En resumen
- No hay una cifra oficial que diga cuánto vale su piso: hay datos de contraste.
- Consulte el valor de referencia del Catastro y las estadísticas notariales de su zona.
- Elija 3 a 5 pisos parecidos en venta y calcule la mediana de €/m².
- Multiplique por sus m² y ajuste por planta, estado y extras.
La fórmula de la hoja de comparables
€/m² de cada comparable = precio ÷ m². Mediana = el valor central de esos €/m² ordenados (con 4 comparables, la media de los dos centrales). Horquilla de precio = €/m² mínimo, mediana y máximo × los m² de su piso. Se calcula al céntimo y se muestra redondeado al euro.
Cuánto vale mi piso: el método en 3 pasos
- Valor de referencia del Catastro. Con la referencia catastral (figura en el recibo del IBI y en la escritura) consulte como titular el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro. Es un valor administrativo, no una tasación: le sirve de contraste, no de precio.
- Estadísticas del Notariado. El Consejo General del Notariado publica estadísticas elaboradas con compraventas firmadas ante notario. Compruebe qué detalle ofrecen para su municipio: le ayudan a situar su zona.
- Anuncios activos comparables. Busque 3 a 5 pisos en venta en su barrio con tamaño, antigüedad y estado parecidos. Anote precio y m² en la hoja de arriba: obtendrá la mediana de €/m² y su horquilla.
Ejemplo: piso de 85 m² con 5 comparables
Valores ficticios para mostrar el cálculo; no son datos de mercado.
| Comparable | Precio | Superficie | €/m² |
|---|---|---|---|
| 1 | 240.000 € | 80 m² | 3000 € |
| 2 | 297.000 € | 90 m² | 3300 € |
| 3 | 199.500 € | 70 m² | 2850 € |
| 4 | 330.000 € | 100 m² | 3300 € |
| 5 | 256.500 € | 95 m² | 2700 € |
Ordenados, los €/m² van de 2700 € a 3300 €; la mediana es 3000 €/m². Para 85 m²: horquilla de 229.500 € a 280.500 €, valor central 255.000 €.
Ajustes: en qué se diferencia su piso de los comparables
La mediana describe a los comparables, no a su piso. Pregúntese en qué es mejor o peor el suyo:
- Planta y ascensor (un bajo o un cuarto sin ascensor frente a una planta alta con ascensor).
- Estado y reforma: cocina y baños reformados o a reformar.
- Orientación, luz y vistas; exterior o interior.
- Extras incluidos: terraza, garaje, trastero, piscina comunitaria.
- Letra del certificado energético y gastos de comunidad.
Si su piso es claramente mejor, sitúese hacia el máximo de la horquilla; si es peor, hacia el mínimo. No aplique porcentajes fijos de internet: cada zona se comporta distinto. Con el precio fijado, redacte el texto del anuncio y compare lo que le costaría una agencia con la calculadora de comisión inmobiliaria.
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Aviso: esto no es una tasación
ImmoStage no calcula el valor de su piso ni usa datos de mercado propios. La hoja solo hace aritmética con los comparables que usted introduce. Si necesita un valor con validez oficial (por ejemplo, el banco del comprador para la hipoteca), hará falta una tasación; para impuestos, consulte a la Agencia Tributaria, a su comunidad autónoma o a un asesor. Lo que pagará por la ganancia lo estima la calculadora del IRPF por la venta.
