Vender piso con inquilino: precio, derechos y visitas
Quien compra un piso alquilado suele ser un inversor, y un inversor compra por números. Calcule el precio a partir de la renta, conozca el tanteo del inquilino y pídale las visitas con una carta ya redactada. Actualizado en 2026.
Precio de un piso alquilado a partir de la renta y rentabilidad bruta
El rango 18 a 22 es solo un ejemplo de cálculo, no un dato de mercado. Use los multiplicadores que vea en pisos alquilados en venta en su zona.
Renta anual
10.800 €
Precio (× 18 a 22)
194.400 € a 237.600 €
Rentabilidad bruta para el comprador
5,56 % a 4,55 %
De un vistazo
Vender un piso con inquilino es legal y no necesita su permiso: el contrato sigue y el comprador ocupa el lugar del arrendador (art. 14 LAU). Por eso su comprador habitual no busca vivienda para vivir, sino una renta. Calcula cuántas anualidades de alquiler paga y qué rentabilidad obtiene. El inquilino, además, tiene derecho a comprar antes que nadie (art. 25 LAU) y usted necesita su consentimiento para cada visita.
No existe un multiplicador oficial publicado que podamos citar, y depende mucho de la ciudad y del barrio. Por eso la calculadora le deja escribir un rango. Busque en los portales pisos alquilados en venta cerca del suyo, divida su precio entre la renta anual que anuncian y tendrá el multiplicador de su zona. Para el valor de referencia del Catastro y una hoja de comparables, use ¿Cuánto vale mi piso?.
Ejemplo: piso alquilado por 900 € al mes
Paso
Cálculo
Resultado
Renta anual
900 € × 12
10.800 €
Precio con multiplicador 18
10.800 € × 18
194.400 €
Precio con multiplicador 22
10.800 € × 22
237.600 €
Rentabilidad bruta
100 % ÷ 18 o ÷ 22
5,56 % o 4,55 %
Al revés: si pide 216.000 € por el mismo piso, el comprador ve una rentabilidad bruta del 5,00 % y un multiplicador de 20. La rentabilidad bruta no descuenta comunidad, IBI, seguro ni periodos sin alquilar; el inversor los restará, así que téngalos a mano.
Carta al inquilino para visitas: modelo para rellenar
Su carta
[su nombre y dirección]
[fecha]
Asunto: Visitas al piso de [dirección del piso] por su venta
Estimado/a [nombre del inquilino]:
Le escribo para comunicarle que tengo intención de vender el piso que usted tiene arrendado en [dirección del piso]. La venta no pone fin a su contrato: el comprador se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador en los términos del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Como inquilino, usted tiene un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Cuando haya fijado el precio y las condiciones de la venta, se los notificaré de forma fehaciente y dispondrá de treinta días naturales para ejercer su derecho de tanteo.
Para que los interesados puedan ver el piso, le pido permiso para hacer algunas visitas. Le ruego que me indique dos o tres horarios que le vengan bien.
Vendría con posibles compradores y estaré presente en todas las visitas.
Sé que el piso es su domicilio y no entraré sin su consentimiento. Si ninguna de las fechas le viene bien, indíqueme otra y me adaptaré en lo posible. Puede contactarme en [teléfono / correo electrónico].
Le agradezco de antemano su colaboración.
Atentamente,
[su nombre]
Paquete particular · 29 € pago único · Sin suscripción.
El comprador se subroga. Queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica (art. 14.1 LAU). Si se pactó una duración mayor, la soporta entera, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria; en ese caso solo soporta el tiempo que falte hasta los cinco o siete años, y usted debe indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año que reste (art. 14.2 LAU).
Tanteo: treinta días naturales. Antes de vender, notifique al inquilino de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. Tiene treinta días naturales para comprar en esas condiciones, y la notificación caduca a los ciento ochenta días naturales (art. 25.2 LAU).
Retracto: otros treinta días. Si no notificó, si la notificación tenía defectos o si el precio final fue más bajo, el inquilino puede retraer la venta en treinta días naturales desde la notificación fehaciente de las condiciones de la venta, con copia de la escritura (art. 25.3 LAU). Para inscribir la venta en el Registro de la Propiedad hay que justificar las notificaciones (art. 25.5 LAU).
Sin renuncia pactada. Con la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, «las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente» (art. 25.8 LAU, modificado por el Real Decreto-ley 29/2026). El decreto-ley está pendiente de convalidación; el anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, quedó derogado el 2 de octubre de 2026. No hemos verificado si la nueva regla afecta a renuncias firmadas en contratos anteriores: pregunte al notario.
Visitas solo con consentimiento. La LAU no regula las visitas para vender. El piso es el domicilio del inquilino y nadie puede entrar sin su consentimiento o resolución judicial (art. 18.2 de la Constitución). Revise si su contrato tiene una cláusula de visitas; si no, pídalas por escrito con la carta de arriba.
La notificación del tanteo no es la carta de visitas
La carta de arriba pide visitas e informa al inquilino. La notificación del art. 25.2 LAU llega después, cuando tenga precio y condiciones, y debe ser fehaciente (por ejemplo, burofax con certificación de contenido o requerimiento notarial).
Fotos, plano y anuncio con el piso ocupado
Con inquilino dentro no puede fotografiar el piso como quiera: son sus muebles y sus cosas. Pida permiso y fotografíe solo lo que él acepte. Al inversor le importan menos las fotos que los datos: plano, superficie, renta, rentabilidad, estado del edificio y gastos de comunidad.
Para eso sirve el Paquete particular. El plano 3D se hace a partir de un plano o un croquis que ya tenga, por ejemplo el del proyecto de obra o el que le entregó la constructora, sin entrar en el piso. En el dosier en PDF incluya la renta, el multiplicador y la rentabilidad que le da la calculadora. El home staging virtual solo amuebla estancias vacías; no quita los muebles del inquilino. Le sirve cuando una estancia está vacía o cuando el inquilino ya se ha ido y quiere vender a alguien que vaya a vivir en el piso. Indique en el anuncio que las fotos están amuebladas virtualmente.
Antes
Después: amueblado virtualmente
Tras la salida del inquilino: el salón vacío, amueblado virtualmente para quien busca vivienda propia.
Aviso
Esta página explica la norma y calcula importes de forma orientativa. No es asesoramiento jurídico. Antes de vender un piso alquilado, consulte a un notario o abogado.
Para particulares
Su piso listo para vender hoy mismo, sin inmobiliaria y sin fotógrafo.
Usted sube las fotos, nosotros hacemos el resto. Su anuncio puede estar publicado hoy mismo.
Paquete particular: 29 € pago único. Sin suscripción.
Todo lo que incluye:
1 inmueble
10 imágenes de staging (hasta 3 regeneraciones cada una)
Plano 3D
Dossier PDF
Vídeo flythrough
10 publicaciones para redes sociales
En España, una inmobiliaria suele cobrar un 5 % + IVA: con un piso de 300.000 €, son 18.150 €. El paquete particular cuesta 29 €.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso con inquilino
Sí. La venta no necesita el consentimiento del inquilino y no pone fin al contrato: el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador (art. 14 LAU). Lo que sí necesita es su consentimiento para entrar en el piso con compradores, porque es su domicilio (art. 18.2 de la Constitución).
Sí. Tiene un derecho de adquisición preferente (art. 25 LAU). Debe notificarle de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales; desde el día siguiente dispone de treinta días naturales para comprar en esas condiciones (tanteo). Si no se le notificó, la notificación fue defectuosa o el precio final fue más bajo, puede ejercer el retracto en treinta días naturales desde que se le notifique la venta con copia de la escritura.
Con la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026), no: el art. 25.8 LAU dice que las partes no podrán pactar esa renuncia. El decreto-ley está pendiente de convalidación. Si su contrato es anterior y contiene una renuncia, no hemos verificado cómo se aplica la nueva norma; consúltelo con un notario antes de vender.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula las visitas para vender. Mire primero su contrato: si incluye una cláusula de visitas, aplíquela. Si no, pida permiso por escrito y proponga fechas. Sin consentimiento del inquilino o resolución judicial no puede entrar (art. 18.2 de la Constitución).
Los compradores inversores lo calculan con la renta: renta anual × multiplicador. Con 900 € al mes y un multiplicador de 18 a 22 salen 194.400 € a 237.600 €, con una rentabilidad bruta de 5,56 % a 4,55 %. El multiplicador de su zona lo ve comparando pisos alquilados en venta cerca del suyo.
Eugen Görtz es el fundador de ImmoStage. Antes de fundarla trabajó más de 10 años como jefe de departamento en una empresa industrial, responsable de optimización de procesos, dirección de equipos y digitalización. Esa experiencia operativa se traslada directamente al desarrollo de ImmoStage: soluciones prácticas que funcionan en el día a día.
Más de 10 años como jefe de departamento en la industriaFundador de ImmoStage (2024)Enfoque: home staging virtual con IARGPD y cumplimiento UE
