En resumen
- No hay comisión legal: es libre y negociable.
- Media según la OCU (enero 2026): 5 % del precio; las agencias suelen anunciarlo sin IVA (21 %).
- Piso de 300.000 € al 5 % + IVA → comisión de 18.150 €.
- La comisión pagada se resta como gasto de venta en el IRPF (territorio común).
Fórmula: cómo se calcula la comisión de la inmobiliaria
- Comisión sin IVA = precio de venta × porcentaje pactado.
- IVA = comisión sin IVA × 21 %.
- Comisión con IVA = precio × porcentaje × 1,21. Es lo que no paga si vende sin agencia (ahorro bruto, antes del IRPF).
No existe un porcentaje fijado por ley: cada agencia pone su tarifa y se puede negociar. Según el estudio de la OCU de enero de 2026 (60 agencias en Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia y Zaragoza), la media es del 5 %. Contando también fuentes secundarias como consumer.es, las comisiones publicadas van del 2 % al 7 %. El porcentaje suele anunciarse sin IVA.
Para Hacienda, la comisión que paga el vendedor es un gasto de la venta: reduce la ganancia patrimonial que declara en el IRPF (art. 35.2 de la Ley 35/2006, BOE-A-2006-20764). Esto vale para el territorio común; País Vasco y Navarra aplican su propia normativa foral. Cuánto le queda después de impuestos lo calcula la calculadora del IRPF por la venta.
Ejemplo: comisión de un piso de 300.000 €
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Comisión sin IVA | 300.000 € × 5 % | 15.000,00 € |
| IVA | 15.000 € × 21 % | 3.150,00 € |
| Comisión con IVA (ahorro bruto sin agencia) | suma | 18.150,00 € |
Comisión inmobiliaria con IVA según precio y porcentaje
| Precio del piso | 2 % + IVA | 3 % + IVA | 4 % + IVA | 5 % + IVA | 7 % + IVA |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 3.630 € | 5.445 € | 7.260 € | 9.075 € | 12.705 € |
| 200.000 € | 4.840 € | 7.260 € | 9.680 € | 12.100 € | 16.940 € |
| 300.000 € | 7.260 € | 10.890 € | 14.520 € | 18.150 € | 25.410 € |
| 400.000 € | 9.680 € | 14.520 € | 19.360 € | 24.200 € | 33.880 € |
Contrato en exclusiva o abierto: qué cambia
- Exclusiva: solo una agencia comercializa el piso durante el plazo pactado. Revise en el contrato si puede vender por su cuenta sin pagar comisión y qué ocurre si lo cancela antes de tiempo.
- Abierto (sin exclusiva): puede encargar la venta a varias agencias; quién cobra y en qué caso depende de lo que pacte con cada una. Usted coordina más y el mismo piso puede aparecer varias veces en los portales.
Ninguna de las dos opciones es mejor por sí misma: depende del piso, del plazo y de cuánto quiera hacer usted. Lo importante es leer la duración, la comisión y las causas de devengo antes de firmar la hoja de encargo. Para negociar con datos, calcule antes cuánto vale su piso; si vende sin agencia, la señal se fija en un contrato de arras.
Vender un piso sin inmobiliaria: qué hace usted en lugar de la agencia
- Pedir la nota simple del Registro para comprobar titularidad y cargas.
- Encargar el certificado energético: la letra debe aparecer en el anuncio.
- Preparar un anuncio con buenas fotos y un dossier del piso.
- Enseñar el piso, negociar y firmar el contrato de arras.
- Firmar la escritura ante notario y liquidar la plusvalía municipal.
El paso 3 es donde más se nota la agencia: fotos, presentación y dossier. Esa parte la cubre nuestro paquete particular, sin comisión sobre el precio.
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