Marktdaten Q1 2026

So holen Sie bis zu 22.000 EUR mehr aus Ihrer bayerischen Immobilie

Bayerische Eigentumswohnungen kosten durchschnittlich 4.439 EUR/m². Aber der Unterschied zwischen einem mittelmäßigen und einem professionellen Inserat liegt bei 5 bis 15%. Bei einer typischen 100-m²-ETW in Bayern sind das 22.000 bis 66.000 EUR. Für 99 EUR Investition.

Erstes Bild gratis stagenBayerische Marktdaten ansehen
4.439 EUR/m²
ETW-Durchschnitt Bayern Q1 2026
Quelle: immowelt
+3,7%
Preissteigerung zum Vorjahr
Quelle: Engel & Völkers
3,5%
Grunderwerbsteuer — niedrigste in DE
Quelle: smart-rechner.de

Der bayerische Immobilienmarkt 2026: Die Zahlen

Bayern boomt wieder.

Nach der Zinskorrektur 2023/2024 steigen die Preise in Bayern seit Anfang 2025 wieder. Laut Engel & Völkers liegen bayerische Wohnungen bei durchschnittlich 3.632 EUR/m². Eigentumswohnungen konkret bei 4.439 EUR/m² (immowelt Q1/2026). Das sind +3,7% zum Vorjahr.

Klingt gut? Ist es. Aber hier kommt der Denkfehler.

"Bayern verkauft sich von allein." Das hören wir oft.

Falsch.

Ein guter Markt bedeutet viele Angebote. Auf ImmoScout24 stehen permanent Tausende bayerische Immobilien. Käufer vergleichen. Und sie entscheiden in Sekunden, ob sie klicken oder weiterscrollen. Die Frage ist nicht ob Sie verkaufen. Sondern zu welchem Preis.

Bayerische Altstadt mit traditioneller Architektur, pastellfarbenen Fassaden und Balkonen

Bayerische Immobilien profitieren von starker Nachfrage und niedrigen Kaufnebenkosten

Bayerische Städte: Wo Ihr Preis liegt

Hier der entscheidende Punkt: Bayern ist kein einheitlicher Markt.

München führt mit 9.179 EUR/m² bei Eigentumswohnungen. Nürnberg liegt bei 3.660 EUR/m². Das ist ein Unterschied von 150% — im selben Bundesland.

Regensburg, Augsburg und Würzburg bewegen sich dazwischen. Und genau das macht die lokale Strategie so wichtig.

Quadratmeterpreise ETW: Bayerische Städte im Vergleich (Q1 2026)

Quellen: immowelt, Engel & Völkers, ImmoScout24 (Q1 2026)

9.179 EUR/m²

München

Teuerste Großstadt Deutschlands. Käufer erwarten Perfektion bei diesen Preisen. Staging ist Pflicht, nicht Kür.

4.872 EUR/m²

Regensburg

Bayerns Universitätsstadt mit starker Nachfrage. Wohnraum ist knapp. Aber Konkurrenz unter Verkäufern wächst.

3.660 EUR/m²

Nürnberg

Zweitgrößte Stadt Bayerns, moderate Preise. Hier entscheidet die Präsentation über den entscheidenden Aufschlag.

Helles modernes Wohnzimmer in einer Münchner Wohnung mit Parkettboden und großen Fenstern

Münchner Wohnungen erzielen bis zu 9.179 EUR/m² -- professionelle Präsentation zahlt sich hier besonders aus

Bayerns versteckter Vorteil: 3,5% Grunderwerbsteuer

Hier ist, was niemand sagt:

Bayern hat mit 3,5% die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands. Nur Sachsen liegt gleichauf. NRW, Brandenburg und Schleswig-Holstein verlangen 6,5% — fast doppelt so viel (smart-rechner.de).

Was heißt das für Sie als Verkäufer?

Bayerische Käufer haben niedrigere Kaufnebenkosten. Bei einer 400.000-EUR-Immobilie: 14.000 EUR Grunderwerbsteuer in Bayern vs. 26.000 EUR in NRW. Das sind 12.000 EUR weniger. Geld, das Käufer stattdessen in den Kaufpreis investieren können.

Die bayerische Rechnung
Niedrige Grunderwerbsteuer = mehr Budget beim Käufer = höhere Zahlungsbereitschaft. Aber nur, wenn Ihre Immobilie überzeugt. Professionelle Präsentation aktiviert diese Zahlungsbereitschaft. Ohne sie bleibt das Potenzial ungenutzt.

Warum Präsentation gerade in Bayern entscheidet

Seien wir ehrlich:

81% der Käufer können sich leere Räume nicht eingerichtet vorstellen (NAR 2025). In München sehen Käufer bei 9.179 EUR/m² Dutzende Objekte parallel. In Nürnberg vergleichen sie bei 3.660 EUR/m² Ihre Wohnung mit dem Neubau nebenan.

Egal wo in Bayern: Wer schlecht präsentiert, verliert.

Nicht vielleicht. Sicher.

Laut Heid Immobilienbewertung verkürzt professionelles Staging die Verkaufsdauer um 30% und erhöht den Verkaufspreis um 10 bis 15%. Bei gestageten Immobilien liegt der Preisaufschlag laut RESA Q1-2025 bei 5 bis 23%.

Dasselbe Wohnzimmer nach dem Virtual Staging mit modernen Möbeln
Leeres Wohnzimmer einer bayerischen Wohnung vor dem Virtual Staging
Vorher: Leer
Nachher: Gestaged

Virtual Staging verwandelt leere bayerische Wohnungen in verkaufsstarke Inserate -- ab 29 EUR pro Bild

Die Rechnung für Bayern
Durchschnittliche bayerische ETW (100 m²): 443.900 EUR. 5% mehr durch professionelle Präsentation = 22.195 EUR Mehrerlös. Virtual Staging für 5 Räume kostet 99 EUR bei ImmoStage. Das sind 99 EUR gegen 22.000 EUR möglichen Mehrerlös. Die Rechnung macht sich selbst.

Verkaufsstrategie: Profi vs. Standard

Klingt teuer? Rechnen wir nach.

MaßnahmeStandardMit ImmoStageWirkung
FotosHandy, keine InszenierungStaging ab 29 EUR/Bild+40% mehr Aufrufe
Leere RäumeLeer fotografiertVirtual Staging (5 Min.)5-23% mehr Erlös
GrundrissKeiner oder SkizzeKI-Grundriss ab 19 EURQualifizierte Anfragen
ExposéNur PortaltextPDF-Generator inklusiveBessere Vorfilterung
Gesamtkosten0 EUR (versteckte Verluste)Ab 99 EURBis zu 22.000 EUR mehr
Typisches bayerisches Einfamilienhaus mit gepflegtem Garten und Satteldach

Bayerische Einfamilienhäuser kosten im Schnitt 3.646 EUR/m² -- jedes Prozent Mehrerlös zählt

Bayerische Immobilie verkaufsfertig in 5 Minuten

Virtual Staging ab 29 EUR pro Bild. Grundriss ab 19 EUR. Exposé-Generator inklusive. Weniger als ein Abendessen -- aber es bringt Ihnen Tausende.

Erstes Bild gratis stagenPreise ansehen

Bayerische Immobilie optimal präsentieren

Altbau in München, Neubau in Augsburg oder Einfamilienhaus auf dem Land -- jeder Typ braucht eine eigene Strategie.

Wohnzimmer stagen

Der wichtigste Raum beim Verkauf

Leere Wohnung stagen

81% der Käufer brauchen visuelle Hilfe

Exposé erstellen

PDF-Generator für professionelle Exposés

Weiterlesen: Immobilie verkaufen

Immobilie verkaufen: Vorbereitung A-Z

Der komplette Leitfaden zur Verkaufsvorbereitung: Unterlagen, Bewertung, Präsentation

Mehr erfahren

Immobilienwert steigern vor dem Verkauf

Die 7 wirksamsten Maßnahmen: Von 99 EUR Staging bis 23% Wertzuwachs

Mehr erfahren

Immobilie professionell präsentieren

Fotos, Staging, Exposé und Besichtigung: Schritt für Schritt zum höheren Preis

Mehr erfahren

Ohne Makler verkaufen

So sparen Sie 9.500-11.400 EUR Provision und verkaufen trotzdem professionell

Mehr erfahren

Häufige Fragen: Immobilie verkaufen Bayern

Eigentumswohnungen kosten in Bayern durchschnittlich 4.439 EUR/m² (Q1 2026, immowelt). Die Preise variieren stark nach Stadt: München liegt bei 9.179 EUR/m², Regensburg bei 4.872 EUR/m², Augsburg bei 4.574 EUR/m² und Nürnberg bei 3.660 EUR/m². Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise um 3,7% gestiegen (Engel & Völkers). Bei Häusern liegt der Durchschnitt bei 3.646 EUR/m².
Bayern hat mit 3,5% die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland. Nur Sachsen liegt gleichauf. Zum Vergleich: NRW, Brandenburg und Schleswig-Holstein verlangen 6,5% -- fast doppelt so viel. Bei einer 400.000-EUR-Immobilie zahlen Käufer in Bayern 14.000 EUR Grunderwerbsteuer, in NRW wären es 26.000 EUR. Dieser Kostenvorteil erhöht die Zahlungsbereitschaft bayerischer Käufer.
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen lag 2025 national bei 65 Tagen (CBRE). In bayerischen Städten wie Augsburg rechnen Makler mit 6-10 Wochen bei realistischer Preisgestaltung. Professionelle Präsentation mit Staging verkürzt die Verkaufsdauer laut Heid Immobilienbewertung um rund 30%. Das bedeutet: Statt 10 Wochen nur noch 7 Wochen.
Gestagete Immobilien erzielen 5-23% höhere Verkaufspreise (RESA Q1-2025). Bei einer durchschnittlichen bayerischen ETW (443.900 EUR) bedeuten schon 5% Mehrerlös 22.195 EUR. Virtual Staging kostet bei ImmoStage ab 99 EUR für 5 Räume. Das ist ein ROI von über 22.000%. 81% der Käufer können sich leere Räume nicht eingerichtet vorstellen (NAR 2025) -- Staging löst genau dieses Problem.

Kostenlose Staging-Tipps per E-Mail

Erhalten Sie exklusive Vorlagen, Checklisten und Profi-Tipps für Ihre Immobilienvermarktung.

Kein Spam. Jederzeit abmeldbar. Datenschutz

Eugen Görtz — Gründer von ImmoStage
Verfasst von

Eugen Görtz

Gründer & Geschäftsführer, ImmoStage

Eugen Görtz ist Gründer von ImmoStage. Vor der Gründung war er über 10 Jahre als Abteilungsleiter in einem Industrieunternehmen tätig — mit Verantwortung für Prozessoptimierung, Teamführung und Digitalisierung. Diese operative Erfahrung fließt direkt in die Produktentwicklung von ImmoStage ein: pragmatische Lösungen, die im Makler-Alltag funktionieren.

10+ Jahre Abteilungsleiter in der IndustrieGründer von ImmoStage (2024)Fokus: KI-Staging für DACH-MaklerDSGVO & EU-Compliance
LinkedIn Profil
Veröffentlicht: 8. Februar 2026
Aktualisiert: 8. Februar 2026
Lesezeit: 7 Min.

Quellen & Referenzen

Ihre bayerische Immobilie verdient den besten Preis

99 EUR für Virtual Staging. 22.000 EUR möglicher Mehrerlös. Weniger als ein Abendessen zu zweit -- aber es bringt Ihnen fünfstellig mehr auf dem Konto.

Erstes Bild gratis stagenAlle Verkaufs-Tools ansehen

Keine Kreditkarte • 30 Tage Geld-zurück-Garantie