Bei einer 320.000 € Immobilie sparen Sie als Verkäufer 9.500–11.400 € Maklerprovision (ImmoScout24 2026)
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision hälftig (je max. 3,57%)
Bei 75% der Privatverkäufe bemängeln Experten unprofessionelle Fotos und fehlerhafte Exposés (von Poll Umfrage, 259 Experten)
36% der Eigentümer wollen ihre Immobilie lieber selbst verkaufen (KSK-Immobilien Umfrage)
Warum ohne Makler verkaufen?
Sie brauchen keinen Makler, um Ihre Immobilie zu verkaufen. Der Privatverkauf ist in Deutschland völlig legal und wird immer beliebter. Laut einer KSK-Immobilien Umfrage möchten 36% der Eigentümer lieber in Eigenregie verkaufen.
Der Grund liegt auf der Hand: Laut ImmoScout24 liegt die Maklerprovision 2026 bei 5,95–7,14% des Kaufpreises (je nach Bundesland). Bei einer durchschnittlichen Immobilie für 320.000 € (Investropa 2026) zahlen Sie zwischen 19.040 € und 22.848 € Gesamtprovision. Seit der Gesetzesänderung im Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten hälftig — Sie als Verkäufer zahlen also 9.520 € bis 11.424 €.
Die Vorteile des Privatverkaufs
Provisionsersparnis: 9.500–11.400 € bleiben in Ihrer Tasche
Volle Kontrolle: Sie entscheiden über Preis, Termine und Verhandlungen
Direkter Kontakt: Sie sprechen direkt mit Käufern und bauen Vertrauen auf
Flexibilität: Keine Bindung an Maklervertrag oder Mindestlaufzeiten
Persönliche Note: Niemand kennt Ihre Immobilie besser als Sie
Die Herausforderungen — und wie Sie sie meistern
Ein Privatverkauf ist kein Selbstläufer. Planen Sie realistisch:
Zeitaufwand: Ca. 60–80 Stunden für Vorbereitung, Besichtigungen und Verhandlungen (Homeday Analyse)
Preisfindung: 68,3% der Privatverkäufer setzen den Preis zu hoch an (von Poll Umfrage)
Emotionale Belastung: 64,5% lassen sich von emotionaler Bindung beeinflussen (von Poll Umfrage)
Reichweite: Makler haben etablierte Netzwerke und Interessentenlisten
Die Lösung: Professionelle Tools statt teure Provision
Mit modernen Tools wie ImmoStage erzielen Sie professionelle Ergebnisse —ohne Makler-Budget. Virtual Staging ab 29 € pro Bild, automatische Exposé-Erstellung und KI-gestützte Grundrisse kosten zusammen weniger als 2% der Maklerprovision.
Kostenvergleich: Mit vs. ohne Makler
Rechnen wir ein konkretes Beispiel: Eine Eigentumswohnung für 320.000 € in einem Bundesland mit 7,14% Gesamtprovision.
Verkaufskosten: 320.000 € Immobilie
Privatverkauf spart über 9.000 €
Ihre Ersparnis: über 9.600 €
Selbst wenn Sie alle verfügbaren Tools nutzen (ca. 1.800 €), sparen Sie gegenüber einem Makler über 9.600 €. Das sind 3% des Kaufpreises, die Sie in Renovierungen investieren oder behalten können.
Privatverkauf Schritt für Schritt
Der Verkauf ohne Makler erfordert Vorbereitung, ist aber kein Hexenwerk. Mit dieser Anleitung navigieren Sie sicher durch den Prozess.
Schritt 1: Unterlagen sammeln (Woche 1)
Bevor Sie mit der Vermarktung beginnen, brauchen Sie diese Dokumente:
Energieausweis (Pflicht! Kosten: 50–500 €, Bußgeld bis 15.000 € bei Fehlen)
Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate, 10–20 €)
Grundriss (falls nicht vorhanden: mit ImmoStage KI-gestützt erstellen)
Wohnflächenberechnung
Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte 3 Jahre)
Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen sammeln)
Energieausweis ist Pflicht
Viele Privatverkäufer unterschätzen die Dokumentationspflicht. Der Energieausweis ist nicht optional — Verstöße werden mit bis zu 15.000 € Bußgeld geahndet. Mehr dazu bei deinimmokaeufer.de.
Schritt 2: Den richtigen Preis finden (Woche 1–2)
68,3% der Privatverkäufer setzen den Preis zu hoch an — der zweithäufigste Fehler laut von Poll Umfrage. Das führt zu monatelangem Stillstand und Preissenkungen, die Misstrauen wecken.
So finden Sie den realistischen Preis:
Vergleichswertverfahren: Schauen Sie auf ImmobilienScout24, Immowelt und eBay Kleinanzeigen nach vergleichbaren Objekten in Ihrer Umgebung. Angebotspreise liegen erfahrungsgemäß 5–10% über tatsächlichen Verkaufspreisen.
Online-Bewertungstools: Kostenlose Ersteinschätzung von ImmoScout24, Homeday oder McMakler (grob, aber gute Orientierung)
Gutachten: Falls Sie unsicher sind: Ein Kurzgutachten kostet 150–500 €, ein Verkehrswertgutachten 500–2.000 €
Preisstrategie
Setzen Sie den Preis 3–5% über Ihrem Wunschpreis an. Das gibt Verhandlungsspielraum, ohne überteuert zu wirken. Ein zu niedriger Preis weckt ebenso Misstrauen („Was stimmt nicht mit der Immobilie?").
Fotos und Staging — ohne Makler-Budget
Hier liegt der größte Stolperstein: Bei 75% der Privatverkäufe bemängeln Experten die fehlerhafte Objektbeschreibung und unprofessionelle Fotos — so das Ergebnis einer Befragung von 259 Immobilienexperten bei von Poll.
95% der Immobiliensuchenden beginnen online (StagerAI 2025). Inserate mit professionellen Fotos erhalten 40% mehr Aufrufe und 31% mehr Anfragen (StagerAI 2025). Wenn Ihre Fotos nicht überzeugen, scrollt der Käufer weiter — Sie bekommen nicht einmal die Chance auf eine Besichtigung.
Warum professionelle Fotos unverzichtbar sind
Inserate mit professionellen Fotos erhalten 40% mehr Aufrufe (StagerAI 2025)
Professionelle Bilder rechtfertigen höhere Preise und wirken seriös
Der erste Eindruck entscheidet: Käufer entscheiden in Sekunden, ob sie weiterlesen
Leerer Raum — schwer zu verkaufen
Mit Virtual Staging — einladend und verkaufsfördernd
Virtual Staging: Die Budget-Lösung für Privatverkäufer
Ein Immobilienfotograf kostet 200–500 €. Virtual Staging kostet ab 29 € pro Bild und verwandelt leere Räume in einladende Wohnträume — in unter 5 Minuten.
Warum Virtual Staging gerade für Privatverkäufer ideal ist
81% der Käufer können sich leere Räume nicht eingerichtet vorstellen (NAR 2025)
5–23% höhere Verkaufspreise bei gestageten Immobilien (RESA Q1-2025)
Ab 29 € pro Bild statt 1.500–5.000 € für physisches Staging (NAR 2025)
Ergebnis in unter 5 Minuten — keine Wartezeit, keine Logistik
Professionelles Exposé erstellen
Das Exposé ist Ihr Verkaufsinstrument Nummer 1. Es muss informieren und gleichzeitig emotional überzeugen. Privatverkäufer, die hier sparen, verlieren Interessenten.
Was ein verkaufsstarkes Exposé enthält:
Emotionale Überschrift: „Lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung mit Südbalkon" statt „Wohnung zu verkaufen"
10–15 hochwertige Fotos: Außenansicht, alle Räume, Besonderheiten
Objektbeschreibung: Nicht nur Fakten, sondern Wohngefühl beschreiben
Eckdaten auf einen Blick: Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Energieausweis
Maßstabsgetreuer Grundriss: Käufer erwarten einen professionellen Grundriss
ImmoStage erstellt automatisch PDF-Exposés mit Ihren gestageten Bildern, Grundrissen und allen Objektdaten. In 5 Minuten fertig, professionell formatiert, sofort zum Download bereit. Mehr dazu auf unserer Exposé-Seite.
Vermarktung: Wo inserieren Sie am besten?
Online-Portale (unverzichtbar)
95% der Käufer starten ihre Suche online (StagerAI 2025). Diese Portale sind Pflicht:
ImmobilienScout24: Marktführer mit der höchsten Reichweite (ca. 150–300 € für 4 Wochen Premium)
Immowelt: Zweitgrößtes Portal (ca. 100–200 € für 4 Wochen)
eBay Kleinanzeigen: Kostenlos, große Reichweite, viele Anfragen (Qualität variiert)
Regionale Portale: Je nach Standort (z.B. immonet.de)
Budget-Tipp
Testen Sie zunächst kostenlose Plattformen (eBay Kleinanzeigen). Wenn nach 2 Wochen die Anfragen ausbleiben, upgraden Sie auf Premium-Anzeigen bei ImmobilienScout24.
Offline-Vermarktung (ergänzend)
Verkaufsschild am Objekt: Lockt lokale Interessenten an
Zeitungsanzeigen: Für ältere Zielgruppen in ländlichen Gebieten
Mundpropaganda: Erzählen Sie Nachbarn, Kollegen, Bekannten vom Verkauf
Die 7 häufigsten Fehler beim Privatverkauf — und wie Sie sie vermeiden
Fehler 1: Unprofessionelle Fotos und fehlerhaftes Exposé (75%)
Verwackelte Handyfotos, schlechte Beleuchtung, unaufgeräumte Räume — das schreckt Käufer ab. Der häufigste Fehler überhaupt.
Lösung: Investieren Sie in einen Fotografen (200–500 €) oder nutzen Sie Virtual Staging für professionelle Ergebnisse ab 29 € pro Bild.
Fehler 2: Überhöhter Preis (68,3%)
Ein zu hoher Preis führt zu monatelangem Stillstand. Jede Preissenkung weckt Misstrauen bei potenziellen Käufern.
Lösung: Nutzen Sie Vergleichswertverfahren und Online-Bewertungstools. Im Zweifel: Kurzgutachten erstellen lassen (150–500 €).
Fehler 3: Emotionale Bindung (64,5%)
Viele Eigentümer haben jahrelang in ihrer Immobilie gelebt. Erinnerungen beeinflussen die Preisvorstellung und erschweren sachliche Verhandlungen.
Lösung: Trennen Sie Emotionen vom Geschäft. Orientieren Sie sich an Marktdaten, nicht an persönlichem Wert.
Fehler 4: Fehlende Unterlagen (47%)
Fehlender Energieausweis, alte Grundbuchauszüge, keine Modernisierungsnachweise — unvollständige Dokumentation verzögert den Verkauf und kostet Vertrauen.
Lösung: Sammeln Sie ALLE Dokumente VOR Vermarktungsstart. Checkliste oben beachten.
Fehler 5: Mängel verschweigen (31,8%)
Verschleierte Mängel führen zu Rechtsstreitigkeiten. Der Käufer kann nach dem Kauf Nachbesserung oder Preisminderung verlangen.
Lösung: Ehrlichkeit zahlt sich aus. Nennen Sie bekannte Mängel im Exposé und kalkulieren Sie sie in den Preis ein.
Fehler 6: Schlechte Erreichbarkeit (27,5%)
Interessenten rufen 2–3x an und erreichen Sie nicht — die Chance ist vorbei.
Lösung: Seien Sie in den ersten 2 Wochen nach Inseratsstart gut erreichbar. Nutzen Sie Anrufbeantworter und antworten Sie auf E-Mails innerhalb von 24 Stunden.
Fehler 7: Fehlende Verhandlungsstrategie (41,2%)
Ohne klare Preisstrategie fehlt Privatverkäufern das Gespür für Verhandlungen. Das kann dazu führen, dass der Verkauf scheitert oder der Preis unnötig sinkt.
Lösung: Definieren Sie vorab Ihre Schmerzgrenze. Bereiten Sie Argumente für den Wert Ihrer Immobilie vor (Lage, Zustand, Ausstattung).
Welche Tools brauchen Sie für den Privatverkauf?
Früher war der Privatverkauf tatsächlich eine große Herausforderung. Heute gibt es Tools, die Ihnen fast alle Makler-Leistungen ersetzen — für einen Bruchteil der Kosten.
Leistung
Mit Makler
Privatverkauf mit ImmoStage
Preisfindung
Markteinschätzung inklusive
Vergleichswertverfahren + Online-Tools
Professionelle Fotos
Inklusive oder Fotograf 200–500 €
Virtual Staging: ab 29 € pro Bild
Grundriss
Oft inklusive
KI-Grundriss: 19 € (ImmoStage)
Exposé
Professionell erstellt
Automatischer Generator (inklusive)
Vermarktung
Auf allen Portalen
Selbst inserieren (150–500 €)
Besichtigungen
Makler organisiert
Selbst organisieren
Verhandlung
Makler übernimmt
Selbst verhandeln
Rechtliche Absicherung
Makler haftet
Notar prüft Vertrag
Gesamtkosten
9.500–11.400 €
Ca. 1.000–1.800 €
ImmoStage: Alles aus einer Hand
Mit ImmoStage erhalten Sie:
Virtual Staging für leere Räume (ab 29 € pro Bild)
KI-gestützte Grundriss-Erstellung (19 €)
Automatischer Exposé-Generator (inklusive)
Professionelle PDFs zum Download (inklusive)
Gesamtkosten für 10 Bilder + Grundriss + Exposé: ca. 300 € Ersparnis gegenüber Makler: über 9.000 €
Erstellen Sie Ihr erstes Staging-Bild gratis
Virtual Staging, Grundrisse und Exposés — alles, was Sie für den erfolgreichen Privatverkauf brauchen. Ohne Makler-Budget.
Bei einer 320.000 € Immobilie sparen Sie als Verkäufer 9.520–11.424 € (Ihr Anteil von 50% der Gesamtprovision). Die Provisionssätze variieren je nach Bundesland zwischen 5,95% und 7,14% inkl. MwSt. (ImmoScout24 2026). Seit Dezember 2020 wird die Provision hälftig geteilt.
Laut ImmoScout24 sollten Sie mit 6 bis 12 Monaten rechnen. Die Dauer hängt von Lage, Zustand und Preis ab. In Ballungsgebieten geht es schneller (ca. 4–5 Monate), auf dem Land dauert es länger (bis 8 Monate). Der Zeitaufwand liegt bei ca. 60–80 Stunden für Vorbereitung, Besichtigungen und Verhandlungen.
Pflichtdokumente: Energieausweis (50–500 €, Bußgeld bis 15.000 € bei Fehlen), Grundbuchauszug (10–20 €), Grundriss, Wohnflächenberechnung. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen (3 Jahre), Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung. Hilfreich: Modernisierungsnachweise, Baugenehmigung, Baupläne.
81% der Käufer können sich leere Räume nicht eingerichtet vorstellen (NAR 2025). Gestagete Immobilien erzielen 5–23% höhere Preise (RESA Q1-2025). Virtual Staging ab 29 € pro Bild ist deutlich günstiger als physisches Staging (1.500–5.000 € pro Objekt, NAR 2025). Gerade für Privatverkäufer, die kein Makler-Budget haben, ist es die effizienteste Lösung.
Nutzen Sie das Vergleichswertverfahren: Suchen Sie auf ImmobilienScout24 und Immowelt nach vergleichbaren Objekten (Lage, Größe, Zustand). Angebotspreise liegen 5–10% über den tatsächlichen Verkaufspreisen. Ergänzend: Kostenlose Online-Bewertungstools. Im Zweifel: Kurzgutachten (150–500 €) erstellen lassen.
Ja, der Privatverkauf ist in Deutschland völlig legal. Ein Makler ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden — der Notar prüft die Rechtmäßigkeit und schützt beide Parteien. Die Notarkosten (ca. 1–1,5% des Kaufpreises) trägt üblicherweise der Käufer. Informieren Sie ehrlich über bekannte Mängel.
Ein Makler lohnt sich, wenn: 1) Sie keine Zeit für 60–80 Stunden Eigenarbeit haben. 2) Sie unsicher in Verhandlungen sind (41,2% scheitern daran, laut von Poll). 3) Die Immobilie schwer zu verkaufen ist (sanierungsbedürftig, schwache Lage). 4) Sie emotional nicht distanziert genug sind (64,5% laut von Poll). Mit Tools wie ImmoStage können Sie aber viele Makler-Leistungen selbst übernehmen.
Ein starkes Exposé braucht: 1) Emotionale Überschrift (nicht einfach „Wohnung zu verkaufen"). 2) 10–15 hochwertige Fotos (Virtual Staging für leere Räume). 3) Objektbeschreibung, die Wohngefühl vermittelt. 4) Eckdaten (Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Energieausweis). 5) Professioneller Grundriss. 6) Lagebeschreibung mit Infrastruktur. ImmoStage erstellt automatisch PDF-Exposés in 5 Minuten.
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Eugen Görtz ist Gründer von ImmoStage. Vor der Gründung war er über 10 Jahre als Abteilungsleiter in einem Industrieunternehmen tätig — mit Verantwortung für Prozessoptimierung, Teamführung und Digitalisierung. Diese operative Erfahrung fließt direkt in die Produktentwicklung von ImmoStage ein: pragmatische Lösungen, die im Makler-Alltag funktionieren.
10+ Jahre Abteilungsleiter in der IndustrieGründer von ImmoStage (2024)Fokus: KI-Staging für DACH-MaklerDSGVO & EU-Compliance
