältnis brauchbare Aufnahmen. Theta SC2 ist die Einsteiger-Variante für Standardobjekte. Theta+ App erledigt Stitching, HDR und Belichtungsausgleich.
Plus:Bestes Bild bei Z1, robust
Minus:Z1-Preis hoch, kein Touch-Display
RICOH Theta auf schmalem Stativ — die kompakte Bauform fällt im Panorama kaum auf.
Smartphone-Panorama: kostenlos, aber Lichtsituation muss stimmen.
Software und Hosting-Plattformen
Vier Plattformen decken 95 % der Use-Cases ab. Auswahl nach Budget, DSGVO-Anspruch und Embed-Bedarf.
Kuula
Cloud · ab 0 €
Beliebteste Plattform bei DACH-Maklern. Free-Tier mit Wasserzeichen, Pro ab 16 €/Monat unbegrenzt. Hotspots per Drag-and-Drop, ImmoScout24-Embed, EU-Hosting. Bedienung in 30 Minuten gelernt.
Profi-Software von Garden Gnome (AT) zur lokalen Tour-Erstellung. Kein Abo, keine Cloud-Pflicht. Eigenes Hosting auf jedem Webserver. Beste Wahl für DSGVO-bewusste Makler mit eigener IT.
US-Anbieter mit Schwerpunkt Immobilien. Auto-Stitching im Smartphone, automatische Grundrissmessung mit ARKit (iPhone Pro). Gut für reine Smartphone-Workflows, weniger DSGVO-freundlich.
Cloud-Tool mit Self-Hosting-Option. Einmalkauf statt Abo, Touren laufen auf dem eigenen Server. Aktive Community, schnelle Updates. Geeignet für IT-affine Makler oder Agenturen mit mehreren Standorten.
Die folgende Reihenfolge funktioniert für jede der genannten Hardware-Klassen. Zeitangaben gelten für eine 80-m²-Eigentumswohnung mit vier Räumen.
Schritt 1 — Räume vorbereiten (15 Min.)
Aufräumen ist Pflicht. Persönliche Gegenstände entfernen — Familienfotos, Pässe, Dokumente, beschriftete Türen. Vorhänge auf, alle Lichter an. Klobrillen runter, Schubladen zu, Kabel verstecken. Kein sichtbarer Müll. Was Sie selbst nicht im Inserat sehen wollen, gehört auch nicht in die Tour.
Schritt 2 — Aufnahme (20 Min.)
Stativ mittig im Raum auf 1,60 m Augenhöhe. Bei der RICOH Theta oder Insta360 X3 reicht ein Aufnahmepunkt pro Raum, bei Smartphone-Panoramen bis zu drei. Per App auslösen — selbst aus dem Raum gehen, sonst stehen Sie in jedem Bild. Bei Bädern mit Glasflächen: Kamera knapp neben dem Stativ-Footprint platzieren, sonst spiegeln Sie sich im Glas.
Schritt 3 — Stitching und Nachbearbeitung (15 Min.)
Hersteller-App (Theta+, Insta360 Studio) macht das Stitching automatisch. Belichtung anpassen, Horizont begradigen, Stativ aus dem Bild retuschieren. Export als equirectangulares JPG im Format 2:1 — mindestens 5760 × 2880 Pixel, für Premium-Touren gerne 7680 × 3840 Pixel. Dateigröße unter 6 MB pro Panorama halten — sonst brechen mobile Lade-Performance ein.
Schritt 4 — Tour bei Plattform hochladen (15 Min.)
Panoramen zu Kuula, Pano2VR oder Asteroom hochladen. Hotspots zwischen Räumen setzen — Türe → nächster Panorama-Punkt. Beschriftungen ergänzen ("Wohnzimmer 28 m²"). Mini-Grundriss als Übersichtskarte einbinden. Reihenfolge: Eingang → Flur → Wohnzimmer → Küche → Schlafzimmer → Bad. Käufer wollen geführt werden, nicht abgesetzt.
Schritt 5 — Im Inserat einbinden und testen (10 Min.)
Embed-Code aus der Plattform kopieren. In ImmoScout24 unter "Virtuelle Tour" einfügen, in Immowelt unter "Multimedia". Mobile-Test auf 4G-Verbindung — Ladezeit unter 5 Sekunden. DSGVO-Hinweis im Tour-Header: "Diese Tour wurde mit Zustimmung der Eigentümer/Mieter erstellt. Räume frei von personenbezogenen Daten."
Beste Tageszeit für Aufnahmen
Das einzige, was eine 360°-Tour wirklich abwertet, ist schlechtes Licht. Drei Empfehlungen aus der Praxis:
Nordseiten-Räume: zwischen 11 und 15 Uhr aufnehmen — diffuses Tageslicht verhindert harte Schatten.
Südseiten-Räume: früher Morgen oder später Nachmittag — sonst brennt direktes Sonnenlicht weiße Wände aus.
Bäder ohne Fenster: Spiegel-Beleuchtung an, Decken-Spot an, ggf. portable Softbox dazu. Bei der Theta Z1 reicht oft Available Light dank 1-Zoll-Sensor.
Was kostet ein 360°-Rundgang?
Drei Setup-Varianten — vom Smartphone-Einstieg bis zur Profi-Lösung. Die laufenden Kosten pro Tour sind nach Anschaffung minimal.
Eine 360°-Tour ist nicht für jedes Objekt sinnvoll. Die Faustregel: Sie funktioniert überall dort, wo Fotos allein zu wenig sind und ein 3D-Scan überdimensioniert wäre.
Lohnt sich klar:
Eigentumswohnung 60–120 m², 250.000–500.000 €: Brot-und-Butter-Geschäft in DACH. ROI nach dem ersten Inserat positiv. 87 % der Käufer erwarten heute eine Tour-Option.
Vermietete Objekte: Mieter wünschen oft keine Vor-Ort-Termine. Eine 360°-Tour ersetzt 80 % der Erstbesichtigungen — Sie filtern Käufer vor.
Reihenhaus, Doppelhaushälfte: mehrere Etagen werden im Panorama-Format kompakt dargestellt. Käufer verstehen die Raumaufteilung in 3 Minuten.
Standortferne Käufer: Wer aus Hamburg eine Wohnung in Wien bewertet, klickt zuerst die Tour. Ohne Tour: kein Termin.
Lohnt sich nicht:
Premium-Objekte ab 500.000 €: Käufer erwarten 3D-Dollhouse. 360° wirkt zu schlicht — siehe 3D-Rundgang.
Renovierungsbedürftige Objekte: Hier verkauft die Vision, nicht der Ist-Zustand. Lieber virtuelles Staging der renovierten Räume.
Standard-Mietwohnungen unter 800 € Kaltmiete: Bewerber-Volumen ohnehin hoch, Tour bringt kein zusätzliches ROI.
Drei Fehler, die jede DIY-Tour ruinieren
Die meisten gescheiterten Touren scheitern nicht an der Technik, sondern an vermeidbaren Detail-Fehlern. Drei davon sehen wir bei DACH-Maklern immer wieder.
1. Sie stehen selbst im Bild
Die häufigste Anfänger-Sünde. Lösung: Per Smartphone-App auslösen, dann selbst aus dem Raum gehen. Bei Theta-Kameras gibt es einen Self-Timer von 5 Sekunden — reicht, um hinter die nächste Tür zu verschwinden.
2. Personenbezogene Daten in den Räumen
Familienfotos, Briefe auf dem Schreibtisch, beschriftete Türen mit Namen — alles personenbezogen und damit DSGVO-relevant. Bei vermieteten Objekten zusätzlich: schriftliche Mieter-Zustimmung holen, sonst drohen Abmahnungen. Mehr im DSGVO-Leitfaden für Immobilien.
3. Keine Reihenfolge in der Tour
Käufer landen im Schlafzimmer, sehen kein Wohnzimmer, klicken weg. Eine Tour braucht eine logische Begehung — Eingang → Flur → Wohnzimmer → Küche → Schlafräume → Bad → Außenbereich. Plus Mini-Grundriss als Übersicht. Ohne Reihenfolge: 50 % der Klicker springen vor Raum 3 ab.
Räume sind leer. Tour wäre traurig.
Vor der 360°-Aufnahme: Räume virtuell möblieren mit ImmoStage. Gestagte Fotos in 5 Minuten, dann Tour bauen. Erstes Bild gratis.
Ein 360°-Rundgang besteht aus verlinkten Panorama-Fotos — pro Raum eine Aufnahme, Hotspots zwischen den Räumen. Ein 3D-Rundgang (Matterport-Style, "Dollhouse") ist ein begehbares 3D-Modell mit cm-genauer Vermessung und automatisch generiertem Grundriss. 360° kostet unter 200 € Hardware, 3D-Scans starten bei 5.000 € (Matterport Pro3) oder 300–800 € pro Dienstleister-Auftrag.
Für 1–5 Objekte pro Jahr: Smartphone-Panorama plus Kuula Free-Tier. Für 5–30 Objekte: Insta360 ONE X3 (~520 €) plus Kuula Pro (16 €/Monat). Für 30+ Objekte oder Premium-Lagen: RICOH Theta Z1 (~1.150 €) plus Pano2VR (159 € einmalig) oder Lapentor (65 € einmalig). Die RICOH SC2 (~330 €) ist der Sweet Spot bei 10–20 Touren pro Jahr.
Ja. iPhone-Pro-Modelle und aktuelle Pixel-Geräte liefern brauchbare Panoramen — entweder mit der nativen Kamera-App im Panorama-Modus oder mit Apps wie Google Street View, Panono oder Asteroom. Auflösung erreicht ~6.000 × 3.000 Pixel. Schwächen: sichtbare Stitch-Linien bei kontrastreichem Licht, kein echtes vertikales 360° (Decke fehlt). Reicht für Mietwohnungen und ETW unter 300.000 €.
Pano2VR (Garden Gnome Software, Österreich) ist die kompromissloseste Wahl: einmaliger Kauf für 159 €, Touren werden lokal erzeugt und auf dem eigenen Webserver gehostet. Keine Cloud, keine Datenweitergabe. Lapentor bietet Self-Hosting als Option. Kuula speichert in der EU, ist aber Cloud. Asteroom (USA) ist DSGVO-rechtlich heikel ohne zusätzliche Standardvertragsklauseln.
Für eine 80-m²-Eigentumswohnung mit vier Räumen: 60–90 Minuten gesamt. Davon 15 Minuten Räume vorbereiten, 20 Minuten Aufnahme, 15 Minuten Stitching/Nachbearbeitung, 15 Minuten Tour-Aufbau in Kuula/Pano2VR, 10 Minuten Embed im Inserat. Mit der Theta Z1 und automatischem HDR fällt die Nachbearbeitung kürzer aus.
In ImmoScout24 öffnen Sie das Inserat, wählen den Reiter "Virtuelle Tour" (kostenpflichtig in einigen Paketen) und fügen entweder den Embed-Code oder die direkte URL aus der Plattform ein. Kuula, Pano2VR und Lapentor liefern alle iframe-Embed-Codes. Bei Immowelt funktioniert das gleiche unter "Multimedia". Ein direkter Link zur Tour als zweite Variante schadet nicht — manche Käufer öffnen die Tour lieber im neuen Tab.
NAR-Daten 2024 zeigen: Inserate mit virtueller Tour erhalten ~49 % mehr Anfragen als reine Foto-Inserate. Zillow misst +87 % mehr Klicks auf Inseraten mit Tour-Badge. In DACH bedeutet das je nach Objektpreis 14–30 Tage kürzere Vermarktungsdauer. Bei einer 320.000-€-Wohnung amortisiert sich die Hardware-Investition über die ersten 3–5 Touren.
Eugen Görtz ist Gründer von ImmoStage. Vor der Gründung war er über 10 Jahre als Abteilungsleiter in einem Industrieunternehmen tätig — mit Verantwortung für Prozessoptimierung, Teamführung und Digitalisierung. Diese operative Erfahrung fließt direkt in die Produktentwicklung von ImmoStage ein: pragmatische Lösungen, die im Makler-Alltag funktionieren.
10+ Jahre Abteilungsleiter in der IndustrieGründer von ImmoStage (2024)Fokus: KI-Staging für DACH-MaklerDSGVO & EU-Compliance
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