En resumen
- Tributa la ganancia, no el precio: venta menos gastos de venta, menos compra, gastos de compra y mejoras.
- La ganancia va a la base del ahorro: 19 %, 21 %, 23 %, 27 %, 30 % por tramos.
- Mayores de 65 que venden su vivienda habitual no pagan IRPF por la venta.
- Si reinvierte en otra vivienda habitual en 2 años, queda exenta la parte proporcional.
- Compras hasta el 31/12/1994: abatimiento de la DT 9ª, con un límite de 400.000 € de valor de transmisión.
Cómo se calcula el IRPF de la venta de una vivienda: la fórmula
- Valor de transmisión = precio de venta − gastos y tributos de la venta que paga usted (agencia, plusvalía municipal, certificado energético, notaría a su cargo).
- Valor de adquisición = precio de compra + gastos y tributos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA, gestoría) + mejoras. Sin intereses del préstamo. Si estuvo alquilado, se restan las amortizaciones (art. 35.1).
- Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición (art. 35 LIRPF).
- Reducciones y exenciones: abatimiento si compró hasta el 31/12/1994; exención por mayor de 65 o por reinversión en vivienda habitual.
- IRPF = escala del ahorro sobre lo que queda gravado (arts. 66 y 76 LIRPF).
Base legal: Ley 35/2006 del IRPF (BOE-A-2006-20764) y RD 439/2007, Reglamento del IRPF. Desde el 01/01/2015 el valor de compra ya no se actualiza por inflación. Si heredó el piso o se lo donaron, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones, sin superar el de mercado (art. 36 LIRPF). Los gastos de venta, como la plusvalía municipal o la comisión de la inmobiliaria, reducen la ganancia.
Tramos del IRPF 2026 para la venta de un piso (base del ahorro)
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| De 0 € a 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Son la suma del tipo estatal y el autonómico, iguales en todas las comunidades de régimen común: las CCAA no pueden cambiar la escala del ahorro. El tramo superior es del 30 % desde el 01/01/2025 (Ley 7/2024).
Ejemplo: cuánto se paga a Hacienda por vender un piso de 300.000 €
Piso que no es vivienda habitual, comprado en 2015 por 200.000 € con 20.000 € de gastos. Se vende por 300.000 €; gastos de venta: agencia 10.000 € + IVA 2.100 € + plusvalía municipal 1.740 €. Sin otras ganancias del ahorro ese año.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión (300.000 € − 13.840 €) | 286.160,00 € |
| Valor de adquisición (200.000 € + 20.000 €) | 220.000,00 € |
| Ganancia patrimonial | 66.160,00 € |
| Tramo 19 % sobre 6.000,00 € | 1.140,00 € |
| Tramo 21 % sobre 44.000,00 € | 9.240,00 € |
| Tramo 23 % sobre 16.160,00 € | 3.716,80 € |
| IRPF a pagar | 14.096,80 € |
Exenciones: mayores de 65 y reinversión en vivienda habitual
Mayores de 65 años
Está exenta la ganancia por la venta de la vivienda habitual de mayores de 65 años o personas con dependencia severa o gran dependencia (art. 33.4.b LIRPF). Según la DGT (V0035-23), cuenta la edad en la fecha de la escritura. Para otros inmuebles, queda exenta si destina lo obtenido en 6 meses a una renta vitalicia asegurada, máximo 240.000 € (art. 38.3).
Reinversión
Exento = ganancia × (reinvertido ÷ importe obtenido), como máximo el 100 % (art. 38.1 LIRPF, art. 41 RIRPF). El importe obtenido es el valor de transmisión menos el principal pendiente del préstamo de la vivienda vendida. Plazo: 2 años desde la venta, o haber comprado la nueva en los 2 años anteriores. Si no cumple, deberá presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora.
Vivienda habitual es la que ocupa de forma continuada al menos 3 años (salvo fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral u otras causas). Se considera que vende su vivienda habitual si lo era en el momento de la venta o en cualquier día de los 2 años anteriores. También está exenta la dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual (art. 33.4.d).
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Abatimiento: pisos comprados antes de 1995
Para inmuebles adquiridos hasta el 31/12/1994 y no afectos a una actividad económica (DT 9ª LIRPF) se reduce la parte de la ganancia generada hasta el 19/01/2006, repartida por días. El coeficiente es 11,11 % por cada año de permanencia hasta el 31/12/1996 (redondeado por exceso) que pase de 2; con más de 10 años, esa parte queda sin tributar. El límite: la suma de los valores de transmisión acogidos al abatimiento desde 2015 no puede pasar de 400.000 € por contribuyente, de por vida. Las mejoras posteriores tributan aparte, sin abatimiento. Ejemplo oficial de la Agencia Tributaria.
Vendedor no residente: retención del 3 %
Si usted no reside en España, el comprador le retiene el 3 % del precio y lo ingresa a cuenta de su Impuesto sobre la Renta de no Residentes (art. 25.2 TRLIRNR, BOE). Esta calculadora no cubre el impuesto de no residentes. Además, en la plusvalía municipal el comprador actúa como sustituto del vendedor no residente.
