Home Staging steuerlich absetzen

Home Staging hat sich als wirksames Instrument für den Immobilienverkauf etabliert. Laut der RESA – Real Estate Staging Association, Quarterly Research Report Q3 2025 verkauften sich professionell inszenierte Immobilien in den USA im Schnitt innerhalb von 19 Tagen. Darüber hinaus erzielten inszenierte Häuser laut derselben Studie 109 % des Angebotspreises. Diese Zahlen zeigen, dass Home Staging nicht nur den Verkauf beschleunigen, sondern auch den Preis positiv beeinflussen kann. Für Eigentümer und Makler stellt sich daher die Frage, ob diese Kosten steuerlich geltend gemacht werden können.

Wann Home Staging steuerlich absetzbar ist

Die steuerliche Absetzbarkeit von Home-Staging-Kosten hängt maßgeblich von der jeweiligen steuerlichen Situation des Eigentümers ab. Grundsätzlich kommen folgende Szenarien in Betracht:

Bei vermieteten Immobilien können die Kosten für Home Staging als Werbungskosten bei der Einkünfteerklärung aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie tatsächlich vermietet wird oder eine Vermietungsabsicht besteht. Die Kosten müssen im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen, etwa wenn eine leerstehende Wohnung vor der Neuvermietung professionell inszeniert wird.

Für Immobilien, die zum Verkauf stehen, ist die Situation komplexer. Handelt es sich um ein privates Vermögensobjekt, können die Veräußerungskosten grundsätzlich abgesetzt werden, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren erfolgt und somit steuerpflichtige Gewinne erzielt werden. Die Kosten für Home Staging können in diesem Fall als Anschaffungs- oder Veräußerungskosten geltend gemacht werden.

Für gewerbliche Immobilienhändler oder Kapitalanleger gelten andere Regelungen. Hier können die Kosten als Betriebsausgaben oder Anschaffungskosten behandelt werden, abhängig von der Art der Geschäftstätigkeit und der Bilanzierungsmethode.

Makler können Home-Staging-Kosten unter bestimmten Voraussetzungen als Betriebsausgaben absetzen, wenn sie diese Leistung als Teil ihres Dienstleistungsangebots erbringen und die Kosten betrieblich veranlasst sind.

So tragen Sie Home-Staging-Kosten in Ihre Steuererklärung ein

Die korrekte Einordnung und Dokumentation der Kosten ist entscheidend für eine erfolgreiche steuerliche Geltendmachung. Folgende Schritte sollten beachtet werden:

Zunächst ist es wichtig, alle Belege und Rechnungen für Home-Staging-Maßnahmen sorgfältig aufzubewahren. Die Rechnungen sollten detailliert die erbrachten Leistungen auflisten, einschließlich der verwendeten Materialien und des zeitlichen Umfangs der Arbeiten. Eine ordnungsgemäße Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer ist nicht nur steuerlich relevant, sondern dient auch als Nachweis bei einer eventuellen Betriebsprüfung.

Bei vermieteten Immobilien tragen Sie die Kosten in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung ein. Die Position „Sonstige Werbungskosten" oder eine spezifische Unterkategorie für Renovierungs- und Vorbereitungskosten ist der richtige Platz. Es empfiehlt sich, die Kosten nach Möglichkeit den einzelnen Objekten zuzuordnen, wenn mehrere Immobilien vermietet werden.

Für Veräußerungsgeschäfte innerhalb der Spekulationsfrist werden die Kosten in der Anlage SO zur Einkommensteuererklärung erfasst. Hier sind sie als Veräußerungskosten zu deklarieren und mindern den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf.

Eine professionelle Buchführung oder zumindest eine übersichtliche Kostenaufstellung ist empfehlenswert, um im Falle einer Nachfrage durch das Finanzamt schnell die erforderlichen Nachweise vorlegen zu können.

Was Sie bei der Absetzung von Home Staging beachten sollten

Bei der steuerlichen Geltendmachung von Home-Staging-Kosten gibt es einige wichtige Aspekte zu berücksichtigen, um Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Die Abgrenzung zwischen privaten und betrieblichen Kosten ist entscheidend. Werden Home-Staging-Maßnahmen an einer Immobilie durchgeführt, die sowohl privat genutzt als auch vermietet wird, muss eine anteilige Zuordnung erfolgen. Der private Anteil ist nicht absetzbar. Eine klare Dokumentation der betrieblichen Veranlassung ist daher unerlässlich.

Die Frage der Angemessenheit spielt ebenfalls eine Rolle. Das Finanzamt kann Kosten als überhöht ablehnen, wenn sie in keinem vernünftigen Verhältnis zum erwarteten Nutzen stehen. Bei umfangreichen Staging-Maßnahmen mit hohen Kosten ist es ratsam, die Verhältnismäßigkeit darlegen zu können.

Für Makler gelten besondere Regelungen im Zusammenhang mit dem Bestellerprinzip. Seit dem Gesetz von 2020 regelt § 656c BGB, dass ein Makler beim Verkauf von Wohnimmobilien beide Seiten nur dann zur Kasse bitten darf, wenn Käufer und Verkäufer jeweils denselben Betrag zahlen. Diese Regelung kann Auswirkungen auf die Frage haben, wer die Kosten für Home Staging letztlich trägt und wie diese steuerlich zu behandeln sind.

Die zeitliche Zuordnung der Kosten ist ebenfalls relevant. Kosten, die in einem Jahr angefallen sind, können grundsätzlich nur in diesem Jahr geltend gemacht werden. Eine Ratenzahlung oder Übertragung in Folgejahre ändert nichts an der ursprünglichen Entstehung der Kosten.

Es ist ratsam, sich vor der Beauftragung eines Home-Staging-Unternehmens steuerlich beraten zu lassen, um die optimale Strukturierung der Maßnahmen und die korrekte steuerliche Behandlung zu gewährleisten. Die Investition in professionelle Beratung kann sich lohnen, da sie sowohl steuerliche Vorteile sichert als auch potenzielle Nachzahlungen oder Strafen vermeidet.

Die Wirksamkeit von Home Staging wird durch Studien untermauert. Laut dem NAR – National Association of Realtors, Profile of Home Staging 2025 geben 83 % der Käufer-Makler in den USA an, dass die Inszenierung eines Hauses es Käufern leichter macht, es sich als zukünftiges Zuhause vorzustellen. Diese Erkenntnis unterstreicht den Wert von Home Staging für den Verkaufsprozess und kann auch bei der Argumentation gegenüber dem Finanzamt hilfreich sein, wenn es um die betriebliche Veranlassung der Kosten geht.