Checkliste + Pflichtangaben

Was gehört in ein Immobilien-Exposé?

12 Elemente trennen ein professionelles Exposé von einem, das Käufer weiterklicken lässt. Einige sind gesetzlich vorgeschrieben. Andere entscheiden über Anfrage oder Leerstand.

Vollständiges Exposé in 5 Minuten erstellen Inhalte-Checkliste ansehen

15.000 €

Bußgeld bei fehlenden Pflichtangaben

Quelle: GEG §87

95%

der Käufer starten ihre Suche online

Quelle: StagerAI 2025

81%

können sich leere Räume nicht vorstellen

Quelle: NAR 2025

Warum der Inhalt Ihres Exposés alles entscheidet

Seien wir ehrlich: Die meisten Exposés scheitern nicht am Design.

Sie scheitern am Inhalt. Fehlende Grundrisse. Keine Energieausweis-Daten. Leere Räume ohne Staging. Keine Lagebeschreibung. Und dann wundern sich Verkäufer, warum niemand anruft.

Das kostet Sie mehr, als Sie denken.

95% der Käufer starten ihre Suche online (StagerAI 2025). Ihr Exposé ist das Erste, was sie sehen. Wenn der Exposé-Inhalt unvollständig ist, klicken sie weiter. Nicht vielleicht. Sicher.

Und es wird noch konkreter: Laut einem BGH-Urteil von 2018 (V ZR 256/16) dürfen Käufer sich auf Exposé-Angaben verlassen. Was im Exposé steht, schafft bindende Erwartungen. Was fehlt, schafft Misstrauen.

Immobilien-Exposé mit Grundriss und Objektdaten auf einem Schreibtisch

Vollständiger Inhalt entscheidet über Anfrage oder Weiterklicken

Die 12 Elemente eines vollständigen Exposés

Hier die Fakten: Ein professionelles Exposé besteht aus 12 Inhalts-Elementen. 6 davon sind rechtlich relevant. Alle 12 sind verkaufsrelevant.

Pflicht-Elemente (rechtlich relevant)

01Pflicht

Energieausweis-Daten

Art des Ausweises, Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse. Pflicht per GEG §87. Fehlen = bis zu 15.000 EUR Bußgeld.

02Pflicht

Kaufpreis und Nebenkosten

Kaufpreis, Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notarkosten. Transparenz bei Kosten = Vertrauen beim Käufer.

03Pflicht

Wohnfläche und Zimmeranzahl

Exakte Quadratmeter, Zimmeranzahl, Grundstücksgröße. Keine Schätzungen. Käufer vergleichen auf den Quadratmeter genau.

04Pflicht

Baujahr und Zustand

Baujahr, letzte Sanierungen, aktueller Zustand. Verschweigen Sie nichts: Der BGH (V ZR 256/16) hat entschieden, dass Käufer Exposé-Angaben vertrauen dürfen.

05Pflicht

Objektart und Eigentumsform

ETW, Einfamilienhaus, Reihenhaus? Eigentum oder Erbpacht? Teileigentum? Käufer filtern danach. Fehlt die Angabe, fällt Ihr Inserat durch.

06Pflicht

Kontaktdaten

Ansprechpartner mit Foto, Telefon und E-Mail. Kein vages "Bei Interesse melden". Sondern: "Jetzt Besichtigung vereinbaren."

Profi-Elemente (verkaufsrelevant)

07Profi

Professionelle Fotos

10-15 hochwertige Fotos aller Räume. Leere Räume? Virtual Staging nutzen. 81% der Käufer können sich leere Räume nicht möbliert vorstellen (NAR 2025).

08Profi

Grundriss mit Maßen

Maßstabsgetreu, mit Raumbezeichnungen. Ohne Grundriss scrollen Käufer weiter. Punkt.

09Profi

Lagebeschreibung mit Infrastruktur

Schulen, ÖPNV, Einkaufen, Ärzte. Mit konkreten Entfernungen: "5 Min. zum Supermarkt, 8 Min. zur S-Bahn." Nicht "gute Lage".

10Profi

Emotionale Objektbeschreibung

Kein Datenblatt. Lebensgefühl vermitteln. "Morgens Kaffee auf dem Südbalkon" statt "Balkon vorhanden". ImmoXXL empfiehlt: Wünsche wecken, nicht auflisten.

11Profi

Ausstattungsdetails

Heizung, Böden, Fenster, Küche, Smart Home. Als strukturierte Liste, nicht als Fließtext. Käufer scannen. Helfen Sie ihnen.

12Profi

Titelseite mit Hero-Bild

Ihr bestes Foto. Eine Headline, die Emotion auslöst. Der Preis. Ihr Logo. Die Titelseite entscheidet in Sekunden über Weiterlesen oder Weiterklicken.

Element 7 in der Praxis: Leere Räume vs. Virtual Staging

Raum nach Virtual Staging mit KI-Möblierung

Ohne Staging

Mit Virtual Staging

Welches Foto gehört in Ihr Exposé? Virtual Staging ab 29 EUR pro Bild.

Pflichtangaben: Was das Gesetz vorschreibt

Hier ist, was niemand sagt: Ein schönes Exposé ohne Pflichtangaben ist rechtswidrig.

Das GEG (Gebäudeenergiegesetz) schreibt vor, welche Energiedaten in jede Immobilienanzeige gehören. Fehlen sie, drohen Bußgelder bis 15.000 EUR. Laut TutKit betrifft das jeden Verkäufer und Vermieter bei kommerziellen Anzeigen.

Pflichtangaben im Exposé (GEG §87)

Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²a)
Wesentlicher Energieträger der Heizung
Baujahr des Gebäudes
Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Das Gegenteil ist der Fall: Viele Verkäufer glauben, diese Angaben seien optional. Sie sind es nicht. Und der BGH hat 2018 entschieden, dass Käufer sich auf alle Exposé-Angaben verlassen dürfen (V ZR 256/16). Was Sie schreiben, wird bindend. Was Sie verschweigen, wird teuer.

Energieausweis-Dokument neben einem Tablet mit Immobilieninserat

Energieausweis-Daten sind Pflicht in jeder Immobilienanzeige

Was unvollständige Exposés kosten

Direkte und indirekte Kosten durch fehlende Exposé-Inhalte (GEG, CBRE, Branchendaten)

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Sie kennen jetzt die 12 Elemente. Die Frage ist: Wollen Sie jedes Mal manuell prüfen, ob alles enthalten ist?

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Häufige Fragen zum Exposé-Inhalt

Ein vollständiges Exposé enthält 12 Elemente: Energieausweis-Daten, Kaufpreis mit Nebenkosten, Wohnfläche und Zimmer, Baujahr und Zustand, Objektart, Kontaktdaten, professionelle Fotos (10-15), Grundriss mit Maßen, Lagebeschreibung, Objektbeschreibung, Ausstattungsdetails und eine Titelseite mit Hero-Bild. Die Energieausweis-Daten sind per GEG §87 gesetzlich vorgeschrieben.

Per GEG §87 sind in jeder Immobilienanzeige die Energieausweis-Daten Pflicht: Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²a), wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse (A+ bis H). Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 15.000 EUR.

Ja. Der BGH hat 2018 entschieden (V ZR 256/16), dass Käufer sich auf Exposé-Angaben verlassen dürfen. Was im Exposé steht, schafft bindende Erwartungen nach §434 BGB. Das gilt für Makler-Exposés genauso wie für Verkäufer-Exposés. Falsche oder irreführende Angaben können zu Schadensersatzansprüchen führen.

Mit ImmoStage sind alle Pflichtangaben als Pflichtfelder markiert. Fotos hochladen, Daten eingeben, Stil wählen. Das Tool erstellt Virtual Staging, Grundriss und ein fertiges PDF-Exposé mit allen 12 Elementen. In unter 5 Minuten. Vergessen ist technisch nicht möglich.

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Verfasst von

Eugen Görtz

Gründer & Geschäftsführer, ImmoStage

Eugen Görtz ist Gründer von ImmoStage. Vor der Gründung war er über 10 Jahre als Abteilungsleiter in einem Industrieunternehmen tätig — mit Verantwortung für Prozessoptimierung, Teamführung und Digitalisierung. Diese operative Erfahrung fließt direkt in die Produktentwicklung von ImmoStage ein: pragmatische Lösungen, die im Makler-Alltag funktionieren.

10+ Jahre Abteilungsleiter in der IndustrieGründer von ImmoStage (2024)Fokus: KI-Staging für DACH-MaklerDSGVO & EU-Compliance

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Veröffentlicht: 8. Februar 2026

Aktualisiert: 8. Februar 2026

Lesezeit: 6 Min.

Quellen & Referenzen

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