Exposé Wohnung: 2-Zimmer richtig inszeniert = 15% mehr Preis

Exposé Wohnung: Der komplette Leitfaden

Ob Eigentumswohnung oder Mietwohnung - ein professionelles Exposé ist der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf oder zur Vermietung. In diesem Leitfaden erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, um ein Exposé zu erstellen, das überzeugt.

Was macht ein gutes Wohnungs-Exposé aus?

Die drei Säulen

• Professionelle Fotos: Der erste Eindruck entscheidet
• Vollständige Informationen: Alles, was Käufer wissen müssen
• Emotionale Ansprache: Das Lebensgefühl vermitteln

Der Unterschied zwischen Durchschnitt und Exzellenz

Durchschnittliches Exposé	Exzellentes Exposé
Dunkle Smartphone-Fotos	Professionelle Aufnahmen
"3 Zi., 78m², EBK"	Lebendige Objektbeschreibung
Keine Grundrisse	Möblierte Grundrisse
Bullet-Point-Liste	Storytelling
Standardformat	Individuelles Design

Aufbau des perfekten Wohnungs-Exposés

1. Titelseite

Elemente:

• Attraktives Titelbild (Wohnzimmer oder Balkon/Terrasse)
• Prägnante Headline (nicht "Wohnung zu verkaufen")
• Kurzinfo: Zimmerzahl, Wohnfläche, Etage, Preis
• Optional: Ihr Logo oder Kontaktdaten

Beispiel-Headlines:

• "Sonnige 3-Zimmer-Oase mit Alpenblick"
• "Großzügiger Altbau im Herzen der Stadt"
• "Moderner Neubau-Erstbezug mit Traumterrasse"

2. Objektbeschreibung

Die Wohnung:

• Zimmeranzahl und Raumaufteilung
• Wohnfläche (exakt nach WoFlV)
• Etage und Lage im Gebäude
• Baujahr und Modernisierungen
• Besondere Ausstattungsmerkmale

Das Gebäude:

• Anzahl der Wohneinheiten
• Zustand des Gemeinschaftseigentums
• Aufzug vorhanden?
• Fahrradkeller, Waschküche etc.

Der Außenbereich:

• Balkon/Terrasse/Loggia (Größe, Ausrichtung)
• Garten/Gartenanteil
• Stellplatz/Tiefgarage/Garage

3. Lagebeschreibung

Mikrolage:

• Stadtteil-Charakter
• Nachbarschaft
• Straßensituation (ruhig/belebt)

Infrastruktur:

• Einkaufsmöglichkeiten (Entfernung)
• Schulen und Kitas
• Ärzte und Apotheken
• Restaurants und Cafés

Verkehrsanbindung:

• ÖPNV (welche Linien, Entfernung zur Haltestelle)
• Autobahnanbindung
• Parksituation

Freizeit:

• Parks und Grünflächen
• Sportmöglichkeiten
• Kulturangebote

4. Grundrisse

Anforderungen:

• Maßstabsgetreu
• Raumbezeichnungen
• Flächen pro Raum
• Himmelsrichtung
• Optional: Möblierungsvorschläge

Tipp: Ein möblierter Grundriss zeigt die Nutzungsmöglichkeiten besser als ein leerer.

5. Bildergalerie

Welche Räume fotografieren:

• Wohnzimmer (mehrere Perspektiven)
• Küche
• Schlafzimmer
• Bad/WC
• Flur/Eingangsbereich
• Balkon/Terrasse
• Keller (wenn relevant)
• Gebäude von außen
• Umgebung/Aussicht

Bildanzahl: Minimum 10, ideal 15-20 Bilder

6. Technische Daten

Merkmal	Beispiel
Wohnfläche	78,50 m²
Zimmer	3
Etage	2. OG
Baujahr	1998
Heizung	Gas-Zentralheizung
Energiekennwert	85 kWh/(m²·a)
Energieklasse	C
Hausgeld	280 €/Monat
Kaufpreis	320.000 €

Fotos für das Wohnungs-Exposé

Die Grundregeln

• Tageslicht nutzen: Fotografieren Sie bei bewölktem Himmel oder am frühen Morgen/späten Nachmittag
• Alle Lichter an: Auch bei Tageslicht alle Lampen einschalten
• Weitwinkel: Zeigt mehr vom Raum (aber nicht verzerren)
• Stativ: Für scharfe, gerade Bilder
• Horizontal: Keine schiefen Bilder

Vorbereitung der Räume

Vor dem Shooting:

• Gründlich aufräumen
• Persönliche Gegenstände entfernen
• Fenster putzen
• Frische Blumen/Pflanzen aufstellen
• Bei leeren Räumen: Virtuelles Staging

Häufige Foto-Fehler

• Dunkle, unterbelichtete Bilder
• Toilettensitz im Bild
• Unordnung und Schmutz sichtbar
• Spiegel zeigen den Fotografen
• Zu wenig Fotos
• Schlechte Auflösung

Virtuelles Staging für Wohnungs-Exposés

Wann virtuelles Staging sinnvoll ist

• Leerstehende Wohnungen: Leere Räume wirken kleiner
• Renovierungsobjekte: Potenzial visualisieren
• Ungünstige Einrichtung: Alternative zeigen

Der Unterschied

Virtuell gestagte Bilder erzielen:

• 3x mehr Klicks auf Immobilienportalen
• 30% mehr Besichtigungsanfragen
• Schnellere Verkäufe

Exposé-Text: Die Objektbeschreibung

Struktur

Einleitung (2-3 Sätze):

• Emotionaler Aufhänger
• Wichtigste Highlights
• Zielgruppe ansprechen

Hauptteil:

• Detaillierte Raumbeschreibung
• Besondere Merkmale hervorheben
• Zustand und Modernisierungen

Abschluss:

• Zusammenfassung der Vorteile
• Call-to-Action (Besichtigung vereinbaren)

Beispieltext

> Diese lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung im beliebten Altbauviertel verbindet historischen Charme mit modernem Komfort. Die hohen Decken und das original erhaltene Fischgrätparkett schaffen eine einzigartige Atmosphäre.

>

> Das großzügige Wohnzimmer (28m²) öffnet sich zum Süd-Balkon und bietet den perfekten Rahmen für entspannte Abende. Die separate Küche wurde 2022 komplett modernisiert und verfügt über hochwertige Geräte von Miele. Zwei weitere Zimmer eignen sich ideal als Schlafzimmer und Home-Office.

>

> Das zentrale Badezimmer wurde 2021 kernsaniert und überzeugt mit bodengleicher Dusche, Handtuchheizkörper und Waschtisch mit Stauraum.

>

> Vereinbaren Sie noch heute Ihren persönlichen Besichtigungstermin!

Rechtliche Anforderungen

Pflichtangaben im Exposé

Seit 2014 müssen folgende Energiedaten angegeben werden:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Energiekennwert
• Baujahr des Gebäudes
• Energieträger der Heizung
• Energieeffizienzklasse (bei Ausweisen ab 2014)

Maklerprovision

Wenn Sie als Makler tätig sind:

• Provisionshöhe angeben
• Wer zahlt (seit 2020: Käufer max. 50% bei Wohnungen)

Kosten eines Wohnungs-Exposés

Selbst erstellen

Position	Kosten
Zeit	3-5 Stunden
Professionelle Fotos	150-300€
Virtuelles Staging	29-99€/Raum
Exposé-Software	0-50€/Monat
Gesamt	180-450€

Vom Makler erstellen lassen

• Im Rahmen des Maklervertrags inklusive
• Bei Direktverkauf: 200-500€ separat

Vertriebskanäle

Wo das Exposé veröffentlichen

Online-Portale:

• ImmoScout24
• Immowelt
• Immonet
• Kleinanzeigen

Social Media:

• Facebook Marketplace
• Instagram
• LinkedIn (für Kapitalanleger)

Offline:

• Schaufenster (bei Maklern)
• Aushänge
• Printmedien (für ältere Zielgruppen)

Häufig gestellte Fragen

Fazit

Ein professionelles Wohnungs-Exposé ist keine Kunst, sondern Handwerk. Mit den richtigen Fotos, vollständigen Informationen und einer ansprechenden Präsentation verkaufen Sie Ihre Wohnung schneller und zu besseren Preisen.

Nutzen Sie unsere Tipps und Tools, um Ihr Exposé auf das nächste Level zu heben.