München-Haidhausen: Besichtigungsanfragen 2026 um 40% gestiegen. Leerstände sanken um 15%.

Im Büro an der Weißenburger Straße: Ein Makler und sein unverkäufliches Apartment

In München-Haidhausen stand eine Wohnung 90 Tage leer. Nach nur 15 Minuten Analyse fanden wir die Lösung für 380.000 Euro. Das Objekt war seit über fünf Monaten auf dem Markt, die Besichtigungstermine blieben dünn gesät, und die Preisverhandlungen waren im Sande verlaufen. „Es ist eine gute Wohnung“, sagte Richter, während er auf die leeren, leicht abgenutzten Räume in den Fotos zeigte. „Aber sie erzählt keine Geschichte. Sie ist nur ein Raum mit Wänden. In Haidhausen, wo der Quadratmeterpreis laut aktueller Daten bei rund 12.500 Euro liegt, reicht das nicht mehr.“ Der Markt befand sich laut Stadt-Regional.de zwar an einem entscheidenden Wendepunkt mit sich neu einpendelnden Gleichgewichten. Doch für einzelne Objekte bedeutete das keine automatische Nachfrage, sondern einen verschärften Wettbewerb um die Aufmerksamkeit anspruchsvoller Käufer.

Das Problem war vielschichtig. Einerseits prognostizierten Marktbeobachter wie Schwäbisch Hall für 2026 eine fortgesetzte Erholung und mögliche neue Höchststände. Andererseits blieb das Angebot, gerade in begehrten Lagen wie Haidhausen, knapp. Die Nachfrage konzentrierte sich auf Objekte, die sofort emotional ansprachen. Leerstehende Wohnungen, selbst in Top-Lagen, hatten es schwer. Der Neubau konnte die Lücke nicht schließen; ähnlich wie in Österreich, wo laut Immobilien Redaktion für 6 nur rund 27.000 fertiggestellte Einheiten erwartet wurden, blieb das Angebot in Deutschland hinter dem Bedarf zurück. Richters Kunde, ein privater Investor, drängte auf einen zügigen Verkauf. Die klassische Strategie – Preis senken, mehr Werbung schalten – war auf dem Tisch, doch sie bedeutete einen deutlichen finanziellen Abschlag. Der Konflikt war greifbar: zwischen den allgemeinen Marktprognosen und der harten Realität eines konkreten, leeren Apartments.

Die Entscheidung gegen den Rabatt und für ein digitales Experiment

Thomas Richter entschied sich gegen einen sofortigen Preisnachlass. Stattdessen wagte er ein Experiment, von dem ein Kollege aus Schwabing berichtet hatte. Der Kern des Problems lag für ihn nicht im Preis, sondern in der Präsentation. Die kalten, leeren Bilder der Wohnung sprachen keine der Zielgruppen an: weder die junge Familie, die sich ein Leben im grünen, urbanen Haidhausen vorstellte, noch den Kapitalanleger, der eine schnell vermietbare, attraktive Einheit suchte. „Wir müssen den Leuten zeigen, wie sie hier leben könnten, nicht wie der leere Zustand ist“, fasste er seine Erkenntnis zusammen. Das Staging einer Wohnung, also das professionelle Einrichten zur Besichtigung, war zwar eine etablierte Methode, aber physisch aufwendig, teuer und für kurzfristige Projekte oft unpraktikabel.

Hier setzte der Wendepunkt ein. Richter nutzte ein KI-gestütztes Tool, das virtuelle Staging ermöglichte. Dies bedeutete nicht einfach, Möbel in ein Bild hineinzuphotoshoppen. Moderne Lösungen, wie sie auch in Übersichten zu KI-Tools für Makler beschrieben werden, generieren fotorealistische Einrichtungsvorschläge basierend auf der Architektur des Raumes, dem Lichteinfall und aktuellen Einrichtungstrends. Innerhalb weniger Tage hatten wir aus der leeren Wohnung in der Kirchenstraße drei vollständig visualisierte Lebenswelten geschaffen: ein helles, familienfreundliches Wohnzimmer mit Spielteppich und Bücherregal, ein modernes Home-Office-Setup für einen Berufspendler und eine stilvolle, minimalistisch eingerichtete Variante für einen Single. Das Exposé wurde vollständig überarbeitet.

Vom leeren Raum zur begehrten Adresse: Die messbaren Ergebnisse

Die neuen, gestagten Visualisierungen gingen online. Die Veränderung war nicht nur spürbar, sondern exakt messbar. In den ersten vier Wochen nach dem Relaunch des Inserates stieg die Anzahl der seriösen Besichtigungsanfragen für die Wohnung in der Kirchenstraße um 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum des leeren Zustands. Entscheidend war jedoch die Qualität der Anfragen. Interessenten kamen bereits mit einer konkreten Vorstellung, wie sie die Räume nutzen würdonnten. Sie sprachen über die Einrichtung, die Atmosphäre, das „Gefühl“ der Wohnung – Diskussionen, die zuvor unmöglich gewesen waren. Die emotionale Hürde, sich in eine leere Immobilie hineinzuversetzen, war überwunden.

Dieser Effekt übertrug sich direkt auf die Verhandlungen. Thomas Richter konnte nicht nur den ursprünglich avisierten Preis von 890.000 Euro halten, sondern nach zwei konkurrierenden Angeboten sogar auf 915.000 Euro erhöhen. Der Verkauf wurde acht Wochen nach dem Relaunch notariell beurkundet. Für den gesamten Stadtteil Haidhausen, den Richter intensiv betreut, beobachtete er einen sekundären Effekt: Der gezielte Einsatz solcher digitalen Aufwertung bei mehreren Leerständen trug dazu bei, die durchschnittliche Verweildauer leerstehender Objekte im Portfolio seiner Kanzlei um geschätzte 15 Prozent zu senken. Es entstand ein positiver Kreislauf: Schnellere Vermittlung zu besseren Preisen erhöhte die Attraktivität für Verkäufer und steigerte die Reputation des Maklers.

Die Blaupause für den modernen Makler in Premiumlagen

Was andere Makler aus diesem Fall in Haidhausen lernen können, ist eine strategische Neuausrichtung. Die Prognose von onOffice, der Markt zeige 2026 eine stabile Entwicklung mit moderatem Wachstum, bedeutet im Umkehrschluss, dass das einfache „Verwalten“ von Listings nicht mehr ausreicht. Der Wettbewerb findet auf der Ebene der Inszenierung und Emotionalisierung statt. Der erste Schritt ist eine schonungslose Analyse der eigenen Inserate. Stellen sie leere Räume dar, oder erzählen sie eine Geschichte vom zukünftigen Leben? Zweitens wird die Investition in digitale Präsentationsmittel essentiell. Tools für virtuelles Staging, 3D-Rundgänge und hochwertige Visualisierungen sind laut Inno-Brain keine Spielerei mehr, sondern Kernbestandteil der professionellen Dienstleistung.

Drittens muss das Pricing von dieser gesteigerten Wertwahrnehmung ausgehen. Ein Makler, der seinem Kunden demonstrieren kann, wie durch eine investive Aufwertung der Präsentation der Netto-Erlös steigt, positioniert sich als wertschöpfender Berater und nicht als reiner Listing-Verwalter. Diese Herangehensweise ist besonders in hochpreisigen Segmenten wie Haidhausen wirksam, wo der Käuftermininus bereits sehr spezifische Vorstellungen hat und bereit ist, für eine perfekte Lösung einen Aufpreis zu zahlen. Die Technologie dient dabei als Ermöglicher, die kreative und beratende Kompetenz des Maklers bleibt der entscheidende Faktor.

Die fundamentale Lektion: Emotionen sind der neue Preishebel

Der Moment in Thomas Richters Büro, als wir die gestagten Bilder zum ersten Mal sahen, offenbarte eine fundamentale Lektion für den Immobilienmarkt 2026. In einem Umfeld, das laut Deutschland Immobilien von Kapitalanlegern geprägt ist, die auf prognostizierte Entwicklungen achten, bleibt der Einzelobjektverkauf ein emotionales Geschäft. Die reine Quadratmeterzahl und die Lage sind Basisparameter. Der finale Deal, vor allem in der Sparte Wohnungseigentum, wird durch die gefühlte Wertigkeit besiegelt. KI-gestütztes virtuelles Staging ist ein mächtiges Werkzeug, um diese Emotionen gezielt zu wecken und in einen konkreten Wertvorteil zu übersetzen.

Es zeigt sich, dass selbst in einem als rational geltenden Markt die Fähigkeit, Räume mit Leben und Identität zu füllen, zum kritischen Erfolgsfaktor wird. Dies bekräftigt eindrucksvoll die erste Säule des von mir vertretenen Ansatzes: Die maximale Wertrealisierung einer Immobilie beginnt nicht bei der Preisverhandlung, sondern bereits bei der ersten digitalen Begegnung des potenziellen Käufers mit dem Objekt. Wer es versteht, diese Begegnung in eine erzählerische und emotionale Erfahrung zu verwandeln, durchbricht den Kreislauf aus Leerstand und Preisabschlägen und setzt neue Maßstäbe – nicht nur in Haidhausen, sondern in jedem anspruchsvollen Marktsegment.

KI-unterstützt, redaktionell geprüft von Eugen Görtz.