3D-Grundriss erstellen: 8 Tools im ehrlichen Test

Warum der Grundriss Ihren Verkaufserfolg bestimmt

Ein Grundriss ist kein Beiwerk. ImmoScout24 bezeichnet ihn als "praktisch unverzichtbar" für seriöse Immobilienvermarktung — und die Zahlen geben dem Portal recht.

Eine aufschlussreiche Analyse von BoxBrownie belegt: Ein Grundriss im Inserat erhöht die Klickrate um 52%. Grundrisse erhalten 7,5-mal mehr Klicks als Lagekarten. 64% der Käufer erwarten einen Grundriss (Zillow-Daten), und jeder fünfte Interessent ignoriert Inserate ohne Grundriss komplett — so die Auswertung von Rightmove.

Die Rechnung ist einfach. Wer keinen Grundriss liefert, verliert jeden fünften potenziellen Käufer, bevor das Exposé überhaupt gelesen wird. Für Makler, die 15 oder 20 Objekte gleichzeitig betreuen, summiert sich das zu hunderten verlorener Anfragen pro Jahr.

PropertyRender geht noch weiter: Inserate mit 3D-Visualisierungen generieren bis zu 403% mehr Leads und 65% mehr E-Mail-Anfragen. Die Besichtigungswahrscheinlichkeit steigt um 80%. Gleichzeitig nutzen nur 16% der Makler virtuelle Touren. Die Lücke zwischen dem, was Käufer erwarten, und dem, was Makler liefern, ist enorm. Und genau dort liegt Ihre Chance — ob Sie nun mit einem Grundriss-Tool arbeiten oder einen Profi-Dienst beauftragen.

Unsere Bewertungsmethodik: 6 Kriterien, 8 Tools

Jedes Tool haben wir mit derselben Testimmobilie geprüft — einer 78-m²-Dreizimmerwohnung in Berlin-Friedrichshain. Kein Herstellergespräch, kein Sponsoring. Sechs Kriterien, jeweils 1 bis 5 Punkte.

Kategorie 1: Klassische SaaS-Tools im Test

Drei Plattformen dominieren den deutschen Markt für Grundriss-Erstellung: RoomSketcher, Floorplanner und magicplan. Alle bieten kostenlose Einstiegsversionen. Die Unterschiede liegen im Detail.

RoomSketcher — der Makler-Allrounder

RoomSketcher richtet sich gezielt an Immobilienprofis. Der Pro-Plan kostet $12/Monat (oder $144/Jahr) und liefert 3D-Grundrisse, 3D-Fotos, 360°-Ansichten und Branding-Optionen. Das Team-Paket ($35/Monat) bietet fünf Nutzerkonten und einen dedizierten Account-Manager. Mit 4,3 von 5 Sternen auf Capterra (94 Bewertungen) gehört RoomSketcher zu den bestbewerteten Tools im Segment.

Stärke: die Kombination aus professioneller 3D-Qualität und einfacher Bedienung. Schwäche: das Credit-System. Wer viele Grundrisse pro Monat erstellt, zahlt schnell deutlich mehr als die Basisgebühr.

Floorplanner — bestes Preis-Leistungs-Verhältnis

Floorplanner bietet über 260.000 3D-Möbel-Modelle und eine nutzungsbasierte Preisgestaltung. Der kostenlose Plan erlaubt bis zu 5 Projekte in SD-Qualität (mit Wasserzeichen). HD-Renderings kosten 5 Credits ($8,15 für 5 Stück), 4K-Bilder 10 Credits. fertighaus.de hat 10 Grundrissplaner mit identischer Testimmobilie bewertet — Floorplanner führt mit 11 von 15 Punkten.

Für Makler, die monatlich 2 bis 5 Grundrisse erstellen, ist Floorplanner die günstigste Option mit akzeptabler Qualität. Für Wohnungsgrundrisse bis 100 m² reicht die kostenlose Version oft aus.

magicplan — das beste Vor-Ort-Tool

Wo RoomSketcher und Floorplanner am Schreibtisch funktionieren, glänzt magicplan vor Ort. Die AR-Technologie misst Räume automatisch per Smartphone-Kamera — mit nur 1 bis 2 cm Abweichung laut Testberichten. Ein Immobilienfachmann wird von softwareabc24.de zitiert: "Das ideale Tool, um auf die Schnelle einen Grundriss zu fertigen."

Punkt. Für die schnelle Aufnahme beim Besichtigungstermin gibt es derzeit kein besseres Tool. Für hochauflösende 3D-Renderings hingegen brauchen Sie eine Desktop-Lösung — oder einen Profi-Dienst für Einfamilienhäuser.

Kategorie 2: KI- und GPT-basierte Tools — was kein Wettbewerber testet

Keiner der fünf Top-Konkurrenten im Google-Ranking erwähnt GPT-basierte Grundriss-Tools. Das ist erstaunlich, denn ChatGPT Plus-Nutzer haben mittlerweile Zugriff auf spezialisierte GPTs, die Textbeschreibungen oder Skizzen in 3D-Grundrisse verwandeln. Wir haben vier getestet.

ImmoStage 3D Grundriss KI — schnellste Visualisierung

Der ImmoStage 3D Grundriss GPT ist auf den deutschen Immobilienmarkt zugeschnitten. Beschreiben Sie Ihre Wohnung in natürlicher Sprache — "3 Zimmer, 78 m², offene Küche, Balkon nach Süden" — und erhalten einen 3D-Grundriss in unter 60 Sekunden. Die KI-Features sind die stärksten im Testfeld. Der Nachteil: Die Renderqualität reicht nicht an dedizierte SaaS-Tools heran.

GPT FloorPlan Builder — von der Skizze zum Plan

Der GPT FloorPlan Builder nimmt Handskizzen oder Fotos entgegen und generiert daraus 2D- und 3D-Grundrisse. Für schnelle Konzepte bei der Beratung tauglich. Für Inserat-fertige Renderings fehlt die Auflösung.

Floorplan Visualizer und FloorPlanExpert

Der Floorplan Visualizer liefert sauberere Renderings als die meisten GPT-Konkurrenten. FloorPlanExpert fokussiert sich auf Flächenberechnung — nützlich für erste Einschätzungen, aber kein Ersatz für DIN-konforme Vermessung. Beide Tools eignen sich für die Ideenphase, nicht für das fertige Exposé.

Wer GPT-Tools als Teil einer breiteren Immobilien-Marketing-Strategie einsetzen will, findet auf unserer Seite zu ChatGPT GPTs für Immobilien eine vollständige Übersicht aller 30+ bewerteten GPTs.

Kategorie 3: Professionelle Dienste als Alternative

Nicht jeder Makler will Software lernen. Manche rechnen lieber: Wenn ein Grundriss 25 EUR kostet und 15 Minuten spart, die sonst in Floorplanner verbracht werden — lohnt sich der Dienstleister ab dem dritten Objekt pro Woche.

Grundrisstausch, seit 2010 mit über 100.000 erstellten Grundrissen am Markt, liefert 2D-Grundrisse ab €14,49 und 3D-Grundrisse ab €24,98 — DIN-konforme CAD-Zeichnungen ab €49. Bestellungen bis mittags werden innerhalb von 24 Stunden geliefert. Das Team aus 30+ internationalen Spezialisten arbeitet ausschließlich B2B. Neukunden erhalten 20% Rabatt auf die ersten 10 Pläne.

Der KI-Dienst GetFloorPlan verarbeitet bis zu 1.000 Renderings pro Tag. Kunden berichten von bis zu 30% mehr Anfragen bei Nutzung der 3D-Grundrisse und virtuellen Touren. Die Preise liegen bei $20 bis $35 pro Grundriss-Paket mit einer Lieferzeit von 30 Minuten.

Das muss nicht sein — stundenlanges Lernen einer Software, meine ich. Für Makler, die Wert auf Geschwindigkeit und Rechtssicherheit legen, sind professionelle Dienste die effizientere Wahl. Kombinieren Sie den Hausgrundriss vom Dienstleister mit virtuellem Staging für die Fotos — und Ihr Inserat hebt sich von 95% der Konkurrenz ab.

DIN 277 vs. WoFlV: Der DACH-Faktor, den kein Wettbewerber erwähnt

Keiner der fünf Top-Ranking-Wettbewerber spricht DIN-Konformität an. Für deutsche Makler ist das ein schwerwiegender Mangel — denn die Wahl des Berechnungsstandards entscheidet über die ausgewiesene Wohnfläche.

Die renommierten Daten von DotScene belegen: Dieselbe Wohnung kann nach DIN 277 bis zu 40% mehr Fläche aufweisen als nach WoFlV. Der Unterschied entsteht durch Höhenregelungen: WoFlV schließt Flächen unter 1 Meter Höhe komplett aus, zwischen 1 und 2 Meter zählen nur 50%. DIN 277 kennt keine solchen Einschränkungen.

Von den getesteten Tools liefert nur Grundrisstausch garantiert DIN-konforme CAD-Zeichnungen (ab €49). RoomSketcher und Floorplanner erlauben zwar manuelle Flächeneingabe, berechnen aber nicht automatisch nach WoFlV. GPT-basierte Tools kennen die Normen gar nicht.

Für eine vollständige Bewertung aller Immobilien-KI-Tools — nicht nur Grundriss-Software — finden Sie unsere umfassende Übersicht unter alle Immobilien-KI-Tools im Vergleich.

Neben dem Grundriss spielt virtuelles Staging eine zentrale Rolle für die Inserat-Performance. Wer beides kombiniert — professionellen Grundriss und gestagete Fotos — deckt die Top 3 der Käufer-Entscheidungsfaktoren ab (nach professioneller Fotografie und detaillierter Beschreibung, laut NAR).

Für das perfekte Inserat fehlt dann nur noch ein professionelles Exposé. Eine Übersicht der besten Exposé-Erstellungstools finden Sie in unserem Expose-Tools Test.