Aktualisiert für 2025/2026

Notartermin beim Immobilienverkauf Was Sie 2025 wissen müssen

Seit Juni 2025 sind die Notargebühren um 6–9% gestiegen. Der Termin selbst dauert 60–90 Minuten — die Vorbereitung entscheidet, ob er reibungslos läuft oder Ihr Käufer abspringt.

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60–90 Min.

Dauer des Notartermins

Quelle: ksk-immobilien.de, kampmeyer.com

+6–9%

Notargebühren-Anstieg seit Juni 2025

Quelle: KostBRÄG 2025

6–15 Wochen

Bis zur Kaufpreiszahlung nach Beurkundung

Quelle: kampmeyer.com, ksk-immobilien.de

Auf einen Blick

Der Notartermin ist der letzte Schritt jedes Immobilienverkaufs in Deutschland — ohne Notar kein gültiger Kaufvertrag (§ 311b BGB). Dieser Leitfaden zeigt Ihnen als Verkäufer: was im Termin passiert, welche 14 Pflichtunterlagen Sie benötigen, was Sie die Beurkundung wirklich kostet (seit Juni 2025 mehr als zuvor) und welche 5 Fehler dafür sorgen, dass Käufer kurz vor der Ziellinie abspringen.

Was passiert beim Notartermin?

Jeder Immobilienkauf in Deutschland erfordert notarielle Beurkundung. Kein Privatvertrag ist gültig. Das regelt § 311b BGB ohne Ausnahmen.

Der Notar ist dabei keine Partei. Er arbeitet für die Transaktion — nicht für Käufer, nicht für Verkäufer. Seine Pflicht ist rechtliche Gültigkeit, nicht Ihr bestes Ergebnis.

Das ist der häufigste Irrtum. Und er kann teuer werden.

Die Beurkundung folgt einem festen Ablauf: Identitätsprüfung aller Parteien, vollständige Verlesung des gesamten Vertrags (gesetzlich vorgeschrieben), Erläuterungen durch den Notar, Erfassung etwaiger Änderungen am Rand des Entwurfs, Unterschriften aller Parteien. Nach der Unterzeichnung übersendet der Notar die Veräußerungsanzeige an das Finanzamt, veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und koordiniert die Fälligkeitsmitteilung.

Wer wählt den Notar?

Gesetzlich ist es nicht geregelt. In der Praxis wählt der Käufer den Notar — weil der Käufer typischerweise die Kosten trägt. Alle deutschen Notare berechnen identische Gebühren nach GNotKG. Die Wahl des Notars hat keinen Einfluss auf die Kosten.

Ausnahme: Bauträger bestimmen in der Regel den Notar selbst. Quelle: ImmobilienScout24

Ablauf Schritt für Schritt

Zwischen Ihrer Einigung mit dem Käufer und dem Grundbucheintrag vergehen in der Regel 5–12 Monate. Das wissen die meisten Verkäufer nicht.

Der detaillierte Ratgeber von Kampmeyer Immobilien erklärt den Ablauf in vier Phasen:

Kaufvertragsentwurf

Der Notar erstellt den Entwurf auf Basis Ihrer Unterlagen. Sie und der Käufer erhalten den Entwurf zur Prüfung. Hier beginnt die gesetzlich vorgeschriebene 14-Tage-Frist — nutzen Sie diese Zeit aktiv für eine rechtliche Beratung.

Der Termin selbst (60–90 Min.)

Identitätsprüfung, Verlesung des vollständigen Vertrags, Erläuterungen, letzte Änderungen, Unterschriften. Der Notar ist kein Verhandlungsführer — er protokolliert das, worüber Sie sich bereits geeinigt haben.

Auflassungsvormerkung & Fälligkeitsmitteilung

1–4 Wochen nach der Beurkundung trägt das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung ein — sie sichert den Anspruch des Käufers. Dann folgt die Fälligkeitsmitteilung, die den Käufer zur Zahlung auffordert. Das dauert 4–10 Wochen nach Beurkundung.

Kaufpreiszahlung & Grundbucheintrag

Vom Notar bis zur Kaufpreiszahlung vergehen typisch 6–15 Wochen(Durchschnitt ca. 8 Wochen). Der vollständige Grundbucheintrag des neuen Eigentümers folgt 2–5 Monate nach der Zahlung. Die Gesamtdauer: 5–12 Monate.

Notarkosten 2025: Wer zahlt was?

Die gute Nachricht für Sie als Verkäufer: Sie zahlen fast nichts.

Nach § 448 BGB und langjähriger Praxis trägt der Käufer die Kosten für Notar und Grundbuch. Als Verkäufer zahlen Sie nur für Ihre eigene Rechtsberatung und — falls vorhanden — für die Löschung bestehender Grundschulden.

Die schlechte Nachricht: Seit dem 1. Juni 2025 sind die Gebühren gestiegen. Das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG) hat wertgebundene Gebühren um 6%, Festgebühren um 9%erhöht. Das betrifft alle Beurkundungen nach diesem Datum.

Für Ihre Käufer bedeutet das bei einem durchschnittlichen deutschen Immobilienpreis von €320.000 (Investropa 2026) Gesamtkosten von rund €4.400 bis €6.400 für Notar und Grundbucheintragung — also 1,4–2% des Kaufpreises. Die detaillierte Kostenaufstellung der Verbraucherexperten von Finanztip zeigt: Je höher der Kaufpreis, desto geringer der prozentuale Anteil der Notarkosten (degressiver Verlauf der GNotKG-Gebühren).

Notarkosten 2025: Gesamtkosten nach Kaufpreis

Notar + Grundbucheintragung nach KostBRÄG 2025 (ca. 1,4–1,5% des Kaufpreises). Quelle: immoverkauf24.de / GNotKG

Kostenart	Träger	Betrag (ca.)	Hinweis
Beurkundungsgebühr (Notar)	Käufer	0,8–1,0% des Kaufpreises	Nach GNotKG, degressiv
Grundbucheintragung	Käufer	0,5% des Kaufpreises	Auflassungsvormerkung + Eigentumseintragung
Grundschuldlöschung	Verkäufer	0,1–0,2% der Grundschuld	Nur wenn bestehende Grundschulden gelöscht werden
Eigene Rechtsberatung	Verkäufer (optional)	variabel	Empfohlen — der Notar berät keine Partei

Pflichtunterlagen für Verkäufer: Die Checkliste

Fehlende Unterlagen verschieben den Notartermin. Der Notar kann ohne vollständige Dokumentation keinen Kaufvertrag erstellen. Und ein verschobener Termin kostet Sie mehr als Ihre Zeit — er gibt dem Käufer Zeit, es sich anders zu überlegen.

Die vollständige Unterlagenliste von ImmobilienScout24 sowie die Checkliste der KSK-Immobilien sind die meistzitierten Referenzen. Wichtig: Der Grundbuchauszug darf nicht älter als 3 Monate sein. Bestellen Sie ihn frühzeitig — das Grundbuchamt braucht Zeit.

Pflichtunterlagen für den Notartermin

Immer erforderlich

✓Personalausweis oder Reisepass (gültig)
✓Steueridentifikationsnummer
✓Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
✓Flurkarte / Liegenschaftskataster
✓Baulastenverzeichnis
✓Energieausweis (gültig)
✓Grundrisse und Baupläne
✓Wohnflächenberechnung
✓Grundsteuerbescheid
✓Dokumentation bestehender Grundschulden

Bedingt erforderlich

○Erbschein — wenn geerbt und noch nicht im Grundbuch eingetragen
○Teilungserklärung — bei Eigentumswohnungen (WEG)
○WEG-Protokolle & Hausgeldabrechnungen — bei Eigentumswohnungen
○Scheidungsurteil / Zustimmungserklärung — bei gemeinschaftlichem Eigentum

Vollständige Liste und Abgleich mit Ihrem Notar empfohlen. Weiterführende Informationen bei Dr. Klein.

Die 5 häufigsten Verkäuferfehler beim Notartermin

Nicht alle Deals scheitern wegen schlechter Preise oder ungünstiger Lage. Viele scheitern wegen vermeidbarer Fehler in der Notarphase.

Grundbuch nicht früh genug prüfen

Versteckte Dienstbarkeiten, Wegerechte oder Vorkaufsrechte im Grundbuch kommen zu spät ans Licht. Das kostet Zeit — und manchmal den Käufer. Grundbuchauszug sofort nach Entscheid zum Verkauf bestellen.

14-Tage-Frist nicht nutzen

Der Kaufvertragsentwurf liegt 14 Tage vor dem Termin vor. Diese Frist ist gesetzlich vorgeschrieben. Wer sie nicht für eine anwaltliche Prüfung nutzt, unterschreibt etwas, das er möglicherweise nicht vollständig verstanden hat.

Käufer ohne Finanzierungsbestätigung einladen

Wenn der Käufer nach dem Notartermin keine Finanzierung erhält, platzt der Deal. Sie tragen dann Notar- und Grundbuchkosten für eine gescheiterte Transaktion. Finanzierungsbestätigung immer vor dem Termin einfordern.

Unvollständige Unterlagen

Fehlende Dokumente verschieben den Termin — oft um Wochen. In dieser Zeit kann der Käufer kalte Füße bekommen, eine günstigere Alternative finden oder die Finanzierung verlieren. Die vollständige Verkäufer-Checkliste hilft Ihnen, vorbereitet zu sein.

Die Rolle des Notars missverstehen

Der Notar ist neutral. Er prüft nicht, ob die Konditionen fair für Sie sind. Er prüft nur, ob der Vertrag rechtlich gültig ist. Wer sich auf den Notar als Interessenvertreter verlässt, handelt fahrlässig. Eigene Rechtsberatung ist keine Extraausgabe — sie ist Risikomanagement.

Käufer, die sich verliebt haben, springen nicht ab

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Von der Präsentation zur Beurkundung

Der Notartermin ist der letzte Akt. Er bestimmt nicht, wer Ihr Käufer wird — das entscheiden die ersten Bilder in der Suchergebnisliste.

Eigentumswohnungen stehen in Deutschland im Schnitt 67 Tage auf dem Markt (CBRE Germany). In dieser Zeit wird der Käufer geboren oder verloren. Wer leere Räume inseriert, verliert ihn früh: 81% aller Interessenten können sich leere Räume nicht möbliert vorstellen (NAR 2025).

Das ist die Verbindung, die andere Notartermin-Ratgeber übersehen. Die Unterlagen, der Ablauf, die Kosten — das alles ist wichtig. Aber es setzt voraus, dass Sie überhaupt einen Käufer am Tisch haben.

Ein Käufer, der online durch professionelle Staging-Fotos überzeugt wurde, erscheint zuverlässiger zur Besichtigung — und zum Notartermin. Emotionale Überzeugung entsteht im Exposé, nicht im Notarbüro.

Für den vollständigen Verkaufsprozess lesen Sie unsere Übersicht zum Immobilie verkaufen und die ersten Schritte beim Verkauf. Wer parallel das Exposé vorbereitet, findet in unserem Exposé-Generator die schnellste Lösung.

Der vollständige Verkaufsweg

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3. Besichtigung vorbereiten → Käufer überzeugen

4. Kaufpreisverhandlung → Staging erhöht die Ausgangsbasis

5. Notartermin → Unterlagen vollständig, Käufer überzeugt

6. Grundbuch → Übergabe und Eigentumsübertragung

Weitere Schritte beim Immobilienverkauf

Alle Unterlagen für den Immobilienverkauf →

Vollständige Dokumenten-Checkliste: Was Sie vom Energieausweis bis zum Grundbuchauszug brauchen.

Besichtigung vorbereiten →

Der Schritt vor dem Notartermin: Wie Sie Interessenten in Käufer verwandeln.

Kaufvertrag Immobilien →

Was im Kaufvertragsentwurf steht und worauf Sie in den 14 Tagen Prüfungsfrist achten müssen.

Exposé erstellen →

Das Exposé entscheidet, ob Sie überhaupt einen Käufer für den Notartermin finden.

Häufig gestellte Fragen zum Notartermin beim Immobilienverkauf

In der Praxis zahlt der Käufer die Notarkosten und die Grundbucheintragung — zusammen 1,5–2% des Kaufpreises. Das ist zwar nicht gesetzlich zwingend vorgeschrieben, entspricht aber langjähriger Praxis und § 448 BGB. Als Verkäufer zahlen Sie nur für die Löschung bestehender Grundschulden und eine eventuelle eigene Rechtsberatung.

Ein Notartermin beim Immobilienverkauf dauert in der Regel 60–90 Minuten. Der größte Zeitblock ist die gesetzlich vorgeschriebene vollständige Verlesung des Kaufvertrags durch den Notar. Bei komplexen Verträgen (Eigentumswohnungen mit WEG-Regelungen, Erbengemeinschaften) kann der Termin auch 2 Stunden dauern.

Gesetzlich ist das nicht geregelt. In der Praxis wählt typischerweise der Käufer den Notar, da der Käufer die Kosten trägt. Da alle deutschen Notare identische Gebühren nach GNotKG berechnen, hat die Wahl des Notars keinen Einfluss auf die Kosten. Ausnahme: Wenn ein Bauträger verkauft, bestimmt dieser in der Regel den Notar.

Bei einem Kaufpreis von €400.000 belaufen sich die Gesamtkosten für Notar und Grundbucheintragung auf rund €5.800 (ca. 1,45% des Kaufpreises). Diese Kosten sind seit dem 1. Juni 2025 aufgrund des KostBRÄG 2025 um 6% (wertgebundene Gebühren) gestiegen. Als Verkäufer zahlen Sie diese Kosten nicht — sie trägt der Käufer.

Vom Notartermin bis zur Fälligkeitsmitteilung vergehen typischerweise 4–10 Wochen. Bis zur tatsächlichen Kaufpreiszahlung sind es insgesamt 6–15 Wochen (Durchschnitt ca. 8 Wochen). Der vollständige Grundbucheintrag des neuen Eigentümers erfolgt 2–5 Monate nach der Kaufpreiszahlung.

Fehlende Unterlagen führen im besten Fall zur Vertagung des Termins — mit Zusatzkosten für beide Parteien. Im schlimmsten Fall zieht der Käufer seine Zusage zurück. Besonders kritisch: Ein Grundbuchauszug, der älter als 3 Monate ist, wird vom Notar nicht akzeptiert. Bestellen Sie alle Unterlagen mindestens 4–6 Wochen vor dem geplanten Termin.

Ja, aber nicht kostenlos. Wenn der Kaufvertrag bereits beurkundet wurde und dann rückabgewickelt wird, fallen die Notargebühren trotzdem an — sie orientieren sich am Kaufpreis, nicht an der Durchführung. Vor der Beurkundung kann ein vereinbarter Termin in der Regel ohne Kostenfolge abgesagt werden, sofern der Notar noch keinen erheblichen Aufwand hatte.

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Verfasst von

Eugen Görtz

Gründer & Geschäftsführer, ImmoStage

Eugen Görtz ist Gründer von ImmoStage. Vor der Gründung war er über 10 Jahre als Abteilungsleiter in einem Industrieunternehmen tätig — mit Verantwortung für Prozessoptimierung, Teamführung und Digitalisierung. Diese operative Erfahrung fließt direkt in die Produktentwicklung von ImmoStage ein: pragmatische Lösungen, die im Makler-Alltag funktionieren.

10+ Jahre Abteilungsleiter in der IndustrieGründer von ImmoStage (2024)Fokus: KI-Staging für DACH-MaklerDSGVO & EU-Compliance

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Veröffentlicht: 1. Januar 2025

Lesezeit: 8 Min.

Quellen & Referenzen

Käufer finden sich nicht von selbst

Der Notartermin läuft 60–90 Minuten. Der Weg dorthin beginnt mit dem ersten Foto im Inserat. 99 EUR. 5 Bilder. In 5 Minuten. Weniger als ein Tag Leerstandskosten.

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