30 % mehr Käufer in Nürnberg. Aber 81 % davon scrollen weiter.

Nürnberger Immobilienmarkt 2025: Daten und Fakten

Der Nürnberger Markt erholt sich. Schnell. Eindeutig.

Nach den aktuellen Halbjahresergebnissen des Nürnberger Gutachterausschusses für Grundstückswerte (H1 2025) wurden im ersten Halbjahr 2025 bereits 2.711 Immobilienverkäufe beurkundet — rund 30 % mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Der Geldumsatz: ca. €1,1 Mrd. (Vorjahr H1 2024: €0,9 Mrd.). Allein bei Eigentumswohnungen zählte der Ausschuss 1.775 Verkäufe mit einem Gesamtumsatz von €476 Mio.

Laut dem offiziellen Grundstücksmarktbericht 2024 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Nürnberg (berichtet durch QM-Magazin) lagen die Gesamttransaktionen 2024 bei 4.610 Verkäufen — ein Plus von 29 % gegenüber 2023. Der Gesamtumsatz wuchs von €1,7 Mrd. auf €2,3 Mrd. (+35 %). Mehrfamilienhäuser legten besonders stark zu: +5 %, Preisspanne €780.000–€2.100.000.

Preisentwicklung 2025: Bestandswohnungen post-1946 stiegen um +2 %, Altbau um +1 %. Einfamilienhäuser gaben leicht nach (−2 %), Doppel- und Reihenhäuser −4 %. Der Bestandsmarkt dominiert: Neubau macht nur rund 10 % aller Transaktionen aus. Das bedeutet für Sie als Verkäufer einer Bestandsimmobilie: Sie sind im Hauptmarkt. Mit allen Vor- und Nachteilen.

Nach dem aktuellen Preisatlas von Engel & Völkers Nürnberg (Q1 2026) liegt der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen bei €4.480/m² (+2,36 % YoY), für Häuser bei €4.480/m² (+0,86 % YoY). Wohnungsboerse.net ermittelt für Januar 2026 einen ETW-Durchschnitt von €4.101/m². Langfristtrend: Von €1.118/m² in 2011 auf €4.620/m² in 2025 — +313 % in 14 Jahren.

Stadtteil-Preisatlas: Wo stehen Sie?

Die Preisspanne in Nürnberg ist enorm. 103 % Unterschied — innerhalb einer Stadt.

Laut dem Nürnberger Stadtteil-Report 2025 von Bricks & Mortar Franken (August 2025) führt Erlenstegen mit ETW-Preisen zwischen €6.000–€8.000/m² das Feld an — das klassische Villenviertel mit direkter Natur-Anbindung. St. Johannis folgt als etabliertes Szeneviertel mit €5.300–€6.300/m². Die Altstadt und Innenstadt liegen bei €5.000–€6.000/m².

Gostenhof ist die interessante Wette: Aufstiegsviertel mit Szene-Charakter, aktuell €3.832/m² laut dem Stadtteil-Preisatlas von immoverkauf24 (Q1 2025) — aber in gut erhaltenen Bestandsobjekten erzielen Verkäufer bereits €4.500–€5.500/m². Für Verkäufer in Gostenhof, Hasenbuck und Guntherstraße gilt besonders: Diese Lagen wuchsen 2025 am stärksten (+2,08 % YoY).

Die Randbezirke (Langwasser, Röthenbach, Schweinau) liegen bei €3.200–€3.800/m². Hier ist Staging kein Nice-to-have — es ist der entscheidende Hebel, um preissensitive Käufer emotional zu überzeugen. Ein professionelles Home Staging in Nürnberg kann den Unterschied zwischen 60 und 90 Tagen Vermarktungsdauer ausmachen.

Energieeffizienzklassen A–C erzielen in Nürnberg laut dem Stadtteil-Report einen 10–15 % Preisaufschlag gegenüber schlechter bewerteten Objekten. Das bedeutet: Ein C-Haus in Erlenstegen bringt €650.000 — ein F-Haus nebenan liegt bei €565.000. Differenz: €85.000.

Bayern-Vorteil: Grunderwerbsteuer und Maklerkosten in Nürnberg

Seien wir ehrlich: Bayern ist der günstigste Ort in Deutschland, um Immobilien zu kaufen.

Nach dem Bayern-Leitfaden von Von Poll Immobilien liegt die Grunderwerbsteuer in Bayern bei 3,5 % — der zweitniedrigste Satz deutschlandweit. Zum Vergleich: Brandenburg, Thüringen und Saarland erheben 6,5 %. Bei einem Nürnberger Objekt für €400.000 spart ein bayerischer Käufer ca. €12.000 gegenüber einem Käufer in NRW. Das hält die Käufernachfrage strukturell stark.

Die Gesamten Kaufnebenkosten in Nürnberg / Bayern liegen bei ca. 9,07 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar und Grundbuch 1,5–2 %, Maklerprovision je Partei 3,57 %. Bei einem €400.000-Objekt: ca. €36.280 Nebenkosten für den Käufer. Das Maklergesetz schreibt seit 2020 die 50/50-Teilung vor — als Verkäufer zahlen Sie je nach Vereinbarung ebenfalls ca. 3,57 % inkl. MwSt.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das konkret: Günstige Kaufnebenkosten halten mehr Käufer im Spiel. Weniger Kaufinteressenten springen wegen Nebenkosten ab. Das ist struktureller Rückenwind — aber nur, wenn Ihr Inserat die vorhandene Nachfrage auch einfängt. Schlechte Präsentation kostet Sie mehr, als Sie denken. Jeden Tag.

Schritt für Schritt: Immobilie in Nürnberg verkaufen

Nürnberg verzeiht keine Fehler bei der Vorbereitung. Das sind die sechs entscheidenden Schritte.

Virtual Staging: Den Nürnberger Aufwärtsmarkt nutzen

+30 % mehr Käufer im Markt. Aber 81 % scrollen bei leeren Fotos weiter. Das muss nicht sein.

Die National Association of Realtors (NAR 2025) hat es gemessen: 81 % der Kaufinteressenten können sich leere Räume nicht als Zuhause vorstellen. Im wettbewerbsstarken Nürnberger Markt mit+30 % mehr Transaktionen gewinnt die Immobilie, die Käufer emotional abholt — nicht die, die am günstigsten angeboten wird. Preisabschläge entstehen, wenn Käufer keine emotionale Verbindung zum Objekt aufbauen.

Die Rechnung ist einfach: Eine 60-m²-Eigentumswohnung in Nürnberg kostet nach aktuellem Durchschnitt (€4.480/m²) ca. €268.800. 5 % Staging-Premium — der konservative Wert aus dem RESA-Report Q1-2025 — ergibt €13.440 Mehrerlös. ImmoStage kostet €99. Weniger als ein einziger Notartermin.

Virtuelles Home Staging via ImmoStage funktioniert in 5 Minuten. Kein Möbeltransport, keine Wartezeit, kein Terminaufwand. Das Ergebnis sehen Sie weiter unten. Der RESA-Report Q1-2025 zeigt: 73 % der gestagten Immobilien verkaufen sich schneller. Bei 60–90 Tagen Vermarktungsdauer für Nürnberger ETW bedeutet das potenzielle Einsparung von 18–30 Tagen. Jeden Tag Leerstand kostet.

Warum Nürnbergs Nachfrage strukturell stark bleibt

Nürnberg wächst. Siemens investiert. MAN baut Elektro-LKW. 160.000 Pendler kommen täglich.

Nach dem Jahresrückblick des Wirtschaftsblogs der Stadt Nürnberg (Dezember 2025) ist Siemens mit ca. 29.000 Mitarbeitern der größte Arbeitgeber der Metropolregion. Siemens Energy investiert über €300 Mio. und schafft 550 neue Stellen in Nürnberg. MAN Truck & Bus investiert €250 Mio. in E-LKW-Fertigung mit 400 zusätzlichen Arbeitsplätzen. Der AI HUB Nürnberg erreichte bereits rund 700 Unternehmen.

Nach der Wohnungsmarktanalyse von Hausverwalterscout.de wächst Nürnbergs Bevölkerung um 7.000 Einwohner pro Jahr. Rund 26.500 Studierende — inkl. der neu gegründeten Technischen Universität — erzeugen dauerhafte Nachfrage nach 1–3-Zimmer-Wohnungen. Täglich pendeln über 160.000 Einpendler in die Metropolregion. Kaum noch Freiflächen für Neubau. Das sind die strukturellen Treiber, die Nürnbergs Bestandsmarkt langfristig stützen.

Die Prognose bis 2040: weiteres Bevölkerungswachstum, steigende Miet- und Kaufpreise. Die Nachfrage nach virtuellem Home Staging wird mit dem Markt wachsen — weil Verkäufer diesen strukturellen Rückenwind nicht verschenken wollen.