Praxis-Leitfaden

Der perfekte Exposé-Aufbau: 10 Sektionen, die Ihre Immobilie verkaufen

Kaufinteressenten entscheiden in Sekunden. Ein strukturiertes Exposé macht den Unterschied zwischen Anfrage und Weiterklicken. Hier ist der Aufbau, der funktioniert.

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95%
der Käufer starten online
Quelle: StagerAI 2025
15.000 €
Bußgeld bei fehlenden Pflichtangaben
Quelle: GEG §87
< 5 Min.
Exposé-Erstellung mit ImmoStage
Quelle: ImmoStage

Warum der Aufbau Ihres Exposés alles entscheidet

Ihr Exposé ist kein Dokument. Es ist Ihr Verkaufsgespräch auf Papier.

Käufer scrollen. In Sekunden. Wenn die Struktur nicht stimmt, finden sie nicht, was sie suchen. Und klicken weiter.

Seien wir ehrlich: Die meisten Exposés scheitern nicht am Inhalt. Sie scheitern an der Reihenfolge. An fehlenden Grundrissen. An vergessenen Pflichtangaben. An einem Aufbau, der Käufer verwirrt statt überzeugt.

Das muss nicht sein.

Ein professioneller Exposé-Aufbau folgt einer klaren Logik: Aufmerksamkeit erzeugen, Interesse wecken, Vertrauen aufbauen, zur Besichtigung führen. 10 Sektionen. Jede mit einem Zweck.

Professionelles Immobilien-Exposé auf einem Schreibtisch

Die Titelseite bestimmt den ersten Eindruck

Die 10 Sektionen im Detail

Es gibt keine gesetzliche Vorgabe für die Reihenfolge. Aber es gibt eine Reihenfolge, die verkauft. Hier ist sie:

Seite 1-5: Aufmerksamkeit und Fakten

1. Titelseite

Ihr bestes Foto. Eine emotionale Headline. Der Kaufpreis. Ihr Logo.

Die Titelseite ist Ihr Schaufenster. Kein zweiter Versuch.

2. Eckdaten auf einen Blick

Objektart, Zimmer, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Energieausweis, Kaufpreis, Verfügbarkeit.

Kompakt. Übersichtlich. Kein Fließtext hier.

3. Objektbeschreibung

Einleitung mit Highlights. Raum-für-Raum-Beschreibung. Ausstattungsmerkmale. Besondere Features.

Maximal 2 Seiten Text. Nutzen statt Features. (immoverkauf24)

4. Ausstattung

Heizung, Böden, Fenster, Küche, Bäder, Smart Home, Barrierefreiheit. Als Aufzählung, nicht als Fließtext.

Strukturiert = schnell erfassbar.

5. Fotogalerie

10-15 hochwertige Fotos. Alle Räume zeigen. Außenansicht nicht vergessen. Leere Räume? Virtual Staging nutzen.

81% der Käufer können sich leere Räume nicht möbliert vorstellen. (NAR 2025)

Sektion 5 in der Praxis: Fotos mit Virtual Staging

Raum nach Virtual Staging mit KI-Möblierung
Leerer Raum vor Virtual Staging
Ohne Staging
Mit Virtual Staging

Welches Foto gehört in Ihr Exposé?

Seite 6-10: Vertrauen und Handlung

6. Grundriss

Maßstabsgetreu. Mit Raumbezeichnungen. Idealerweise möbliert. Nordpfeil und Maßangaben zeigen Professionalität.

Ohne Grundriss scrollen Käufer weiter. Punkt.

7. Lage und Umgebung

Kartenausschnitt. Infrastruktur: Schulen, ÖPNV, Einkaufen, Ärzte. Entfernungen konkret angeben.

Familien suchen Schulen. Senioren suchen Ärzte. Kennen Sie Ihre Zielgruppe.

8. Energieausweis

Art des Ausweises, Endenergiebedarf/-verbrauch, Hauptenergieträger, Energieeffizienzklasse, Baujahr.

Pflicht per GEG §87. Fehlt das? Bis zu 15.000 EUR Bußgeld.

9. Nebenkosten und Finanzierung

Kaufnebenkosten aufschlüsseln: Grunderwerbsteuer, Notar, Maklergebühr. Beispielrechnung zeigt Transparenz.

Transparenz bei Kosten = Vertrauen beim Käufer.

10. Kontakt und Call-to-Action

Ansprechpartner mit Foto. Telefonnummer und E-Mail. Klarer CTA zur Besichtigung. Rechtliche Hinweise und Datenschutz.

Kein vages "Bei Interesse melden". Sondern: "Jetzt Besichtigung vereinbaren unter..."

Grundriss einer deutschen 3-Zimmer-Wohnung auf einem Tablet

Ein professioneller Grundriss ist Pflicht in jedem Exposé

Pflichtangaben: Was Sie nicht vergessen dürfen

Hier ist, was niemand sagt: Ein schönes Exposé ohne Pflichtangaben ist rechtswidrig.

Das GEG (Gebäudeenergiegesetz) schreibt vor, welche Informationen in jede Immobilienanzeige gehören. Fehlen sie, drohen Bußgelder bis 15.000 EUR. Laut Verbraucherzentrale betrifft das ausnahmslos jeden Verkäufer und Vermieter.

Pflichtangaben im Exposé (GEG §87)
  • Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
  • Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m2a)
  • Wesentlicher Energieträger der Heizung
  • Baujahr des Gebäudes
  • Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Zusätzlich empfohlen: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zustand, Kaufpreis mit Maklercourtage-Hinweis, und Verfügbarkeit.

Bei ImmoStage sind diese Felder als Pflichtfelder markiert. Vergessen ist technisch nicht möglich.

Exposé-Sektionen: Was Käufer zuerst prüfen

Auswertung von Käufer-Umfragen und Eye-Tracking-Studien

Fotos (Hero + Gal…38%
Preis und Eckdaten24%
Grundriss19%
Lagebeschreibung11%
Objektbeschreibung8%

Die 3 häufigsten Fehler beim Exposé-Aufbau

Die meisten Makler glauben, ihr Exposé sei gut genug.

Falsch.

Drei Fehler sehen wir immer wieder:

Fehler 1: Kein Grundriss

33% der Käufer prüfen den Grundriss vor der Beschreibung. Fehlt er, fehlt das Vertrauen. Und die Anfrage.

Fehler 2: Leere Räume in der Fotogalerie

81% der Käufer können sich leere Räume nicht eingerichtet vorstellen (NAR 2025). Virtual Staging kostet 29 EUR pro Bild. Ein leeres Wohnzimmer im Exposé kostet Sie Anfragen.

Fehler 3: Fehlende Pflichtangaben

Bis zu 15.000 EUR Bußgeld. Und das Schlimmste: Viele Verkäufer wissen gar nicht, dass die Energieausweis-Daten ins Exposé gehören.

Immobilienfotos auf einem Monitor in einem Maklerbüro

10-15 professionelle Fotos sind der Standard

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Ein Exposé manuell in Word oder Canva erstellen dauert 90-180 Minuten. Bei 5 Objekten pro Monat sind das 7-15 Stunden reine Exposé-Arbeit. Jede Stunde, die Sie mit Layout verbringen, fehlt Ihnen für Akquise und Besichtigungen.

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Exposé-Vorlage

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Häufige Fragen zum Exposé-Aufbau

Ein professionelles Exposé hat typischerweise 8-12 Seiten: Titelseite, Eckdaten, Beschreibung (1-2 Seiten), Fotogalerie (2-3 Seiten), Grundriss, Lage, Energieausweis, Nebenkosten und Kontakt. Qualität und Vollständigkeit sind wichtiger als die Seitenzahl.
Per GEG §87 sind bei Immobilienanzeigen die Energieausweis-Daten Pflicht: Art des Ausweises, Endenergiebedarf/-verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben, drohen Bußgelder bis 15.000 EUR.
Bewährt hat sich: Titelseite mit Hero-Bild, Eckdaten-Übersicht, Objektbeschreibung, Ausstattung, Fotogalerie, Grundriss, Lage und Umgebung, Energieausweis, Nebenkosten und Kontakt. Diese Reihenfolge führt den Käufer vom ersten Eindruck zur Besichtigungsanfrage.
Unbedingt. Der Grundriss ist nach den Fotos das zweitwichtigste Element für Käufer. Er zeigt Raumaufteilung und Schnitt auf einen Blick. Ohne Grundriss sinkt die Anfragerate deutlich. Mit ImmoStage erstellen Sie Grundrisse per KI in unter 5 Minuten.
Mit ImmoStage laden Sie Ihre Fotos hoch, geben die Eckdaten ein — und erhalten ein fertig gestaltetes PDF-Exposé mit allen 10 Sektionen. Inklusive Virtual Staging, automatischem Grundriss und allen Pflichtangaben. In unter 5 Minuten.

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Eugen Görtz — Gründer von ImmoStage
Verfasst von

Eugen Görtz

Gründer & Geschäftsführer, ImmoStage

Eugen Görtz ist Gründer von ImmoStage. Vor der Gründung war er über 10 Jahre als Abteilungsleiter in einem Industrieunternehmen tätig — mit Verantwortung für Prozessoptimierung, Teamführung und Digitalisierung. Diese operative Erfahrung fließt direkt in die Produktentwicklung von ImmoStage ein: pragmatische Lösungen, die im Makler-Alltag funktionieren.

10+ Jahre Abteilungsleiter in der IndustrieGründer von ImmoStage (2024)Fokus: KI-Staging für DACH-MaklerDSGVO & EU-Compliance
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Veröffentlicht: 15. Januar 2025
Aktualisiert: 8. Februar 2026
Lesezeit: 7 Min.

Quellen & Referenzen

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