Was ist der ARV (After Repair Value)?
Der After Repair Value (ARV) ist der geschätzte Marktwert einer Immobilie nach vollständiger Sanierung und Renovierung. Er ist die zentrale Kennzahl im Fix-and-Flip-Investieren und bildet die Grundlage für alle weiteren Kalkulationen: Einkaufspreis, Sanierungsbudget und erwartete Rendite. Ohne einen realistischen ARV ist eine seriöse Projektrechnung nicht möglich.
Der ARV wird durch Vergleichswertanalyse ermittelt: Sie recherchieren tatsächlich erzielte Verkaufspreise (Comparables oder kurz Comps) von ähnlichen, renovierten Immobilien in derselben Lage. Gutachter, Makler oder spezialisierte Immobilienplattformen können diese Vergleichspreise liefern. Das Wohnimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank und der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamts (Destatis) bieten solide Marktdaten als Ausgangspunkt für Ihre ARV-Schätzung.
Die 70%-Regel erklärt
Die 70%-Regel ist die bekannteste Faustformel im Fix-and-Flip-Bereich:
Die Logik dahinter: 70 % des ARV decken Kaufpreis und alle weiteren Kosten (Sanierung, Haltekosten, Verkaufsnebenkosten) — und lassen noch eine Gewinnmarge übrig. Die verbleibenden 30 % sind der Puffer für Unvorhergesehenes und Ihre Rendite.
Beispiel: ARV 350.000 €, Sanierungskosten 60.000 €. Maximaler Einkaufspreis = 350.000 × 0,70 − 60.000 = 185.000 €. Kaufen Sie teurer, schmilzt die Gewinnmarge gefährlich. Kaufen Sie günstiger, verbessert sich Ihre Rendite proportional.
Wann lohnt sich Fix-and-Flip in Deutschland?
Fix-and-Flip ist in Deutschland unter bestimmten Bedingungen rentabel — aber deutlich komplexer als in den USA, wo das Modell populär wurde. Folgende Faktoren entscheiden:
- Einkaufspreis unter Markt: Zwangsversteigerungen, Nachlassobjekte oder Erbgemeinschaften bieten oft Einstiegspreise 20–30 % unter Marktwert.
- Realistische Sanierungskalkulation: Verwenden Sie den Sanierungskosten-Rechner für eine detaillierte Aufschlüsselung. Planen Sie immer einen Puffer von 15–20 % ein.
- Kurze Haltedauer: Je kürzer die Haltedauer, desto geringer die Finanzierungskosten. Der Haltedauer-Rechner zeigt den Einfluss der Zeit auf Ihre Rendite.
- Steuerliche Planung: Gewinne innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist sind einkommensteuerpflichtig. Der Spekulationssteuer-Rechner hilft bei der Planung.
Beispielrechnung: Fix-and-Flip mit ARV-Kalkulation
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Eine sanierungsbedürftige Eigentumswohnung in Leipzig.
Eine professionelle Präsentation der renovierten Immobilie kann den ARV und die Verkaufsdauer erheblich beeinflussen. Virtuell möblierte Fotos steigern die Klickrate auf Immobilienportalen messbar und helfen Interessenten, sich in die Wohnung hineinzuversetzen — ein entscheidender Vorteil für schnellen Abverkauf zu Höchstpreisen.
