De un vistazo
- Las arras son la cantidad que el comprador entrega al firmar el contrato de arras, antes de la escritura.
- Arras penitenciales (art. 1454 CC): si desiste el comprador, las pierde; si desiste el vendedor, las devuelve duplicadas.
- Confirmatorias y penales no dan esa salida: se puede exigir que se cumpla la venta (orientativo, no verificado en fuente primaria).
- El importe lo pactan las partes; el 10 % habitual es costumbre, no ley.
Fórmula de las arras penitenciales
- Arras = precio × porcentaje pactado.
- Desiste el comprador: pierde las arras entregadas.
- Desiste el vendedor: devuelve las arras × 2.
Base legal: art. 1454 del Código Civil (BOE-A-1889-4763): «… podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales
- Penitenciales
- BaseArt. 1454 CC
- Si desiste el compradorPierde las arras
- Si desiste el vendedorDevuelve el doble
- Nivel de verificaciónTexto legal (BOE)
- Confirmatorias
- BaseArt. 1124 CC
- Si desiste el compradorLa otra parte puede exigir el cumplimiento o resolver con indemnización
- Si desiste el vendedorIgual: cumplimiento o resolución con indemnización
- Nivel de verificaciónOrientativo, no verificado en fuente primaria
- Penales
- BasePacto de las partes
- Si desiste el compradorPena por incumplir; no libera de cumplir
- Si desiste el vendedorEl comprador puede exigir la pena pactada y, además, el cumplimiento
- Nivel de verificaciónOrientativo, no verificado en fuente primaria
Ejemplo: piso de 300.000 € con arras del 10 %
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Arras | 300.000 € × 10 % | 30.000 € |
| Resto en la escritura | 300.000 € − 30.000 € | 270.000 € |
| Desiste el comprador (penitenciales) | Pierde las arras | 30.000 € |
| Desiste el vendedor (penitenciales) | 30.000 € × 2 | 60.000 € |
El resto en la escritura solo es ese si el contrato imputa las arras al precio. Si usted desiste, de los 60.000 € que devuelve, 30.000 € eran del comprador: su pérdida real es de 30.000 €.
¿Cuánto se paga de arras?
Ninguna ley fija un porcentaje. Por costumbre se pacta alrededor del 10 % del precio (costumbre, no ley; no hay fuente primaria que lo establezca). Una cantidad más alta encarece desistir para ambas partes; una más baja lo abarata.
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Modelo de contrato de arras: cláusulas que debe revisar
Lista orientativa de lo que conviene que figure en el contrato:
- Identificación de comprador y vendedor (nombre y DNI/NIE).
- Descripción del piso con los datos registrales y cargas que figuran en la nota simple.
- Precio total de la compraventa.
- Importe de las arras y forma de pago.
- Tipo de arras, con la mención expresa «arras penitenciales del art. 1454 del Código Civil» si quiere esa salida.
- Plazo para firmar la escritura ante notario.
- Si las arras se descuentan del precio en la escritura.
- Cómo se cancelan las cargas (por ejemplo, la hipoteca pendiente) antes o en la firma.
- Reparto de gastos e impuestos de la compraventa.
No enlazamos ningún modelo descargable: un contrato de arras se adapta a cada venta y conviene que lo revise un notario o abogado. Antes de firmar, reúna los documentos para vender el piso y calcule lo que le costará la venta en plusvalía municipal y en el IRPF.
