En resumen
- Paga el vendedor, y solo si el suelo ha ganado valor. Con pérdidas no paga, pero debe declarar la venta.
- Se calcula por dos métodos (objetivo y real) y usted elige el más bajo.
- Tipos vigentes: Madrid 29 %, Zaragoza 28 % (ordenanzas 2026), Alicante 30 % (dato municipal de 2024); máximo legal 30 %.
- Plazo: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura (art. 110.2.a) en una venta; en una herencia, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta 1 año si lo solicita (art. 110.2.b).
- Datos revisados el 15/10/2026.
Fórmula: método objetivo y método real
- Base objetiva = valor catastral del suelo (recibo del IBI del año de la venta) × coeficiente según los años completos que ha sido propietario, como máximo 20. Con menos de un año: coeficiente × meses completos / 12 (art. 107.4).
- Base real = (precio de venta − precio de compra) × valor catastral del suelo / valor catastral total. Como precio se toma el mayor entre el de la escritura y el comprobado por la Administración tributaria. No se restan gastos ni impuestos (art. 104.5).
- Si la base real es cero o negativa, no hay impuesto (no sujeción), aunque hay que declarar la venta.
- Base = la menor de las dos, a elección del contribuyente (art. 107.5).
- Cuota = base × tipo de su ayuntamiento, como máximo un 30 % (art. 108.1).
Fuente legal: Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110 (BOE). Si su ayuntamiento publica coeficientes superiores al máximo legal, se aplica el máximo legal (art. 107.4).
Ejemplo: piso vendido en Madrid tras 10 años
Compra el 01/03/2015 por 200.000 €, venta el 15/06/2025 por 260.000 €. Valor catastral 100.000 €, de los que 40.000 € son suelo. Tipo de Madrid: 29 %.
| Paso | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Base objetiva | 40.000 € × 0,12 (10 años) | 4.800,00 € |
| Base real | (260.000 € − 200.000 €) × 40.000 € / 100.000 € | 24.000,00 € |
| Plusvalía por método objetivo | 4.800,00 € × 29 % | 1.392,00 € |
| Plusvalía por método real | 24.000,00 € × 29 % | 6.960,00 € |
| Usted paga | el método objetivo, el más bajo | 1.392,00 € |
Plazo: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura (art. 110.2.a). Puede comprobar este caso en la calculadora de arriba: sale con los mismos datos.
Coeficientes de la plusvalía según la fecha de venta
El coeficiente depende de la fecha de la escritura de venta. Para ventas del 28/01/2026 al 30/11/2026 rige la tabla del art. 107.4 TRLRHL (RDL 8/2023). Para ventas del 1 al 27 de enero de 2026 se aplicó otra tabla, la de un real decreto-ley derogado el 28/01/2026; la calculadora la usa si introduce una de esas fechas. Desde el 23/01/2025 y durante todo 2025 rigió también la tabla del RDL 8/2023. Para ventas anteriores, consulte a su ayuntamiento.
| Años completos | Hasta 30/11/2026 | Desde 01/12/2026 (pendiente) |
|---|---|---|
| Menos de 1 año (por meses) | 0,15 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 |
Plusvalía en una herencia o donación
Heredar o recibir un piso como donación también genera plusvalía municipal. La fórmula es la misma, con tres diferencias (TRLRHL, arts. 104.5, 106.1.a y 110.2):
- Quién paga: quien recibe el piso, el heredero o el donatario, no quien lo transmite.
- Fechas: los años se cuentan desde que el fallecido o el donante compró el piso hasta el fallecimiento o la donación.
- Método real: como valor de transmisión se toma el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Elija «Herencia» o «Donación» arriba en la calculadora: cambian los campos, el plazo y quién paga. Su ayuntamiento puede aplicar bonificaciones; la calculadora no las incluye.
Plazo para pagar la plusvalía
- Venta: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura (art. 110.2.a).
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta 1 año si lo solicita (art. 110.2.b).
- Donación: 30 días hábiles desde la fecha de la donación (art. 110.2.a).
Madrid, Zaragoza y Alicante exigen autoliquidación: usted calcula, presenta y paga. Fuera de plazo pueden aplicarse recargos; consulte a su ayuntamiento.
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Quién paga la plusvalía al vender un piso
Paga el vendedor (art. 106.1.b). Si usted no es residente en España, el comprador es sujeto pasivo sustituto (art. 106.2) y paga la plusvalía en su lugar. Aunque venda con pérdidas, debe declarar la transmisión en su ayuntamiento y aportar las escrituras. La plusvalía pagada se resta como gasto de la venta en la calculadora del IRPF; la escritura y el resto de papeles figuran en los documentos para vender un piso.
